문화재현상변경심의 우여곡절 끝에 통과 
서울시 명의토지도 조합원 이름으로 이전

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 한강공원을 앞마당처럼 이용할 수 있는 최고의 프리미엄 단지로 부상하면서 주목 받던 신반포16차 재건축사업(조합장 이수)의 진행이 다소 더디다. 핸디캡을 극복하면서 최단 기간에 조합을 설립했음에는 불구하고 사업은 정부정책의 변화와 사업추진을 위한 각종 심의로 인해 늦어지고 있는 것이다.

신반포16차 재건축사업의 이수 조합장은 “구역 내에 있는 서울특별시 기념물 제1호 뽕나무에 대한 문화재현상변경심의를 어렵게 통과했다. 이제부터 정비계획변경에 올인 해 지체된 시간을 만회하겠다”고 말했다.

▲단기간 안에 정비계획 변경 마칠 것

조합은 지난 2017년 7월 조합설립 추진위원회 승인 후 2018년 2월 조합설립을 인가받았다. 7개월 만에 이뤄진 조합설립은 업계에서 지극히 이례적인 일이다. 세대수가 많은데 비해 대지지분이 낮아 사업성이 떨어지고, 상당수의 소유자들이 외지에 거주해 사업추진이 쉽지 않을 것이라는 편견을 깬 것이다. 그 이면에는 조합원들의 협력과 사업추진에 대한 높은 열의가 있었다. 

조합설립 이후 사업은 잠시 주춤하고 있다. 사업 지연의 원인은 다양하겠지만 각종 심의와 정부의 부동산시장 안정화대책이 한몫 했을 것으로 판단된다. 조합에서는 협력업체들과 정비계획 변경 업무에 집중하고 있다.

이 조합장은 “각종 제도와 정책으로 인해 사업이 지연되고 있지만 사업추진을 위해 반드시 겪어야 할 과정이라 여기고 차분히 대응해나가고 있다”며 “현재 도시계획위원회의 1차 심의 후 특별건축계획구역으로 지정을 전제로 하여 기존의 협력업체 및 공공건축가와 함께 정비계획변경을 준비하고 있다. 빠른 기간 안에 정비계획을 변경할 수 있도록 최선을 다 하겠다”고 말했다.

▲2018년 문화재현상변경심의 통과

빠르게 추진하던 사업은 또 하나의 복병을 만나게 된다. 바로 단지 내에 있는 서울특별시 기념물인 뽕나무였다. 서울시는 해당 뽕나무에 대해 서울시가 고시한 서울특별시 지정문화재 현상변경 허용기준에 따라 보존할 수 있는지 등을 검토하라는 의견을 서초구에 전달했다.

서울시 허용기준과 문화재보호법 등에 의해 문화재 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위에 대해서는 문화재 영향검토를 받아야 한다.

용적률은 최대 300%를 못 받아도 아파트를 신축할 수 있는 여지가 있다. 하지만 문화재 현상변경 심의는 그 통과여부에 따라 재건축을 할 수 있느냐 없느냐가 결정되는 매우 중요한 사안이었다.

조합은 문화재현상변경 심의를 위해 매주 회의를 진행하고 각종 사례를 찾고, 문화재를 보존하고 있는 여러 단체를 방문해 자료를 수집했다. 이를 토대로 문화재를 보호하면서도 아파트를 재건축할 수 있는 방안을 찾아내 역사와 문화가 있는 아파트 신축 방안을 문화재 심의위원들에게 잘 설명했다.

결국 조합은 정비계획변경안에 대한 심의 전에 시에서 요청한 문화재현상변경심의를 우여곡절 끝에 통과했다. 

▲서울시 명의 토지도 조합원 명의로 이전

문화재현상변경심의 통과와 함께 조합의 성과는 또 있다. 구역 내에는 서울시 명의로 되어있는 토지가 있다. 조합은 원활한 사업추진과 사업성 향상을 위해 해당 토지에 대한 명의 변경이 필요했다.

이 조합장은 등기 당시로 거슬러 올라가 해당토지의 등기 과정을 살펴보고, 해당 토지가 조합원이 소유자임을 증명할 수 있는 각종 자료를 수집했다. 수집된 자료를 바탕으로 조합은 소송을 제기해 서울시로부터 명의이전 등기를 할 수 있는 소송결과를 얻어냈다. 

이 조합장은 “쉽지 않은 과정이었지만 우리 단지 내에 있는 서울시 명의의 토지를 조합원 명의로 변경해 사업수익을 올릴 수 있게 돼 무척 다행스럽게 생각한다”고 말했다.

이 외에도 조합집행부의 업무 성과는 더 있다. 조합은 단지경계에 걸쳐 있는 상수도관에 대해 수자원공사로부터 토지 점용료를 받아 냈다. 이 토지 점용료는 조합원의 동의를 얻어 조합 사업비로 사용했다. 이로 인해 조합은 HUG의 추가 대출을 받지 않고 사업비용을 절감해나갈 수 있었다.

▲최고층수 35층의 정비계획변경안 통과 최선

서울시 도시기본계획(서울플랜 2030)의 적용으로 한강변 첫 주동은 15층 이하로 건축하게 되어 있다. 신반포16차 아파트는 폭이 좁고 긴 대지 모양으로 인해 2열 이상 별도의 동을 신축하는 것이 어렵다. 또한 단위면적당 세대수가 신축 후의 세대수와 비슷하여 모든 세대가 입주하는 것이 매우 어려운 상황이 될 수 있다.

이를 해결하기 위해 조합은 서울시에 특별건축계획구역으로 지정해 줄 것을 요청했다. 서울시에서는 조합의 어려운 사정을 알고 특별건축계획지정에 동의했다. 

현재 공공건축가와 협력업체가 함께 협업해 정비계획변경 절차를 진행하고 있다. 이 조합장은 “특별건축계획구역에 걸맞게 600년된 문화재와 신축건물이 조화롭게 어우러진 멋진 아파트를 만들 것”이라고 말했다.

▲신반포16차 재건축사업은

신반포16차 재건축사업은 서초구 잠원동 55-10 일대 약 1만2천977㎡를 개발하는 사업으로 토지등소유자 396명, 조합원 380명이다. 정비계획 변경 전인 당초 건축계획을 보면 조합은 이곳에 에 용적률 253%, 건폐율 20%를 적용해 지하3층~지상35층 459가구와 부대복리시설을 공급할 계획이다.

단지를 중심으로 500m 이내에 올림픽대로, 경부고속도로, 강남대로가 위치한다. 또한 단지 인근에 지하철 3, 7, 9호선인 잠원역, 신사역, 반포역, 고속터미널역이 있어 사통팔달 대중교통의 요충지라고 할 수 있다. 

뉴코아 쇼핑몰, 킴스클럽, 신세계백화점 등도 근거리에 위치하고 있으며, 강남성모병원도 10분 이내에 있어 생활 인프라가 우수하다.