[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안에 대해 업계에서는 우려의 목소리를 내고 있다.
용적률 완화에 대한 부담이 적었던 기존 리모델링 업계 상황에서도 공동주택 리모델링은 준공 사례가 손에 꼽을 정도로 적은데, 서울시가 공공성 확보를 위해 섣부른 기부채납 잣대를 적용했다는 것이다.
리모델링 업계에 따르면 그동안 용적률 완화 문제는 단지 주변 교통상황에 대한 개략적인 상황만 점검하는 수준으로 진행됐다. 재개발·재건축사업과 달리 신축가구가 전체 가구수의 15% 이하로 제한돼 증가폭이 적고 리모델링 개념 자체가 ‘내 집을 고쳐쓴다’는 대수선에 해당하기 때문에 용적률 심사 자체가 까다롭지 않았다.
하지만 재정비안에 따라 용적률 완화기준이 세분화·명문화되면 용적률을 완화받기 위한 구체적인 공공부담을 리모델링조합이 마련해야 하기 때문에 사실상 규제정책이라는 해석이 나오는 것이다.
특히, 1천가구 이하로 구성된 중소형단지는 재정비안에 따라 공공부담이 가중되면 기존보다 사업성이 훨씬 떨어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.
용적률 완화기준 항목 중 가장 높은 비중을 차지하는 지역친화시설은 해당 리모델링 단지의 규모에 따른 주거환경 격차가 우려되고 있다.
1천가구 이상 대형 단지는 여유부지 혹은 단지 내 공간이 많아 지역친화시설을 설치하는 것만으로도 용적률을 쉽게 확보할 수 있다. 하지만 500가구 규모의 중소형 단지는 기존에도 단지 입주자들을 위한 최소한의 커뮤니티 시설을 설치하는 정도에 머물렀는데, 재정비안에 따라 지역친화시설을 마련해야 하는 부담이 가중된다는 것이다.
그렇다고 차선책을 마련하는 것도 만만치 않다. 도로나 공원 등 기반시설을 정비하거나 녹색건축물을 조성하는 차선책이 있지만, 모두 비용부담이 커 사실상 리모델링조합에게 큰 걸림돌이 될 수밖에 없다는 것이다.
기존에도 대규모단지와 소형단지들의 리모델링 주거환경 격차가 나는 상황에서 이번 재정비안에 따라 그 차이가 더욱 커질 것이라는 우려다.
강남의 한 리모델링 조합장은 “정말 서울시가 공동주택 리모델링을 활성화하려면 기부채납 형태의 공공성 부담을 일사천리로 적용하기보다는 안정성 관련 용역발주 이후 수년간 방치되고 있는 수직증축 혹은 내력벽 이전 문제를 우선적으로 다뤄야 한다”라며 “향후 심의과정에서 어떤 사례가 나올지 모르지만 현재로서는 사실상 리모델링조합을 억누르는 규제로밖에 보이지 않는다”고 일갈했다.
중소단지들이 결합해 리모델링을 추진하는 ‘통합 리모델링’도 대안이 되지 못한다. 현행법상 리모델링은 대수선에 속하고 정비사업처럼 구역지정이 없기 때문에 구역을 통합한다는 법리적 개념 자체가 적용되지 않는다.
현재 추진되는 통합 리모델링 단지들 대부분은 단순히 동일 시공자를 선정해 단지 외관을 통일시키는 정도라서 재정비안에 따른 기부채납 부담은 각 단지가 개별적으로 부담해야 한다.
박세희 지안건축사사무소 대표는 “재정비안에 따라 공공성 요건이 명문화되면 이전보다 용적률 관련 심사가 까다로워질 수밖에 없고 리모델링 조합들의 부담도 증가할 수밖에 없다”라며 “대안처럼 보이는 통합 리모델링도 법적인 근거가 전혀 없기 때문에 이번 재정비안의 내용은 사실상 현장에는 고강도 규제로밖에 받아들일 수 없는 상황이다”고 말했다.
