서울시 산하SH공사가 지분 35.1% 출자
총자본금 100억원··· 신한은행 등도 참여
서울시가 막혀있는 재개발·재건축 등 정비구역의 돌파구를 위해 재정비리츠 시스템을 도입했다.
서울시 산하 SH공사가 가장 큰 비율의 지분을 출자하면서 설립한 서울투자운용주식회사(대표·김우진)를 통해 재개발·재건축 등 정비사업장에 재정비리츠를 정착시키겠다는 복안이다.
핵심은 SH공사가 정비사업 초기 단계에 사업시행자 또는 공동사업시행자로의 참여를 전제로 재정비리츠 도입을 통해 사업비용을 줄이겠다는 점이다. 또 인·허가 기간도 단축시켜 빠른 사업 진행을 통한 조합원들의 분담금을 최소화하는 등 원활한 사업 추진을 도모하겠다는 것이다.
▲서울투자운용 본격 설립··· SH공사 35.1% 등 지분 출자=앞으로 SH공사가 사업시행자로 참여하면서 공공성을 앞세운 리츠방식의 서울형 정비사업이 본격화될 전망이다. SH공사가 가장 많은 지분을 투자해 설립한 서울투자운용 주식회사가 리츠관련 업무를 본격 시작하면서 사업 추진이 지지부진한 사업장에 활력을 불어넣을 것으로 보인다.
서울투자운용은 공공 및 금융권에서 총 자본금 100억원이 출자돼 설립된 주식회사다. 출자된 자본금 100억원 가운데 출자지분은 서울시 산하의 SH공사가 35.1%, 신한은행 9.95%, 신한금융투자 9.95%, 우리은행 15%, 한화손해보험 15%, 더케이손해보험 15% 등으로 구성됐다.
이와 같은 기반으로 구성된 서울투자운용은 일선 정비사업장 가운데 재정비리츠 도입을 희망하는 곳들의 사업을 본궤도에 올려놓겠다는 포부를 밝히고 있다.
▲용적률 상향 없는 대신 공사비 줄이고 인·허가 속도 높여 사업 정상화 도모=우선 서울투자운용의 재정비리츠 방식은 뉴스테이 연계형 정비사업과 달리 법적상한까지 용적률 인센티브를 부여하지는 않는다. 다만 빠른 인·허가와 사업자금 조달의 고민해결을 통해 사업 속도를 높여주겠다는 게 주요 골자다.
인·허가 속도를 높여주고 리츠가 일반분양분만 매입해준다면 용적률 인센티브 및 기금지원 없이 사업을 정상궤도로 진입시킬 수 있다는 것이다.
아울러 향후 리츠가 매입한 일반분양분은 일정기간(4~8년) 동안 임대주택으로 운용한 후 일반분양으로 전환하는 구조다.
김우진 서울투자운용 대표는 “SH공사가 사업시행자 또는 공동사업시행자로의 정비사업 참여가 전제됐을 때 서울투자운용이 리츠에 대한 투자자를 모집한다”며 “정비사업장에 건립될 아파트의 일반분양분을 선매입해 필요한 자금 유동성을 제공할 계획”이라고 밝혔다.
▲공사비 절감 등 사업비용 감소에 따른 주민 분담금 절감 효과도 도모=뿐만 아니라 재정비리츠는 정비사업 추진에 있어 공사비 절감 등을 통한 사업비용 감소로 조합원들의 분담금 절감 효과도 도모한다.
서울투자운용이 제시하는 사업비용 절감 효과 전제는 △건축공사비를 단순도급으로 전환한 사업비 인하 △확정지분제를 통해 기존 갈등과 이에 따른 사업지연 및 금융비용 증가와 조합원 분담금 증가 방지 △리츠에 공급되는 일반분양 아파트 분양원가 인하 등이다.
이를 통해 SH공사가 정비사업에 공공디벨로퍼로 참여하고 리츠가 분양물량 선매입을 통해 사업 안전성과 재원의 효율성을 극대화하겠다는 것이다. 결과적으로 전체 조합원들에게 최대한의 이익이 실현될 수 있도록 하는 게 서울 재정비리츠 도입의 이유다.
한편, 서울투자운용은 지난해 서울시가 ‘뉴타운·재개발 ABC 관리방안’을 통해 발표한 현장 중 B유형으로 분류된 130개 구역에 재정비리츠를 도입할 경우 사업이 본격화될 것으로 내다보고 있다.
당시 시는 A유형을 사업이 정상추진 되고 있는 구역으로 분류, 행·재정적 지원을 집중해 원활한 추진을 돕겠다는 입장을 밝혔다. 또 B유형은 사업이 정체된 구역으로 전 구역에 정비사업 코디네이터를, 갈등이 깊은 곳에는 갈등조정전문가를 파견해 주민 합의 도출과 진로결정 지원 구역에 포함시켰다. 이밖에 C유형은 사실상 사업추진이 불가능하다고 판단되는 곳으로 서울시의 직접 해제가 진행된 곳들이다.
서울투자운용은 B유형으로 판명된 사업장들 가운데 약 35곳의 구역에서 관심을 보이고 있다고 밝혔다.
