‘조합설립 인가 이후’ 로 요구한 주민의견 수용 안해
공동시행 대표는 조합 … 시공자는 자급 조달 책임

서울시가 지난 10일 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 고시하고 본격 시행에 돌입했다. 논란이 됐던 건설업자 선정시기는 조합설립인가 이후로 해달라는 조합 측 바람과는 달리 서울시 초안대로 ‘건축심의 이후’로 확정됐다.

이에 따라 이 제도가 당초 입법 취지를 살리지도 못하고 시장 요구에도 부응하지 못하는 미완성 정책으로 전락할 것이라는 비판이 제기되고 있다. 건설업자 선정시기를 앞당기려고 한 입법 취지에도 부합하지 못하고, 정책 수혜자인 조합과 건설업자에게도 환영받지 못하고 있다.

실제로 조합은 조합대로, 건설업자는 건설업자대로 이번 기준에 대한 불만이 적지 않은 상태다.

▲ 건축심의 이후 공동시행 건설업자 선정

지난 10일부터 시행된 공동사업시행 건설업자 선정기준은 서울시의 입장이 그대로 반영된 결과, 건설업자 선정시기를 건축심의 후에 하도록 하고, 공동시행사업의 사업자금 조달은 건설업자가 책임지도록 했다.

건설업자는 사업비 항목을 조합원들이 이해하기 쉽도록 대여금과 공사비로 구분해 사업비 내역 및 조달계획을 제시해야 한다. 이 중 대여금은 건설업자가 직접 차입해 조합에 대여하는 것을 원칙으로 한다.

단 건설업자가 지급보증해 조합이 직접 자금을 차입하는 경우의 대출이자는 입찰시 시공자가 제시한 이자율을 초과한 금액에 한해 시공자가 부담해야 한다. 자금여력이 부족한 중소형 건설사의 참여를 확대하기 위한 규정으로 풀이된다. 당초 초안에서는 대여금과 공사비 모두를 건설업자가 조달하도록 했는데 이 경우 몇 몇의 대형 건설업자만의 과점 시장이 만들어질 것이라는 이유 때문에 변경됐다.

특히 공사비는 건설업자가 직접 조달해야 한다. 조합 명의로 차입하는 경우 대출이자는 전액 건설업자가 부담해야 한다. 무분별한 공사비 상승을 막겠다는 취지의 제동장치도 포함돼 있다.

공사비는 명확한 근거가 없는 한 입찰 시점에서 제시한 공사비를 넘을 수 없도록 했다. 공사비는 직접공사비와 간접공사비로 이뤄진 순공사비, 일반관리비, 이윤 등으로 구분해 조합원들이 쉽게 이해할 수 있도록 했다.

또 공사비는 사업시행인가 이후 관리처분계획 인가 신청 전까지 확정하되, 그 금액은 시공자가 입찰시 제안한 공사비 이하로 해야 한다. 단, 조합이 요구하는 설계변경과 자연재해, 법령 제·개정 등에 따라 공사비가 증가하는 경우 조합 총회 의결을 거쳐 시공자가 제안한 공사비를 초과할 수 있도록 했다.

덧붙여 브랜드 홍보를 목적으로 한 대안설계 입찰을 제안할 경우 이에 따른 비용은 시공자가 전액 부담하도록 했다.

또한 이번 규정에서는 조기 건설업자 선정을 위한 편법 행위를 방지하고자 하는 규정도 도입됐다. 공동시행을 하는 것처럼 위장해 일단 건설업자 선정을 한 이후 협약을 파기해 일반 시공자로 변경하고자 하는 행위가 대상이다.

이에 기준에서는 조합과 시공자가 공동시행 협약을 체결한 이후에는 시공자 계약이 유지된 상태에서 공사도급계약으로 변경할 수 없도록 했다. 협약이 해제되거나 취소된 이후에는 원점으로 되돌아가 현행 공공지원제도에 따른 일반적인 시공자 선정 방법을 따라야 한다. 즉 공공지원 시공자 선정기준에 따라 사업시행인가 이후에 시공자 선정 및 공사도급계약을 체결해야 한다는 의미다.

▲ 미분양시 시공자에게 현물 납부도 가능

이번 기준에서는 미분양시 시공자에게 현물 납부가 가능하도록 했다. 미분양으로 대여금 및 공사비 지급이 어려울 경우 일정 금액으로 시공자가 아파트 또는 상가를 인도받음으로써 공사비를 상계 처리할 수 있다는 것이다.

시공자가 현물로 인도받는 가격을 책정할 때에는 원칙적으로 분양 당시의 분양가격으로 하되, 하락시킨다 하더라도 주변 시세보다 낮은 가격으로 결정해서는 안 된다. 공동시행자로서 사업에서 발생한 리스크를 건설업자도 일정부분 부담해야 한다는 원칙에서 도입된 규정이다.

시공자의 입찰은 일반·제한·지명경쟁입찰 등을 활용할 수 있다. 다만 지명경쟁입찰 방법은 조합원 200명 이하의 소규모 정비사업에서만 가능하다. 아울러 제한경쟁입찰은 최소 5인 이상의 입찰 참가 신청이 있어야 하고, 지명경쟁입찰은 최소 3인 이상의 입찰 참가 신청이 있어야 유효한 입찰이 되도록 했다.

나아가 조합은 입찰일 45일 이전에 현장설명회를 개최해야 한다. 이 현장설명회에서는 △건축심의 의결서 △공사도면 △공사시방서 △물량내역서 △대여금 조달 방법 및 상환에 관한 사항 △공사비 조달 및 상환에 관한 사항 △연차별 사업비 조달에 관한 사항 등을 현장설명회에서 다뤄야 한다.

대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자를 선정해야 한다. 다만 입찰에 참가한 건설업자가 5인 이하인 때에는 모두 총회에 상정해야 한다.

아울러 건설업자가 입찰일에 제시하는 공사비는 공사비 예정가격 이하여야 하고, 대여금 예정가격에 대한 대여 주체, 대여기간, 이자율 등이 게재된 대여금 조달계획을 조합에 제출해야 한다. 선정된 건설업자가 정당한 이유 없이 90일 이내에 협약을 체결하지 아니하는 경우는 총회 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있다.