도시환경정비사업 주거용도 비율 50%→ 90%로… 사업성 ‘껑충’

2025 서울시 도시 및 주거환경정비계획 변경 김하수 기자l승인2019.02.08 10:30

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지지부진한 사업장에 상업시설 부담 줄어 사업 활기 예상
주택 일반분양 늘어나 사업성 향상 … 건설사들 참여 늘어 

[하우징헤럴드=김하수기자] 상가 등 비주거시설의 비중이 높아 수익성이 떨어져 그동안 건설사들에게 외면 받아왔던 도시환경정비사업(現 도시정비형 재개발)이 새 전기를 맞게 됐다. 서울시가 주택공급 확대를 위해 도시환경정비구역 내 주거용도 비율을 기존 50%에서 최대 90%까지 상향하는 방안을 내놨기 때문이다.

이에 따라 재건축·재개발사업에 비해 상대적으로 찬밥 신세를 면치 못했던 도시환경정비사업의 경우 사업성이 크게 개선돼 사업추진 속도가 한층 빨라질 것으로 기대된다.

▲서울시, 도시환경정비 주거비율 90%로 상향…사업성 개선 전망

서울시는 최근 도시환경정비(現 도시정비형 재개발)사업 주거용도 비율을 대폭 상향하는 내용이 담긴 ‘2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안을 발표했다. 상권 활성화를 위해 기존 50% 이하로 제한해왔던 도시환경정비구역의 주거용 비율을 90%까지 대폭 확대한다는 내용이 골자다.

시에 따르면 서울에는 61개 구역(576지구) 도시환경정비사업이 진행 중이다. 이 중 이미 주거비율 90%가 적용되는 한양도성 내 사업을 제외하면 20개 구역 207지구가 이번 규제 완화를 적용받게 된다.

시는 그동안 한양도성 도심부(종로구·중구)에만 주거비율을 최대 90%를 적용해 왔다. 하지만 이번 기본계획 변경으로 △영등포·여의도 도심 △용산 광역중심 △청량리 광역중심 △가산·대림 광역중심 △마포 지역중심 △연신내 지역중심 △신촌 지역중심 △봉천 지역중심 등 서울시내 주요 8개 지역 주거비율이 현재 50%에서 90%까지 대폭 상향될 전망이다. 이들 지역은 도심부이거나 중심상업 업무시설이 밀집해 도심 기능을 하는 곳들이다.

주거비율 90%를 적용하면 전체 용적률(800%) 가운데 주거 사용 부분 용적률이 400%에서 720%까지 높아진다. 시는 민간사업자가 늘어난 주거비율 중 절반을 의무적으로 공공주택으로 건립하도록 해 전량 매입한다는 계획이다. 특히, 주택 공급면적을 전용 40㎡ 이하로 계획해 도심에 직장을 둔 청년층의 주거수요에 대응하고 직주근접을 실현한다는 것이 시의 목표다.

이와 관련 시는 우선 정비계획 재정비가 이뤄지고 있는 10개 구역에 대해 주거를 주용도로 허용하는 내용으로 기존 계획을 일괄적으로 변경 고시할 예정이다. △마포로5구역 △마포로4구역 △회현구역 △서울역-서대문1·2구역 △소공4구역 △무교다동구역 △서소문구역 △양동구역 △을지로2가구역 △종로구 청진구역 등이 이에 해당된다.

아울러 시는 재정비가 추진 중이지 않은 구역에서도 주거 주용도로 정비계획 변경을 신청할 경우 최대한의 행정적 지원을 통해 정비계획 변경 및 관련 인허가 기간을 단축시킬 계획이다.

시 관계자는 “교통이 편리하고 경제활동이 활발하게 일어나는 도심에 공공주택을 늘려 도심에 직장을 둔 청년층의 주거수요에 대응할 계획”이라며 “단기적으로 오는 2022년까지 공공주택 3천770가구를 공급하고, 장기적으로 추가적인 대상지 확대 등을 통해 2028년까지 총 1만6천810가구의 주택을 추가로 공급할 방침”이라고 말했다.

시는 주거문제 해결에 초점을 뒀지만 이를 통해 민간 개발사업인 도시환경정비사업도 탄력을 받게 될 전망이다. 늘어난 주거용 면적의 절반을 서울시가 매입하더라도 나머지 주택은 조합이 일반분양을 할 수 있어 사업성이 대폭 개선될 것으로 예상되기 때문이다.

도시정비업계 관계자는 “도시환경정비사업은 재건축에 비해 지분 관계가 복잡해 사업추진이 까다롭고, 상가 등 비주거시설의 비중이 높아 분양성을 담보하지 못해 건설사들의 참여가 저조했던 것이 사실”이라며 “주거비율이 대폭 향상되면 건설사들의 참여도 활발해져 사업 추진에 어려움을 겪던 구역들도 한층 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다.

▲지분관계 복잡하고 분양성 담보 어려워…외면 받아온 도시환경정비사업

도시환경정비사업은 주택사업 중심의 재개발·재건축 사업과 달리, 상업·공업지역 등을 대상으로 구도심 기능을 회복해 도시 중심의 기반시설을 정비하는 사업이다. 지난해 2월 도시 및 주거환경정비법 전면 개정이 시행되면서 재개발 사업으로 통폐합됐다.

그동안 건설사들은 도시환경정비사업 수주에서 다소 소극적인 입장을 보여 왔다. 서울을 비롯해 지방에서 진행되는 도시환경정비사업 시공자 입찰에서도 입찰 참여가 저조하거나 수의계약으로 시공자를 선정하는 사업지들이 대부분이었다. 이는 도시환경정비사업의 경우 재건축사업에 비해 지분 관계가 복잡해 사업추진이 까다로운 데다 상가 등 비주거시설의 비중이 높아 분양성을 담보하기 어렵기 때문이다.

실제 대전지역 최초 도시환경정비사업지로 관심을 모았던 선화2구역은 지난해 시공자 입찰에서 여러 차례 유찰을 겪은 바 있다. 최초 시공자 현장설명회 당시 7개사가 참여하며 입찰 성사에 대한 기대감을 높였지만, 정작 응찰한 건설사는 한 곳도 없었기 때문이다. 이후 두 차례 유찰 끝에 조합은 수의계약을 통해 시공자로 효성중공업·진흥기업을 맞이했다.

분양성이 가장 좋다고 여겨지는 서울지역도 마찬가지다. 용산구 국제빌딩주변5구역 역시 지난해 시공자 입찰과정에서 유찰의 고배를 마셨다. 시공자 현설 당시 총 20개의 건설사가 몰렸지만 입찰 결과 응찰사는 나타나지 않았다. 이후 조합은 수의계약 방식으로 전환해 호반건설을 시공자로 선정했다.

이외에도 지난해 시공자를 선정했던 서울 천호4구역, 남양주 덕소5B구역, 부산 대평1구역 등도 모두 수의계약으로 시공자를 선정한 도시환경정비사업지들이다.

한 중견건설사 관계자는 “도시환경정비의 경우 상업·공역지역 등 비주거시설 비율이 높아 이곳들의 분양성 여부에 따라 사업의 성패가 좌우된다”며 “건설사 입장에서는 리스크가 큰 사업”이라고 말했다. 다만 그는 “최근 정부 규제로 인해 재건축, 재개발 일감이 줄면서 입지가 좋고, 사업성이 보장되는 사업지 위주로 건설사들이 선별적 수주전략에 나서고 있다”고 말했다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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