재개발·재건축에 신탁사 참여 허용… 공공역할 확대
시장·군수가 정비사업 공사비 등 인터넷 공개 의무화

 

지난해 9월 개정된 ‘도정법’도 재개발·재건축 등 정비사업 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 기대된다. 오는 3월 2일부터 본격적인 시행을 앞두고 있기 때문이다. 특히 정비사업에 기업형 임대주택(뉴스테이) 제도의 도입과 신탁사의 참여 허용 등을 통해 침체된 정비사업이 돌파구를 찾을 수 있을지가 최대 관건이다.

여기에 공공의 역할을 확대하고 정보공개의무도 강화했다. 나아가 일몰제를 확대 적용함으로써 출구전략의 수위가 한층 더 높아지기도 했다. 이에 따라 시행을 앞둔 ‘도정법’ 주요 개정사항에 대해 알아보기로 한다.

▲기업형 임대주택 제도 본격 시행(제4조제1항제7호의2, 제4항제4호 신설)

사업성 제고방안의 일환인 기업형 임대주택 제도가 본격적인 시행을 앞두고 있다. 이에 따라 사업성 문제로 답보상태에 있던 일부 재개발·재건축 구역들이 기업형 임대주택 제도를 통해 돌파구를 마련해 나갈 것으로 기대된다.

법 제4조제1항제7호2 등이 신설되면서 재개발·재건축사업에도 기업형 임대주택 제도를 도입할 수 있는 근거가 마련됐다. 이 규정에 따르면 정비사업을 통해 기업형 임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우 필요한 획지별 토지이용계획, 복합용도개발, 용적률 계획 등 기업형 임대주택 공급에 관한 정비계획을 도입했다.

전체 세대수에서 기업형 임대주택 또는 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택이 차지하는 비율은 20% 이상, 임대기간은 8년 이상 범위에서 대통령령으로 정하도록 했다. 또 토지등소유자가 해당 정비계획의 입안을 제안할 수 있도록 정했다.

기업형 임대사업자가 임대주택을 건설할 때에는 법적상한까지 용적률 상향 조정이 가능하고 필요시에는 용도지역도 상향된다. 또 층수제한 완화 등의 건축규제도 완화되고, 절차를 통합해 진행함으로서 인·허가절차가 간소화된다.

사업시행자는 사업시행인가를 받은 후에 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 기업형 임대사업자를 선정해야 한다. 이때 선정절차 등에 필요한 사항은 국토부 지침을 통해 고시될 예정이다.

▲정비사업에 신탁사 참여 허용(제2조제9호 단서 신설, 제8조제4항, 제8항·제9항 신설 등)

재개발·재건축사업에 신탁사의 참여가 허용된다. 신탁사가 조합을 대신해 사업시행자가 된다는 얘기다.

법 제8조제4항제8호가 신설되면서 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있는 근거가 마련됐다. 이때 신탁업자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, 추정 분담금 산출과 관련해 시·도 조례로 정하는 사항 등을 토지등소유자에게 제공해야 한다.

토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법을 따라야 한다. 이 경우 동의서에는 설계개요, 정비사업비, 분담기준, 소유권 귀속에 관한 사항, 시행규정, 신탁게약에 관한 사항 등을 포함해야 한다.

이와 함께 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 시공자의 선정, 시행규정의 확정, 부담이 될 계약, 토지등소유자별 분담내역 등의 주요 사항에 대해서는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 이밖에도 시장·군수, 주택공사 또는 신탁업자가 단독으로 시행할 경우에는 조합정관과 같은 성격의 사업시행규정을 작성해야 한다.

▲공공관리→공공지원으로… 시공자 선정시기도 변경(제13조제6항, 제77조의4, 제77조의4제6항 및 제7항)

공공의 역할이 확대되고 시공자 선정시기도 개선된다. 다만 종전의 ‘공공관리’를 ‘공공지원’으로 명칭만 변경된 것뿐이고, 건설사가 공동사업시행자로 참여해야만 시공자를 조기에 선정할 수 있다.

앞으로는 공공관리라는 말이 없어지고 대신 공공지원으로 불린다. 또 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화를 위해 조합이 시행하는 정비사업에 관한 사항 중 관리처분계획 인가 후 시공자의 공사비, 정비사업에서 발생한 이자 등을 매년 1회 이상 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 공개해야 한다. 공개의 방법 및 시기 등은 시·도 조례로 정하도록 했다. 단 시장·군수가 공개의무를 지키지 않았을 때의 벌칙규정은 없다.