정비기금 활용 사업비 지원… 금융상품도 개발
기부채납 수용 의무화… 사업추진 안정성 확보
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 리모델링 사업의 기본방향을 제시하는 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안이 발표됐다. 지난해 9월 시가 기본계획 검토용역을 발주할 때부터 관심이 모아진 용적률 완화기준이 윤곽을 드러낸 것이다.
리모델링 업계를 긴장시킨 임대주택 기부채납은 이번 재정비안에서 제외됐다. 하지만 기반시설을 정비하거나 지역친화시설을 만들어야 하는 등의 공공부담이 용적률 완화기준으로 현실화됐다.
용적률 완화기준의 불확실성이 해소됐음에도 불구하고 리모델링 업계는 이번 재정비안을 사실상의 고강도 규제로 받아들이는 모양새다. 재건축과 달리 리모델링은 그동안 별도의 기부채납 등 공공성 확보에 대한 의무규정이 없어 공공부담이 덜했기 때문이다. 특히, 커뮤니티 시설 등을 확보하기 어려운 중소형 단지들은 사업성이 떨어질 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
▲공동주택 리모델링 용적률 완화기준 마련… 2025 기본계획 재정비
서울시는 지난달 4일 노후 단지들의 리모델링 활성화와 신속한 주택공급을 위해 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비한다고 밝혔다.
이번 재정비안은 지난 2016년 최초로 리모델링 기본계획이 수립된 후 5년 재정비 시한에 따라 발표된 것이다. 현행 주택법상 특별시장·광역시장 및 대도시시장은 10년 단위로 기본계획을 수립하고 그 사이 5년마다 타당성 검토를 통해 기본계획을 재정비해야 한다.
시가 재정비한 기본계획 사안은 크게 3가지다. △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등이다. 기존 기본계획보다 공공의 역할과 관리가 강화되는 것이 큰 특징이다.
시가 용역을 통해 서울권역 아파트 단지 4천217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3천96개로 나타났다. 이중 수직·수평증축으로 가구수를 늘릴 수 있는 단지는 898곳으로 추정됐다. 나머지 2천198개 단지는 설비·수리 등 주거환경을 개선하는 맞춤형 단지로 분류됐다.
이번 재정비안의 핵심 사안으로 꼽히는 용적률 완화기준은 총 4개 항목으로 이뤄졌다. 세부적으로 △도로·공원 등 기반시설 정비(최대 20%p) △녹색건축물 조성(최대 20%p) △열린놀이터·공유주차면 등 지역친화시설 설치(최대 30%p) △상업시설 등 가로 활성화(최대 10%p) 등이다.
용적률 완화기준은 최대 30%까지 상한으로 적용되며 전용면적 85㎡ 미만이면 40%까지 완화될 수 있다. 그동안 시 내부 운영기준으로 활용되던 리모델링 공공부담 기준과도 거의 동일한 수준이다. 차이점이라면 ‘주요 정책 반영’ 항목이 ‘상업시설 등 가로 활성화’로 바뀐 것이다.
재개발·재건축 정비사업과 같이 공공의 사업비 지원을 기대할 수 있는 정책도 재정비안에 포함됐다. 시는 정비기금을 활용해 사업비를 지원할 수 있도록 관계법령을 개정하고 이를 위한 금융상품도 개발할 예정이다. 조합설립 전에는 기본설계비나 사업성 분석비용을, 조합이 설립되면 안전진단 비용을 지원하는 것이 골자다.
시는 지난달 19일 주민 열람·공고 절차를 매듭짓고 이후 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 내년 1월 재정비안을 고시할 예정이다.
▲용적률 완화기준 명확해 사업성 판단 수월… 정책 완성도 상승
업계에서는 이번 재정비안에 대해 긍정적 환호와 부정적 우려가 동시에 나오고 있다. 재정비안 용역발주 때부터 우려됐던 임대주택 기부채납은 제외됐지만, 용적률 완화에 대한 명문화된 기준이 세워져 향후 리모델링도 재건축처럼 여러 기부채납을 의무적으로 수용해야 한다는 측면에서다.
그동안 리모델링은 용적률 완화기준이 명문화되지 않아 사업추진에 불확실성이 존재했다. 자치구별 건축위원회의 성향에 따라 용적률 완화 정도가 불확실하기 때문에 조합이 예상치 못한 덜미를 잡히기도 했다.
용적률 완화에 대한 명문화된 규정이 없어 해결책을 마련하거나 초기 사업계획을 수립하기에도 어려움이 있었다.
하지만 이번 재정비안으로 그 기준이 명확해짐에 따라 조합에서는 단지 여건에 따라 적용할 특정 기준을 미리 정하고 세부적인 계획을 수립할 수 있어 사업추진 안정성이 높아졌다는 분석이 나온다.
또 법리적 형평성 측면에서도 반드시 필요한 정책이라는 평가가 나온다. 그동안 일각에서는 리모델링 사업이 재건축과 같이 가구수 증가로 수익이 발생하는 사업임에도 불구하고 의무적인 기부채납 요건이 없어 형평성에 어긋난다는 지적이 나왔다. 하지만 이번 재정비안으로 공공성 부담 기준이 개략적으로 마련돼, 주택사업에 대한 기준이 정립됐다는 의견이다.
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “지금까지 건축위원회의 판단에 일임됐던 용적률 완화기준이 명확해졌기 때문에 심의과정에서 항목별로 조합이 구체적 완화기준 충족여부를 설명하기 쉬워졌다”라며 “위원회의 성향에 따라 좌우됐던 용적률 완화기준이 명문화를 통해 구체화됐기 때문에 리모델링의 사업성 분석과 정책의 완성도가 높아졌다”고 말했다.
