맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 공동주택 공급 순위
재개발사업의 경우 주택 전체세대수의 80% 이상을, 재건축사업의 경우 주택 전체세대수의 60% 이상을 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설해야 한다.
시·도 조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급해야 하며, 서울시의 경우 재건축조합은 60㎡ 이하 규모의 주택을 전체세대수의 20% 이상 건설해야 한다(서울시 조례 제10조).
1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물 가격의 비율에 따라 분양하고(시행령 제52조 제1항 제4호), 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정한다(시행령 제52조 제1항 제8호).
2. 서울시의 주택재개발사업의 주택공급 순위
재개발사업의 주택공급은 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다.
이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다(서울시 조례 제30조 제1항 제1호).
주택공급에 관한 기준을 정관 등으로 정하는 경우 다음의 기준에 따라 주택을 분양할 수 있다(서울시 조례 제30조 제1항 제2호).
① 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.
② 국민주택규모를 초과하는 주택은 해당 주택의 총건설가구수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 제27조에 따른 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족하여 현금청산되어야 하는 경우에는 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.
주택공급을 수반하는 개발사업에서 국민주택 규모를 초과하는 중대형 평형 일반분양분을 규모별로 균형 있게 확보하여야 할 공익적인 필요성과 아울러 분양대상 조합원들 사이 이해관계를 적절히 조절하고 원활한 일반분양(선호하는 평형을 조합원들에게 무제한적으로 우선 공급할 경우 남은 비선호 평형만으로는 일반분양이 여의치 못할 가능성이 있다)을 통해 분양수익금을 증대시킴으로써 조합원 전체의 이익을 도모해야 한다는 측면에서, 1차적으로 먼저 규모별로 50%를 고르게 채운 다음, 주택이 부족하여 현금청산되어야 할 조합원이 있을 경우에는 그 부족한 부분에 한하여 50%를 초과하여 추가 공급하는 방식으로 조합원들에게 주택을 배정하도록 제한을 가하고 있다.
위 조항의 성격에 비추어 볼 때, 위 규정이 헌법상 평등권을 침해하거나 도시정비법 각 조항에 어긋난다고 보기 어렵다.
서울고등법원 2010.10.20.선고 2009누28461 판결은 “피고는 일부 평형(127.14㎡, 152.82㎡, 179.53㎡, 197.01㎡)에 대해서는 조합원들에게 그 규모별 공급 세대수 50%를 초과하는 주택을 배정하였던 반면, 나머지 일부 평형(165.02㎡, 168.74㎡, 175.30㎡, 181.49㎡)에 대해서는 그 공급 세대수 50%에 미달하는 주택을 배정하였다.
그 결과 규모별로 조합원에게 분양된 세대수가 규모별 전체 공급 세대수에 대하여 차지하는 비율이 0%(165.02㎡의 경우)부터 약 91%(152.82㎡의 경우)까지 불균등하게 나타나는 결과가 초래되었고, 그로 인하여 피고는 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 국민주택 규모를 초과하는 주택을 분양할 때 우선적으로 지켜야 할 ‘규모별 건설가구수 50%’라는 기준을 명백히 위반하였다. 규모별 건설가구수 50%라는 1차적 상한을 무시한 채 권리가액 다액 기준으로 주택공급 기준을 정한 이 사건 관리처분계획 중 주택공급에 관한 부분은 서울특별시 조례 제26조(현재 제30조) 제1항 제2호 나목에 반한 것으로서 위법하다”라고 판시하였다.
3. 주택공급 규모와 형평성
신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려할 것이 아니라, 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치와 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 조합원들이 종전에 소유하던 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부, 재건축의 결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관하여 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요하였는지 여부 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2010.10.14.선고 2009다95967 판결).
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