김흥열 조합장은 우직한 사업추진의 효과를 직접 피부로 느낀 당사자다. 2012년 전후에 업계에 불어닥친 출구정책 한파 속에서도 묵묵히 사업을 추진한 결과 지난해 호경기 상황 속에서 분양을 잘 마칠 수 있었기 때문이다. 특히 김 조합장은 출구정책의 문제를 지적하고 있다.
서울시의 본격적인 출구정책 시행으로 북아현1-2구역에도 혼란이 벌어졌기 때문이다. 김 조합장은 여러 구역들을 묶어 한꺼번에 진행하는 뉴타운개발과 같은 광역개발에는 구역해제 등 출구정책을 시행해서는 안되는 것이었다고 강조한다.
▲출구정책 제도가 뉴타운지구에는 왜 적용되면 안 되나
여러 구역이 함께 개발되는 곳이기 때문이다. 여러 곳 중 한 곳만 빠지더라도 뉴타운사업의 달성이 불가능해진다. 북아현뉴타운지구만 하더라도 전체 5개 구역이 북아현뉴타운이라는 동일한 뉴타운계획 하에 추진되고 있다. 자동차 도로, 보행자 도로, 공원, 경찰서, 동사무소 등 각종 기반시설들이 서로 이어져 있는 곳이다.
도로의 경우만 하더라도 뉴타운지구 전체를 일정한 폭의 도로가 관통하도록 계획됐고, 공원도 전체 지구 내에서 서로 이어지도록 했다. 이런 상황에서 5곳 중 한 곳이 구역해제가 되어 버리면 어떻게 되겠나. 도로와 공원 등 기반시설들의 연결이 끊어지게 되면서 불편이 생긴다.
예컨대 4차선 도로가 구역해제된 곳에서는 2차선 도로로 좁아지면서 병목 현상이 발생하고, 공원도 서로 연결되지 못해 주민들의 불편이 증가할 것이라는 점은 불 보듯 뻔하다.
이 같은 일들의 발생을 막기 위해 뉴타운지구에는 구역해제 정책이 적용되면 안 된다고 한 것이다.
▲서울시의 출구정책 제도에 대해 평가한다면
충분한 준비없이 막무가내로 밀어붙여 부작용을 양산한 정책이다. 출구정책으로 인해 문제가 해결되기 보다는 더 많은 문제가 발생했다. 출구정책으로 구역해제가 된 곳들은 슬럼화만 가속될 뿐 후속대책이 전무한 상황이다. 특히 책임을 지지 못하면서 정치인들에 의해 많은 현장들이 이러저리 휘둘렸다는 점이 문제다.
대표적인 것이 구역해제 후 그동안의 사업비용을 보전해주겠다는 매몰비용 지원 약속이다. 매몰비용을 지원해주겠다는 박원순 시장의 감언이설에 속아 많은 조합원들이 흔들리면서 혼란을 겪은 현장들이 많다.
결국 박 시장은 국토부에 매몰비용을 달라고 요구했다가 거부당하자 매몰비용 지원에 대한 약속을 지키지 못한 상황을 초래한 당사자다. 결국 그 피해는 사업지연 상황이 발생해 부담이 증가한 조합원에게 돌아갔다.
▲일반분양 성적은 어땠나
지난해 4월에 일반분양을 했다. 돌이켜보면 탁월한 선택이었다. 분양경기가 좋았던 시기였기 때문이다. 분양가를 예상보다 더 올릴 수 있어서 조합원들의 분담금 완화에 좋은 결과를 이끌어낼 수 있었다. 올해만 하더라도 분양경기가 많이 꺾어졌으니 조합 입장에서 본다면 최적의 시기에 분양했다고 할 수 있다.
▲시공자의 도움도 있었다고 들었다
여기까지 사업이 이어져 올 수 있었던 데는 대우건설의 도움도 컸다. 종전에 결정한 공사비를 더 이상 올리지 않고 예전 금액 수준에서 동결해 줘 조합원들의 경제적 부담을 낮출 수 있었기 때문이다. 또한 조합과 대우건설 간 공사비 협상이 이뤄질 때도 타 시공사에서 간간이 협상 압박 카드로 사용하는 ‘공사 중단’도 하지 않는 믿음직한 모습도 보여줬다.
협상은 협상이고, 시공은 시공이라는 건설 대기업의 면모를 보여준 것이다. 사실 더 이상의 분담금 증가는 한계에 다다랐던 상황이었다. 북아현1-2구역의 사업은 당초 관리처분 당시에 약 100%의 비례율에서 82%까지 사업성이 급락하며 어려운 시절을 보냈다.
이런 상황에서 대우건설의 공사비 상승 요구가 관철됐다면 비례율은 60%대까지 하락해 어려운 상황에 봉착했을 것이다. 사업파트너로서 공사비 동결을 통해 사업을 측면 지원해 준 대우건설에 고맙다는 말을 전하고 싶다.
▲북아현1-2구역의 사업을 평가한다면
빠른 사업추진에 승부를 걸었다. 사실 북아현1-2구역은 북아현뉴타운지구 전체의 중앙에 위치해 있어 사업성이 상대적으로 열악한 곳이었다. 이곳을 빠른 사업추진으로 현재 아파트 준공이라는 결실을 이뤄냈다. 철저한 법규 준수도 성공 사업의 발판이다. 정비사업에서 정해진 절차를 준수하는 것은 굉장히 중요한 요인이다.
▲향후 부동산 시장에 대한 전망을 한다면
최소한 급격한 침체는 겪지 않을 것이다. 도심 내에서 주택 부족 상황은 더 깊어질 것이라고 본다. 재개발사업이 진행되면 기존에 사는 가구수는 더 줄어든다. 그만큼 주택 수가 부족해진다는 뜻이다. 우리 구역만 하더라도 기존에 집주인과 세입자를 합쳐 모두 1천800가구가 살던 곳에 940가구의 아파트가 들어섰다는 것이 이 같은 상황을 방증한다.
