김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
일반적으로 조합원은 사업시행인가 이후 분양신청 기간 내에 분양신청을 하고, 이를 기초로 관리처분계획이 수립되어 인가되면 동,호수 추첨 후 추첨된 신축 건물을 대상으로 조합과 분양계약을 체결하게 된다. 그런데 분양계약서에 기재되어 있는 대지지분이 관리처분계획변경 등의 사유로 감소할 경우 수분양자인 조합원이 분양계약에 기초하여 조합을 상대로 담보책임에 따른 감소된 면적 상당의 대금가액 내지 채무불이행에 기한 손해배상을 구할 수 있는지의 문제가 있다. 아래에서는 이와 관련하여 필자가 수행한 사건을 소개하고 이에 대한 평석을 하고자 한다.
2. 판결(서울고등법원 2011.12.23.선고 2011누5898 판결)
재건축조합의 조합원인 원고는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하였고, 이를 기초로 관리처분계획이 수립되어 인가되었다. 당시 위 관리처분계획 상 주택 및 상가 등의 전용면적 비례에 따라 대지를 분양하도록 되어 있었고, 그 후 동·호수 추첨을 통해 추첨된 신축 건물에 관하여 조합과 분양계약을 체결하였다. 그런데 그 후 조합은 관리처분계획을 변경하여 기존 전용면적 비례에서 분양면적 비례로 변경하고 이를 기초로 대지지분을 조정하였으며, 위 변경된 관리처분계획을 토대로 이전고시가 이뤄져 원고는 분양면적 비례에 따른 대지지분을 취득하였다. 이에 원고는 조합을 상대로 위 분양계약은 수량을 지정한 매매에 해당하므로 감소한 대지지분의 가액에 상당하는 분양대금을 반환할 의무가 있다고 주장하면서 분양대금 반환청구를 하였다.
이에 대해 법원은 “도시정비법상 재건축정비사업의 경우, 조합원과 조합 사이의 분양에 관한 법률관계 특히 건물의 완성 및 권리이전에 관한 법률관계는 도시정비법, 관리처분계획 및 이전고시에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것이 아니라 할 것이고 그 이행의무의 존부나 내용도 관리처분계획에 따라 결정된다고 보아야 한다. 또한 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결되는 분양계약은 조합원과 조합 사이에 관리처분계획에 따라 결정된 분양에 관한 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는다”고 전제한 후, “전용면적의 비율에 따라 산정된 대지지분을 이전받기로 하는 분양계약을 체결하였다고 하더라도 관리처분계획변경에 의하여 대지지분의 기준이 전용면적에서 분양면적으로 변경되었으므로 피고는 원고에게 분양면적 비율에 의한 대지지분을 이전할 의무가 있을 뿐이다. 따라서 피고가 전용면적 비율에 의한 대지지분을 이전할 의무가 있음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다”고 판시하였다.
3. 평석
분양계약과 관련하여 도시정비법 상 아무런 규정이 없고, 단지 조합정관 상 그 근거가 있을 뿐이다. 조합원이 취득하는 신축 건물에 대한 소유권은 분양신청 및 이를 전제로 한 관리처분으로부터 정해지고, 이를 기초로 한 이전고시에 따라 확정되는 것이지 조합의 분양계약의 이행으로 이뤄지는 것이 아니다. 조합정관에 분양계약 관련 규정을 둔 이유는 관리처분만으로는 조합이 이행해야할 구체적인 의무의 대상과 내용(예컨대 하자담보책임 등)이 정해지지 아니하므로 조합이 이를 자율적으로 정하는 보충적인 방법이 필요하기 때문이다.(이우재, 도시 및 주거환경정비법(하), 진원사, 2010.4, p327, 335 등 참조)
즉 원고가 취득한 신축 아파트의 소유권의 구체적인 내용은 분양계약에 따라 정해지는 것이 아니라 관리처분(변경)계획 및 이를 토대로 한 이전고시에 의하여 확정되는바, 분양계약 상 대지지분에 관한 내용은 이전고시의 토대가 된 관리처분(변경)계획과 같이 변경되었으므로, 조합은 분양계약 상 전용면적 비율에 의한 대지면적을 이전할 의무가 없다.
참고로 이 사건 조합은 최초 관리처분 당시 대지지분을 전용면적 비율에 따라 산정하도록 정하였는데, 이는 분양면적 비율에 의하여 대지지분이 주어지도록 규정한 도시정비법령(시행령 제52조 제1항 제6호, 제2항 제1호 참조)에 반하여 무효(대법원 2010.3.25.선고 2009두21277 판결 참조)에 해당하여(실제 관련사건에서 무효판결이 선고되었음), 이후 관리처분계획을 변경하여 분양면적 비율에 따르도록 정하였던 것이다. 당시 종후자산평가를 담당하였던 감정평가기관의 사실조회회신에 의하면 관리처분 목적의 감정은 건물에 대지지분을 포함하여 일괄 평가하는데 적정 대지지분과 현저히 차이(약 25% 이상)가 나지 않는 경우 건물을 기준으로 평가하는바, 분양면적 비율에 따른 대지지분이 전용면적 비율에 따른 대지지분과 현저히 차이가 아니 않는 이상 종후자산평가액에 변동이 없다.
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