택지비와 기본형 건축비
심사항목 구체화하고
공종별 권장조정률 제시
토목·건축·기계 81.3%
전기 86%·통신 87% 

가산비도 3가지 유형분류
일부선 “효과 미미” 지적

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 주택공급의 가장 큰 걸림돌인 분양가 상한제를 개선했다. 특히 지방자치단체마다 제각각이었던 심사 기준을 구체적으로 정하고, 민간택지에서는 개별입지 특성을 고려해 보다 현실성 있는 분양가를 산정할 수 있도록 제각각이던 심사 항목과 기준을 제도화했다. 이를 통해 분양가 예측 가능성이 크게 높아져 주택 공급이 늘어날 것으로 기대했다.

하지만 업계에서는 엇갈린 반응이 나오고 있다. 일부 현장에서는 주택공급 확대를 위한 제도 개선인 만큼 분양가가 다소 오를 수 있다는 기대감이 형성되고 있는 반면, 일각에서는 개선안이 기대와 달리 미세 조정에 그쳐 공급확대 효과는 크지 않을 것이라며 실효성에 의문을 제기하고 있다.

▲분양가 상한제 개편… 분양가 예측 가능성 높여 공급 확대

정부가 민간택지에 분양가 상한제를 적용 1년 만에 개편했다. 정부의 기대와 달리 집값이 지속적으로 상승하고 오히려 공급 축소 부작용만 나타났기 때문이다.

국토교통부는 지난달 8일 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’및 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련해 지자체와 민간업계에 배포했다. 지방자치단체들이 주먹구구식으로 산정해온 분양가 심사기준을 일원화해서 분양가를 합리적이고 예측 가능하도록 개선하는 것이 주요 골자다.

그동안 분양가 상한제와 관련해 제도개선 요구가 끊이지 않았다. 업계에서는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사방식이 다른 점을 지적해왔고, 지자체에서는 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가기준 합리화 필요성을 제기해왔다.

이에 국토부는 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국토지주택공사(LH), 토지주택연구원(LHI), 주택도시보증공사(HUG) 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성, 최근 3년 동안의 지자체 분양가 상한제 심사자료 95건 분석 결과를 토대로 이번 제·개정안을 마련했다. 

개정안은 지자체마다 조정 기준이 상이한 분양가 가산비 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시해 지자체의 과도한 재량권을 축소하는 것을 골자로 한다.

먼저 택지비의 경우 민간택지에서는 개별입지 특성과 실비용 적정 반영 등 심사기준을 구체화했다. 그동안 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 지적이 많았는데 앞으로는 주변환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정기준과 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.

또 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다.

기본형 건축비의 경우 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감되는 경우가 많았는데 정부는 이번에 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼을 구체화했다.

국토부 김수상 주택토지실장은 “이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 예측 가능성이 크게 제고돼 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

▲가산비 3가지 유형으로 분류… 추정 분양가 검증 매뉴얼 제정

특히 이번 개선안에서 국토부는 지자체마다 분양가 산정방식에 가장 큰 차이를 보이고 있는 가산비에 대한 심사항목을 명확히 하면서 분양가의 예측 가능성을 대폭 높였다.

가산비의 경우 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목이 다르다는 지적이 많았다. 이에 정부는 이번에 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 정부가 매뉴얼을 통해 제시했다.

먼저 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 △인정 △불인정 △조정 등 3가지 유형으로 분류한다. 인정은 법령상 재량 없이 전액 인정하는 항목이며, 불인정은 전액 불인정하는 항목이다. 조정은 사업장별 여건을 고려해 분양가 심의위원회 심의를 거쳐 인정여부 및 조정비율 등을 결정한다.

특히 조정 항목은 업체 제출금액에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안해 심의에서 ±10%까지 조정이 가능토록 했다.

공종별 권장 조정률은 △토목·건축·기계 81.3% △전기 86.2% △통신 87.3% △조경 88.7% △소방 90% 등이다.

아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항도 매뉴얼을 통해 명확히 정리했다. 예컨대 그동안 심사 때 에너지 절감률(25~60%) 별로 단위면적 당 가산비를 임의삭감 하는 사례가 많았는데 정부가 에너지 절감률 별 가산비 임의삭감이 불가하도록 했다.

특히 정비사업의 경우 도로, 공원 외 기부채납 시설에 대해 지자체별 인정여부가 제각각이었는데, 수분양자가 보편적으로 이용가능한 시설까지 인정하기로 했다. 

정부는 추정 분양가 검증 매뉴얼도 제정했다. 민간사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식과 절차를 새로 제정했다.

먼저 사업자가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 별도로 추정방식을 적용하기로 했다. 추정분양가 산정방식은 △택지이자 △각종 부담금 또는 분담금 △인텔리전트 설비 △공동주택 성능등급 △에너지 절약형 친환경주택 △사업승인 조건부 등 6개 항목을 기준으로 삼는다.

민간사업자는 기본설계를 진행하고 분양가 심사자료를 작성해야 한다. 이후 주택도시보증공사(HUG) 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증 절차를 밟아야 한다. HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문가로 구성된다. 위원회는 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사하고 그 결과를 통보한다.