조합설립을 하기 위하여는 어느 정도의 동의율을 받아야 하는지 여부에 관하여 지난 호에 자세하게 알아보았다. 그러면 이와 같은 동의율을 득하기 위하여 토지등소유자들이 동의를 하는 방법 및 동의자수 계산은 어떻게 하는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠다.

 

조합설립을 위한 동의는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만 인감증명서를 종전에 추진위설립동의서 등을 제출할 때 이미 제출한 적이 있다면 이를 첨부하지 않을 수 있으나, 인감도장의 변경으로 인하여 인감증명서의 첨부가 필요하다고 인정하는 경우에는 인감증명서를 첨부하여야 한다(도정법 제17조제1항).

 

원래 인감도장을 찍은 다음에 인감증명서를 첨부하는 이유는 앞에 서면에 찍은 인감도장이 본인의 의사에 기하여 적절하게 작성된 것인지를 증명하기 위해서이다. 따라서 예전에 인감증명서를 추진위원회 등에 제출한 적이 있다면 이를 중복하여 제출할 필요가 없다. 인감도장만 제대로 찍으면 예전에 제출한 인감증명서에 의하여 인감도장이 맞는지 여부를 확인하면 될 것이기 때문이다.

 

 

대법원(2007.7.26. 선고 2007도3453)도 ‘공정증서 원본 불실기재·불실기재 공정증서 원본행사·도시 및 주거환경정비법 위반’ 판결에서 “재건축주택조합 규약에서 조합총회의 결의에 대리인이 참석할 경우 본인의 위임장에 인감증명서를 첨부하여 제출하도록 하는 것은 조합원 본인에 의한 진정한 위임이 있었는지를 확인하기 위한 것이다. 그러므로 조합원 본인이 사전에 대리인에게 총회참석을 위임하여 그 자격을 소명할 수 있는 위임장을 작성해 주고 대리인이 총회에 출석하여 그 위임장을 제출한 이상 본인의 인감증명서가 뒤늦게 제출되었다는 사정만으로 대리인의 참석을 무효라고 할 수 없다. 원심이 본인의 인감증명서를 첨부하지 않고 위임장만을 가지고 재건축주택조합 총회에 대리인으로 참석하여 이 사건 결의를 하고 총회가 끝난 후 본인의 인감증명서를 제출한 12명의 참석은 유효하므로 이 사건 결의는 의결정족수를 갖추어 유효하게 성립하였다고 판단하고, 의결정족수 부족을 전제로 한 이 사건 ‘도시 및 주거환경정비법 위반, 공정증서 원본 불실기재 및 불실기재 공정증서 원본행사죄’에 대하여 무죄를 선고한 제1심 판결을 유지한 것은 위 법리와 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 또는 재건축주택조합 총회의 대리출석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다” 라고 판시하여 인감증명서를 첨부하는 취지에 관하여 밝히고 있다.

 

 

따라서 추진위원회나 조합에서는 토지등소유자가 인감증명서를 제출하면 이에 대하여 추후 인감도장만 찍고 서면을 제출할 경우에 인감도장이 맞는지를 확인해야 하기 때문에, 제출된 인감증명서 1부를 복사하여 인감증명서부를 만들거나 인감도장을 별도로 인감대장부 등에 날인하여 인감도장이 맞는지 여부를 확인할 수 있도록 조치를 하여야 할 것이다.

 

 

〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제28조에는 다음과 같이 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 관하여 규정하고 있다.

 

 

(1) 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.

 

예를 들어 3명이 공동으로 1필지의 토지 또는 1개의 건축물을 소유하고 있을 경우가 있다하자. 그 3명 모두를 토지등소유자의 숫자로 계산을 하게 되면 1명이 소유하고 있는 경우와 대비할 때에 불평등할 수가 있다. 또 만약 위의 경우에 3명을 모두 동의자수로 계산을 하게 되면 고의적으로 조금씩 지분을 나누어 공유자의 숫자를 늘리게 되면 동의자의 숫자 또한 편법으로 증가시킬 수가 있다.

 

때문에 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 토지등소유자 1명이 동의한 것으로 계산을 하고, 추후 조합원으로도 대표자 1명만 인정하도록 법에서 규정하고 있다. 〈도정법〉 제19조제1항에는 위와같은 경우에 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원’으로 보도록 규정하고 있다.

 

토지에 지상권이 설정되어 있으면 그 토지는 실질적으로 지상권자가 점유 사용권한을 가지고 있기 때문에 지상권자를 제외하고 토지소유자만의 동의로는 정비사업을 수행할 수가 없다. 따라서 위 사업의 경우에는 토지소유자와 지상권자가 1개의 토지에 동시에 존재할 경우에는 토지소유자와 지상권자가 모두 동의한 경우에 동의자 1인으로 계산하도록 규정하고 있다.

 

 

다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.

 

1사람이 여러 개의 토지 또는 건축물을 가지고 있을 때에 소유하고 있는 토지 또는 건축물 숫자대로 동의자수를 산정하는 것이 아니라 1인으로만 계산하도록 하는 것이 형평성이 있다고 판단하여 위와 같이 규정하고 있다.

 

다만 도시환경정비사업의 경우에는 예외를 두고 있다. 예를 들어 정비구역지정 전에 1번부터 10번까지 모두 10명의 토지등소유자가 있었는데, 정비구역지정 후에 2번 소유자가(주로 사업시행자가 됨)가 1, 3, 4, 5번 사람의 소유권을 취득하게 됐다하자. 이 경우에는 토지등소유자가 1번(5개 소유), 6, 7, 8, 9, 10번으로 되어, 총 10명이 최종적으로 6명으로 줄어들게 된다. 이 경우에 2번 소유자가 동의를 하면 동의자수는 2번이 소유하고 있는 5명이 동의한 것으로 계산하고, 2번이 동의하면 소유하고 있는 5명이 모두 동의하는 것으로 계산한다는 것이다. 도시환경정비사업의 특수성을 반영하여 규정한 조항이다.

 

 

(2) 주택재건축사업의 경우
가. 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1 명을 토지등소유자로 산정할 것.

 

나. 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분 소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것.

 

주택재건축사업의 경우에도 위 주거환경개선사업 등에서 규정한 내용과 같은 내용의 규정을 두고 있는바, 위에서 설명한 바대로 이해하면 될 것이다.

 

 

(3) 동의자로부터  토지  또는 건축물을 취득한 경우
추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것.

 

예를들면 A라는 사람이 추진위원회설립에 동의하였는데 B가 A의 동의서 제출이후에 소유 부동산을 매수한 경우에는 새로 취득한 B가 동의하지 않더라도 전 소유자인 A가 동의를 하였기 때문에 B도 동의한 것으로 본다고 규정하고 있다.

 

따라서 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 뒤 자신은 동의하고 싶은 마음이 없다면 A가 기 제출한 동의를 철회하는 철회서를 작성하여 〈도정법〉 시행령 제28조제4항 내지 제6항에 따라 철회서를 제출하면 될 것이다.

 

 

(4) 소재 불명자의 경우
토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것.

 

토지등기부등본 등에 소유자의 주민등록번호만 제대로 기재되어 있으면 그 사람의 주소지 등은 추적할 수가 있다. 주민등록번호가 기재되어 있어도 개인신상정보 보호 때문에 추진위원회나 조합에서 그 사람의 현재 주소지를 쉽게 파악할 수는 없지만, 이는 추진위나 조합에서 파악을 하지 못하고 있을 뿐이지 그 사람의 주소지 등이 없는 것은 아니다. 따라서 위와 같이 소재불명자로서 총 토지등소유자의 숫자에서 제외되려면 주민등록번호가 없고 기재된 주소지가 현재 주소지와 달라서 더 이상 주소지를 파악할 수 없을 경우에 한하여 인정되므로 매우 심각하게 그 조건에 부합하는지 여부를 검토해야 할 것이다.

 

 

(5) 외국인의 경우
외국인이 도정법 제17조제1항 전단에 따른 동의(동의한 사항의 철회 및 반대의 의사표시를 포함한다)를 할 경우, 동의서 등에 서명하고 ‘출입국관리법’ 제88조에 따른 외국인등록 사실증명을 첨부하여야 한다.
외국인은 반드시 ‘외국인등록 사실증명’을 첨부해야 하며, 이와 다른 서류를 첨부하여 법적인 논쟁거리가 되지 않도록 하는 것이 좋겠다. 일부 하급심 판결의 경우 외국인등록 사실증명을 첨부하지 않고 다른 서류를 첨부한 경우에 무효라는 판결이 있다.

 

(6) 인감증명서를 제출하지 않아도 되는 경우 첨부서류
도정법 제17조제1항 후단에 따라 인감증명서를 종전에 제출하여 인감증명서를 첨부하지 아니하여도 되는 경우에는 인감증명서 대신 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부하여야 한다.

 

예전에 인감증명서를 제출한 경우에 인감도장만 찍고 마는 것이 아니라 인감증명서 대신에 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부하여 본인임을 확인하는 서류를 첨부하도록 규정하고 있다. 따라서 위 서류들을 반드시 첨부해야 한다.

 

 

(7) 동의를 철회할 수 있는 경우
④ 토지등소유자는 법 제17조제1항 전단 및 제12조의 동의(법 제8조제4항제7호ㆍ제13조제3항 및 제26조제3항에 따라 동의가 의제되는 경우를 포함한다)에 따른 인·허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립의 인가에 대한 동의 후 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.

 

추진위원회설립 동의나 조합설립 동의나 동의를 한 뒤(또는 동의가 의제된 뒤)에 추진위설립 승인신청 또는 조합설립 인가신청 전에는 언제든지 동의를 철회할 수 있도록 규정되어 있다.

 

다만 조합설립 동의의 경우에는 〈도정법〉 시행령 제26조제2항 각호의 사항(1.건설되는 건축물의 설계의 개요, 2.건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 3.제2호에 따른 비용의 분담기준, 4.사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 5.조합정관)이 동의서 제출시와 철회하려는 시점을 비교할 때 변경되지 않았을 경우에는 동의철회를 할 수 없도록 규정하고 있다. 이는 조합설립의 경우에 안정적으로 동의자를 확보하여 조합설립을 할 수 있도록 배려하는 차원에서 규정하고 있는 것으로 보인다.

 

 

(8) 동의 철회의 방법
⑤ 제4항에 따라 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수에게 철회서에 인감증명서를 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 한다.
⑥ 제4항에 따른 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 제5항 후단에 따라 시장ㆍ군수가 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생한다.

 

동의를 철회할 경우에 철회의 상대방, 방법 등이 위와 같이 자세하게 규정되어 있으니, 반드시 위 절차에 맞게 철회서를 제출하여야 한다.
(현)경기도,(전)국토해양부 고문변호사
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