최근 부동산 침체에 국·공유지 매입 부담, 기반시설 설치비용 증가 등이 더해지면서 재건축·재개발의 사업성이 크게 악화된 가운데 조합원들의 부담을 줄이기 위한 법안들이 발의돼 업계의 관심이 모아지고 있다. 현재 국회의원 발의로 임대주택 축소와 인수가격 현실화, 기반시설 설치비용 지원 등의 개정안이 국회에 올라와 있기 때문이다. 우선 차명진 의원이 대표발의한 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 일부개정법률안은 재정비촉진사업에 따른 임대주택 의무비율 완화, 인수비용 현실화 등의 방안을 담고 있다. 또 김상희 의원은 정비사업에 필요한 주요 기반시설과 임시수용시설의 건설에 소요되는 비용을 시장·군수가 일정비율 지원하도록 의무화하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 일부개정법률안을 발의한 상태다. 이밖에 허원제 의원과 김희철 의원은 정비구역지정 후 사업추진이 부진한 경우 구역지정을 해제하는 이른바 ‘구역지정 일몰제’ 도입을 주요 내용으로 하는 개정안을 발의해 심의를 기다리고 있다.

 

▲차명진 의원, 촉진사업 임대주택 현실화 개정안 대표발의=차명진 의원 외 42명은 지난달 24일 촉진임대주택 비율을 지자체가 조례로 정할 수 있도록 하고 임대주택의 부속토지를 감정평가 금액으로 인수하게 하는 등의 내용을 골자로 한 〈도촉법〉 개정안을 입법발의했다.

 

개정안에 따르면 우선 재정비촉진지구 내 재개발과 도시환경정비사업의 경우 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 임대주택 건립의무비율을 현재 75% 이하에서 30% 이상 75% 이하에서 지자체가 조례로 정하도록 했다.

 

현행 〈도촉법〉 제31조에는 촉진임대주택 건설비율을 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75% 범위 내에서 대통령령이 정하도록 위임하고 있다.

 

또 시행령에서는 재개발과 도시환경정비사업의 경우 촉진사업으로 증가되는 용적률의 50~75% 범위 내에서 시·도조례가 정하도록 하고 있다.

 

즉 재개발과 도시환경정비사업의 경우 촉진사업으로 증가되는 용적률의 50~70% 범위 내에서 임대주택을 공급해야 한다는 것이다. 하지만 이번 개정안이 국회를 통과해 시행되면 임대주택의 최소비율이 50%에서 30%로 완화된다.

 

또 개정안에는 보금자리주택지구가 인접한 재정비촉진지구에는 임대주택비율을 완화할 수 있는 방안도 담고 있다. 보금자리주택지구가 소재한 시·군·구의 경우 촉진임대주택의 건립의무비율을 1/3까지 완화해 적용할 수 있도록 했다. 이에 따라 구리, 부천, 고양, 의정부 등에서는 임대주택 건립의 완화가 가능할 전망이다.

 

임대주택 인수가격을 상향하는 방안도 담겨 있다. 현재 임대주택을 지자체 등 공공이 인수하는 경우 임대주택의 부속토지는 기부채납한 것으로 보기 때문에 토지에 대한 보상은 전혀 이뤄지지 않고 있다. 하지만 이번 개정안에는 임대주택을 인수하는 때에는 부속 토지를 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 지급하도록 했다.

 

이와 함께 재정비촉진계획 수립 후 사업성 저하, 주민반대 등으로 재정비촉진사업의 추진이 지연되는 경우 재정비촉진구역을 존치지역으로 변경하도록 하는 근거 규정도 마련했다. 이때 이미 투입된 비용 중 일부는 재정비촉진특별 회계 등에서 지원할 수 있도록 했다.

 

▲김상희 의원, 정비 기반시설 시장·군수 부담 의무화=김상희의원이 지난 1월 19일 대표발의한 〈도정법〉 일부개정안과 〈도촉법〉 일부개정안은 기반시설 설치비용을 공공이 의무적으로 부담하도록 하는 내용을 담고 있어 업계의 관심을 모으고 있다.

 

현행 〈도정법〉 제60조에는 “시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시계획시설 중 대통령령이 정하는 주요 정비기반시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

즉 기반시설과 임시수용시설은 원칙적으로 사업시행자인 조합이 부담해야 하는 것으로 시장·군수는 설치비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다는 임의 규정인 것이다.

 

하지만 일선 현장에서는 실제로 사업시행자인 조합이 기반시설을 전부 설치하는 것이 일반적이어서 설치비용을 공공이 부담하는 경우는 극히 드문 것이 사실이다.

 

이번 김 의원의 발의안이 국회를 통과해 시행될 경우 공공도 의무적으로 기반시설에 소요되는 비용을 부담해야 한다. 발의안에 따르면 현행 〈도정법〉 제60조의 후단 규정인 “~부담할 수 있다”를 “사업시행자와 공동으로 부담하여야 한다. 다만, 시·도 조례가 정하는 비율에 따라 소요되는 비용의 일부를 사업시행자에게 부담하게 할 수 있다”로 개정했다.

 

또 정비사업의 기반시설 설치 시 소요되는 비용도 현행법 상 LH공사 등 공공이 주거환경개선사업을 시행하는 경우에만 보조나 융자를 하도록 하고 있는 조항도 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 등 모든 정비사업으로 확대했다.

 

 

■ 다음 회기로 넘어간 법안은
지난 12일 열린 국회 임시회 국토해양위원회 법안심사소위원회에서는 정비사업 관련 법안들이 통과되지 못한 채 마무리됐다.

 

이에 따라 이번 법안심사소위원회에 상정된 총 8건의 〈도정법〉 개정안과 5건의 〈도촉법〉 개정안이 계류됨에 따라 다음 회기의 심사를 기다리게 됐다. 특히 이번에 상정된 개정안 중에는 대도시의 시장에게 조례 제정·개정 이양, 조합설립인가 신청 자동인가제 도입 등 사업 추진에 직접적인 영향을 미치는 중요한 내용을 담고 있는 정부안도 포함돼 있었다.

 

정부 개정안에 따르면 우선 50만 이상의 대도시장에게는 조례 제정 및 개정의 권한이 이양되며 조합설립인가를 신청한 후 30일 이내에 인가 여부나 처리지연사유를 통보하지 않은 경우 자동으로 인가를 받는 것으로 변경했다.

 

또 토지등소유자의 동의서 제출시 의무적으로 인감증명서를 첨부하도록 하고 있는 현행 규정을 신분증 사본으로 대체하고 동의서에는 지장과 자필서명으로 동의하는 방법으로 개선했다.

 

이와 함께 법정 주거이전비와 휴업보상비 외에 추가적인 방법으로 세입자 손실보상 대책을 수립하는 경우 용적률을 완화하고 현금 청산지연에 따른 이자를 지급하도록 하는 내용이 포함돼 있다.

 

이밖에 이번 법안심사소위원회에는 재개발사업에 법적상한용적률을 적용하도록 하는 방안을 담은 김성태 의원 대표발의안과 관리처분인가 전에 철거를 가능하도록 하는 장제원 의원의 대표발의안 등이 포함됐지만 심사를 통과하지 못했다.

 

 

 

■ 입법발의 핫이슈
현재 국회에는 일정기간동안 사업이 지연될 경우 구역 지정을 해제하는 이른바 ‘구역지정 일몰제’와 공공이 조합원으로 사업에 참여하는 ‘공공조합원 제도’ 등을 담은 개정안도 심의를 기다리고 있다.

 

우선 김희철 의원 등 10명이 발의한 〈도정법〉 개정안은 정비구역의 해제요건과 해제방법에 대한 내용을 담고 있다.

 

발의안에 따르면 우선 △정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가를 신청하지 않거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 경우 △정비사업의 시행이 법에 의한 명령·처분이나 사업시행계획서에 위반되었다고 인정돼 인가가 취소된 경우 △조합설립추진위원회 승인 후 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니한 경우 △조합설립인가 후 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니한 경우 △시장·군수가 정비사업의 시행이 곤란하다고 판단하는 경우 등에 해당되면 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 정비구역 해제를 요청할 수 있도록 했다.

 

이때 정비구역을 해제하고자 하는 경우 시장·군수는 정비구역 해제와 관련된 내용을 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회 의견을 들은 후 시·도지사에게 정비구역 해제를 신청해야 한다.

 

허원제 의원이 대표발의한 〈도정법〉 개정안 역시 정비구역 해제에 대한 내용을 담고 있다.

 

개정안에 따르면 사업시행자가 정비사업시행 예정일부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않을 경우 토지등소유자의 과반수가 정비구역 해제를 요구하면 시·도지사 또는 대도시 시장이 정비구역을 해제할 수 있도록 하고 있다. 또 사업시행인가를 신청한 내용이 위법하거나 부당하다고 인정되는 경우에도 정비구역을 해제할 수 있다.

 

이와 함께 허 의원 대표발의안에는 정비구역 내 국가나 지자체 소유의 국·공유지 등이 포함돼 있는 경우 공공이 조합원으로 사업에 참여할 수 있는 방안도 담겨져 있다.

 

우선 정비구역 내에 △무상으로 양도되지 않은 용도가 폐지된 기존 정비기반시설의 토지 또는 건축물 △사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 수의계약에 의해 매각되지 아니한 토지 또는 건축물 △그 밖에 정비사업의 목적으로 활용할 수 있는 토지 또는 건축물 등이 존재하는 경우에 공공조합원이 된다.

 

이때 토지 또는 건축물이 국가 소유인 경우에는 해당 정비구역이 속한 지방자치단체장에게 조합원 권한이 위임되며, 지자체장은 공공조합원의 권한을 행사할 대리인을 지정할 수 있다.

 

공공조합원수는 △조합원 수의 100분의 5에 해당하는 수 △정비구역 안의 토지 필지 수에 대한 국·공유재산인 토지 필지수의 비율에 조합원 수를 곱한 수 △정비구역의 토지면적에 대한 국·공유재산인 토지면적의 비율에 조합원 수를 곱한 수 등 세 가지 방법으로 계산하되 가장 적은 수만큼 조합원 자격이 주어진다.

 

공공조합원은 앞선 방법에 따라 정해진 공공조합원 수만큼 국민주택규모의 주택이나 상가에 대한 분양을 신청할 수 있으며 분양신청을 하지 않거나 공공조합원의 수보다 적게 분양 신청한 경우에는 현금으로 청산해야 한다.

 

이밖에 신상진 의원은 LH공사 등 공공이 주거환경개선사업이나 재개발사업을 추진하는 경우 국공유지를 무상으로 양도하는 내용의 개정안을, 안효대 의원은 주거환경개선사업과 재개발사업 구역 내에 근린생활시설 설치기준을 시·도조례로 정하도록 하는 방안을 담은 개정안을 각각 대표발의한 상태다.