재건축 토지등소유자 ‘토지 또는 건축물 소유자’로 변경
정비사업 중앙분쟁조정위 설치… 조합설립 자동인가제도
지난해 예산안과 4대강 관련 법안 문제로 대부분의 법안이 국회 심의를 통과하지 못함에 따라 2월 임시국회에 시선이 모아지고 있다. 정비업계 역시 약 50여개에 달하는 관련 법안이 발의된 상황이어서 임시국회 통과 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
특히 현재 국회에 계류 중인 개정안에는 재건축 토지등소유자 요건 변경, 기반시설 설치비용 완화 등 사업추진에 민감한 사항을 담고 있는 법안들이 대거 포함돼 있어 업계의 관심이 높은 상황이다. 여기에 최근 대통령 소속 사회통합위원회와 도시재생선진화 포럼 등에서도 제도를 개선하기 위한 방안을 발표하고 있어 제도 개선 여부에 이목이 집중되고 있다. 현재 국회에서 심의를 기다리고 있는 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안의 주요 내용들을 정리해 봤다.
▲재건축 토지등소유자 요건, 재개발과 동일하게=현재 발의된 〈도정법〉 입법발의안 중에서 가장 관심이 높은 법안은 지난달 6일 강승규 의원이 대표발의한 재건축 토지등소유자 요건 변경을 담은 개정안이다.
개정법률안에 따르면 현행 재건축 토지등소유자의 요건인 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’를 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’로 규정해 재개발 토지등소유자 요건과 동일하게 하고 있다.
또 이 개정안에는 사업시행자가 시공자와 계약을 체결할 경우 착공일을 명시하고 착공을 위한 조건을 붙이거나 착공의 지연을 유발하는 특별계약을 하지 못하도록 했다.
▲정비기반시설 설치비용, 사업시행자와 시장·군수가 공동 부담=사업시행자가 부담하고 있는 기반시설설치 비용을 시장·군수가 공동 부담하도록 하는 개정안도 발의돼 있다.
김상희 의원 외 10명의 의원이 지난달 19일 발의한 개정안에 따르면 현행 〈도정법〉 제60조제2항의 “시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시계획 시설 중 대통령령이 정하는 주요 정비기반시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다”고 규정된 임의규정을 “∼사업시행자와 공동으로 부담하여야 한다”라는 강행규정으로 명시하고 있다.
이와 함께 개정안에는 시공자 선정 시 건설사가 조합원을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없도록 하는 한편 조합원이나 정비업자에게 사은품 등 재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속할 수 없도록 하는 방안도 함께 담았다.
▲분쟁구역 사업 정상화를 위한 중앙분쟁조정위원회 설치=강승규 의원 외 12명은 지난달 5일 중앙도시정비분쟁조정위원회 설치 및 위원회 구성 방안 등을 담은 개정안을 입법발의했다.
강 의원 대표발의 개정안에 따르면 중앙분쟁조정위원회는 소송이나 조합장의 사고 등으로 정상적인 사업 추진이 어렵거나 총회 개최가 사실상 불가능할 경우 임시이사를 선임하는 역할을 담당하게 된다.
중앙분쟁조정위원회는 △판사·검사·군법무관 또는 변호사 직에 15년 이상 재직한 자 △대학에서 도시계획, 주택·건축, 감정평가 등 정비사업 관련 분야 부교수 이상의 직에 15년 이상 재직한 자 △도시계획, 주택·건축, 부동산, 감정평가 등 정비사업 관련 분야 공무원 및 연구소 경력 15년 이상인 자 중 대통령과 국회의장, 대법원장이 각각 3명씩 추천해 구성하게 된다.
중앙분쟁조정위원회가 선임한 임시 이사는 정비사업 추진을 위한 조합 총회를 개최할 수 있으며 각종 인·허가 사항을 변경할 수 있다. 또 계약체결과 계약 변경 등 조합 정상화에 필요한 조치를 할 수 있다.
▲조합설립인가 자동인가제 등 담은 정부안도 국회 계류=정부가 지난해 7월 입법발의한 개정안도 여전히 국회에 계류 중이다.
이 개정안에는 조합설립인가 신청 후 30일 이내에 인가 여부나 처리지연을 통보하지 않을 경우 자동으로 인가되는 ‘조합설립인가 자동인가제’를 도입했다.
또 주택 멸실이나 수요에 따라 사업시행인가와 관리처분계획의 인가 시기를 조정할 수 있도록 하고 세입자에게 일정 기준 이상의 보상 대책을 수립하는 경우 용적률을 상향받을 수 있는 방안도 담겨져 있다. 이와 함께 인구 50만 이상 대도시의 경우 조례 제정·개정 권한이 시장에게 이양되며 현금 청산 지연시 이자를 지급하도록 법을 개정했다.
이 밖에 다주택소유자로부터 토지나 주택을 양수하는 경우 조합원 자격이 제한되는 불합리를 개선하기 위해 윤석용 의원과 임동규 의원이 각각 대표발의한 개정안과 동절기, 심야 등에는 철거를 제한하도록 하는 이명수 의원이 대표발의한 개정안도 현재 국회에 계류 중이다.
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기반시설설치비 지원 늘리고 부담 나누고…
■ 도촉법 개정안 체크 포인트
현재 국회에는 〈도시재정비촉진을 위한 특별법〉 개정안도 대거 심의를 기다리고 있다. 특히 〈도촉법〉 개정안 중에서는 재정비촉진사업에 따른 기반시설 설치비용의 부담을 줄이는 다양한 개정안이 올라와 눈길을 끌고 있다.
우선 김상희 의원 외 10명은 지난달 19일 기반시설 설치비용의 분담 주체를 현행 사업시행자에서 국가와 지자체를 포함하는 방안의 개정안을 발의했다.
개정안에 따르면 현행 〈도촉법〉 제11조제1항 “기반시설 설치비용은 제15조 또는 18조의 규정에 의한 재정비촉진사업의 시행자가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담하여야 한다”를 “기반시설 설치비용은 국가, 시·도지사, 시장·군수·구청장 및 제15조 또는 18조에 의한 재정비촉진사업의 시행자가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담하여야 한다”로 변경했다.
제26조도 현행 “재정비촉진계획에 따라 설치되는 기반시설의 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 한다”에서 “∼국가, 시·도지사, 시장·군수·구청장 및 사업시행자가 공동으로 부담하는 것을 원칙으로 한다”로 개정해 기반시설 설치비용을 사업시행자와 정부·지자체가 공동으로 책임지도록 했다.
박기춘 의원 외 9명은 국가, 시·도지사가 지원해야 하는 기반시설 설치비용의 최소 비율을 높이는 개정안을 발의했다.
박 의원이 대표발의한 개정안에는 국가 또는 시·도지사가 지원해야 하는 기반시설 설치비용을 현행 10~50%를 30~50%로 변경하는 방안을 담고 있다. 즉 국가, 시·도지사가 지원해야 하는 기반시설 설치비용의 하한선이 과도하게 낮다고 판단해 현행 10%에서 30%로 상향한 것이다.
이와 함께 박 의원은 국가, 시·도지사가 기반시설 설치비용을 의무적으로 지원해야 하는 사항도 현행 △국가 또는 시·도 계획과 관련이 있는 경우 △국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 집단 이주시켜 형성된 낙후지역 등 대통령령으로 정하는 지역으로 기반시설이 열악해 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어려운 경우 △재정비촉진지구를 관할하는 기초자치단체의 재정자립도가 전국 평균 재정자립도 이하로서 대통령령이 정하는 경우 외에도 ‘국토해양부장관이 〈주택법〉 제84조에 따라 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 기반시설 지원이 필요하다고 인정하는 재정비촉진지구’를 추가로 포함시켰다.
이밖에도 강승규 의원 외 11명은 〈도정법〉 개정안에 재건축 토지등소유자를 재개발과 동일한 요건으로 변경하는 법안에 맞춰 〈도촉법〉에서도 재건축 토지등소유자 요건을 개정하는 법안을 입법발의했다. 발의안에 따르면 재건축 토지등소유자 요건을 현행 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’에서 ‘토지 또는 건축물의 소유자’로 개정했다.
또 전여옥 의원은 재정비촉진지구 내 우범지역에서 범죄가 빈번하게 발생함에 따라 이를 방지하기 위한 범죄 예방 대책을 담은 개정안을 발의한 상태다.
한편 현재 국회에는 〈도정법〉과 〈도촉법〉 개정안 외에도 지난해 12월 임동규 의원이 대표발의한 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 폐지 법률안도 심의를 기다리고 있다.
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사회통합위 “상가세입자 보상 대책 강화해야”
■ 기타단체 시각
대통령 소속 사회통합위원회나 도시재생선진화 포럼과 같은 단체에서도 정비사업과 관련된 활발한 논의가 이뤄져 제도 개선에 적잖은 영향을 미칠 전망이다.
지난해 12월 사통위 도시재정비 제도개선 소위원회는 지난 1년 동안 소위원회의 활동결과를 정리한 보고서를 발간했다. 활동결과 보고서에 따르면 도시재정비 제도개선 소위원회의 정비사업 제도개선 방안은 사업 투명화 및 세입자 보상대책 강화에 초점이 맞춰져 있다.
우선 정비사업의 투명화 방안으로 사업시행계획이나 관리처분계획 수립 시 현행 조합원 과반수 동의에서 2/3 이상의 동의를 받도록 하는 방안을 제안했다. 또 사업진행 정보의 공개 내용도 확대하고 서울시의 클린업시스템 활용을 의무화하는 방안도 마련했으며 제3자가 자금을 관리하는 에스크로제도를 도입해야 한다고 주장했다.
세입자 보상대책으로는 상가세입자의 적정 보상을 위해 비례율에 따라 보상규모를 책정하는 방안과 대체임대상가를 조성하거나 이에 준하는 이주대책을 수립하는 방안도 제안했다.
또 사통위는 분쟁조정위원회 권한 강화, 정비구역 및 정비예정구역 해지를 위한 일몰제 도입, 조합원 해산신청 절차 완화 방안 등도 이행돼야 한다고 주장했다.
사통위가 사업 투명성에 초점을 맞췄다면 도시재생선진화 포럼에서는 공공의 역할에 대한 논의가 이뤄졌다.
우선 도시재생선진화 포럼은 공공이 조합원으로서 사업에 참여하는 방안을 마련했다. 공공이 정비구역 내 국·공유지를 소유한 경우 조합원 자격을 줘 사업에 참여해 공공성을 확보하자는 것이다. 또 사업 완료 후에는 임대주택을 분양받아 세입자 대책용 주택으로 활용하도록 했다.
또 공공에게 정비기반시설을 적극적으로 부담시키는 방안도 제안했다. 정비기반시설의 원칙적인 부담주체를 공공으로 설정해 예외적으로 소요비용의 일부만을 사업시행자에게 부담하도록 하자는 것이다.
이밖에 선진화 포럼에서는 관리처분계획 표준화 도입, 도시·주거환경정비기금 재원 방안 확대, 구역지정 해제 방안 등에 대해서도 제안했다.
