신탁방식측 “사업 투명성 확보·빠른 사업추진이 매력”
조합방식측 “수수료 480억 폭리 … 신탁방식 과대포장”
강동구청 “동의율 50% 먼저 충족한 쪽에 추진위 승인”
서울 강동구 삼익그린2차아파트 재건축사업 추진 과정에서 조합방식과 신탁방식 간 선택을 놓고 갈등이 벌어지고 있다.
이미 단지 내에는 두 가지 내용의 현수막이 걸렸다. 한 쪽은 조합방식 추진을 주장하는 현수막이, 다른 한 쪽은 신탁방식을 옹호하는 현수막이다.
현재 양 측은 토지등소유자들로부터 추진위설립 동의서 징구에 전력투구하고 있다. 강동구청이 50% 동의율을 충족시키는 곳에 추진위 승인을 내주겠다고 공언했기 때문이다.
지난 1983년 12월 입주한 삼익그린2차아파트는 18개동, 최고 15층, 2천400가구 규모의 대형 단지로, 이미 정비구역 지정도 완료된 곳이다.
▲신탁방식 “신속·투명, 삼익그린2차에 적격”
삼익그린2차 재건축의 첫 시작은 신탁방식으로 개시됐다. 지난해 11월 신탁방식이 처음 소개되며 삼익그린2차 재건축사업의 적절한 사업방식으로 주목 받았다. 실제로 당시 주변 상황만 하더라도 신탁방식이 토지등소유자들의 주목을 받기에 충분했다.
그 때 재건축업계의 화두는 재건축초과이익환수제 적용에 따른 조합원 분담금 폭탄이었다. 신탁회사를 사업시행자로 지정할 경우 조합을 설립을 하지 않아도 되기 때문에 빠른 사업을 추진할 수 있다는 신탁방식은 매력적으로 다가왔다.
재건축사업의 투명성을 확보할 수 있다는 점도 매력적이었다. 마침 삼익그린2차아파트의 옆 단지인 삼익그린1차 재건축조합에서 조합장의 뇌물수수 사건이 발생해 조합방식에 대한 토지등소유자의 불신이 커지는 계기를 제공했다.
실제로 신탁방식 추진 준비위는 올해 초 한국자산신탁과 MOU를 체결하며 속도를 냈다. 지난 6월에는 준비위 측에서 주민총회도 개최해 토지등소유자들의 신탁방식 동의율 높이기에 나섰다. 하지만 75%의 신탁방식 사업시행자 동의율 충족은 이루지 못했다.
신탁방식 추진준비위 측에서는 일단 조합설립추진위원회 구성을 진행한다는 방침이다. 추진위 설립 후 합법적인 총회를 열어 토지등소유자들로부터 신탁방식 중 사업시행자 방식과 사업대행자 방식 중 한 가지를 선택받겠다는 것이다.
준비위 측 관계자는 “삼익그린2차의 적절한 사업방식이 신탁방식이라는 점은 변함없다”고 말했다.
▲조합방식 “신탁방식 과대포장… 수수료 폭리 수준”
올해 4월경 발족한 후발주자인 조합방식 추진준비위원회 측에서는 신탁방식의 장점이 과대포장돼 있다며 맞서고 있다. 지난 1년여간 신탁방식을 준비해 왔지만 이뤄진 것이 없어 새로 도입된 신탁방식 제도의 장점이 너무 부풀려지고 있다는 주장이다.
특히 신탁방식의 장점으로 홍보된 ‘빠른 사업추진’ 역시 현실로 나타나지 않은 거짓 공약이라고 주장했다. 실제로 신탁방식을 채택한 주변 단지들을 보더라도 빠른 사업을 추진함으로써 초과이익환수제에 벗어난 단지가 없다는 것이다.
나아가 신탁방식이 가진 단점도 지적하고 있다. 우선 과도한 신탁수수료 문제를 들고 있다.
올해 초 한국자산신탁이 삼익그린2차 사업설명회 당시 배포한 자료에 따르면 신탁수수료가 무려 480억원이라는 것이다. 설명회 자료에서 신탁수수료율이 ‘토지등소유자 분양 및 일반분양 매출액의 2%’로 명시돼 있는데, 이를 삼익그린2차의 예상매출액 2조4천억원에 적용하면 480억원이 나온다는 것이다.
재건축사업에서 신탁회사와 담당하는 역할이 비슷한 정비업체 용역비와 비교하더라도 큰 차이가 난다는 지적이다. 삼익그린2차의 신축 연면적은 약 15만평으로 현재 정비업계의 평균 평당 용역비 단가인 3만5천원을 적용했을 때의 총 용역비는 52억원이다.
조합방식 추진준비위 관계자는 “신탁방식의 장점이 너무 과대포장되면서 토지등소유자들에게 잘못된 정보가 전해지고 있다”며 “현실에서 드러난 팩트를 따져보더라도 삼익그린2차에는 조합방식이 적용돼야 한다”고 말했다.
▲강동구청 “동의율 50% 충족해 오면 추진위 승인내주겠다”
양 측의 갈등이 커지자 관할구청인 강동구청에서는 주민 선택에 맡기자는 중재안을 제시해 공은 토지등소유자의 선택으로 넘어간 상황이다. 토지등소유자들의 50% 동의율을 받아오는 곳에 한해 추진위 승인을 내주고 법적 대표성을 부여하겠다는 것이다.
구청 관계자는 “일단 추진위원회 승인을 받은 곳이 대표성을 바탕으로 총회를 열고 사업방식을 결정하는 게 분쟁을 줄이고 원만하게 재건축사업을 추진하는 방법이 될 것”이라고 말했다.
