맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 공동주택 분양대상
주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다(서울시 조례 제27조 제1항).
① 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)을 소유한 자.
② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자.
③ 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만 분양신청자가 동일 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.
④ 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 ①부터 ③까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
⑤ ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자.
사업시행방식 전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다(서울시 조례 제27조 제4항).
2010.7.15. 이전 기본계획이 수립되어 있는 지역에서 추진중인 주택재개발조합의 경우 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지 제외)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다(2010.7.15. 부칙 제3조 제2항).
1세대 및 세대원 범위는 도시정비법 제19조 제1항 제2호에 따른다.
2. 재개발사업에 있어 1인의 분양대상자로 보는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다(서울시 조례 제27조 제2항).
① 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 후) 다세대주택으로 전환된 경우.
② 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우.
③ 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전부터(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 이전부터) 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 자는 그러하지 아니하다.
④ 2003년 12월 30일 이후(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 후) 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우.
⑤ 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 이전)에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다). 다만, 신축한 공동주택의 주거전용면적이 해당 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥-1 : 2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 ‘권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우’로 규정함
3. 종전 토지의 총면적 및 권리가액 산정시 제외되는 토지=종전 토지의 총면적 및 권리가액을 산정함에 있어 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다(서울시 조례 제27조 제3항).
① 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 후)에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지.
② 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 후) 그 건축물과 분리하여 취득한 토지.
③ 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후(2010.7.16. 이후 기본계획 수립지역은 권리산정기준일 후) 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지.
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