공급목표 60%인 50만가구  
후보지 76곳 선정했지만
절반이상이 지정철회 요구

공공정비사업도 27% 그쳐
공공재개발사업 크게 부진
시행자 지정완료 6곳 불과

동의율 개선 최우선과제
주민갈등만 부추기는 꼴
구역해제 요건 개선해야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 지난해 발표한 2·4대책 1년의 성과로 전체 공급 목표의 60%를 달성했다고 발표했지만, 실제로는 실적 보여주기에 불과한 초라한 성적표라서 주택공급 실효성에 의문이 제기되고 있다.

국토교통부에 따르면 지난해 2월 4일 부동산대책 발표 이후 현재까지 50만여가구 규모 후보지를 발굴했다고 밝혔다. 하지만 이들 후보지 곳곳에서 철회 요청 및 주민갈등이 벌어져 사업추진 여부가 불투명한 상황이다.

업계에서는 무작정 실적을 늘리기 위해 후보지 선정에만 열을 올릴 것이 아니라 동의율을 높이는 등 사업추진의 안정성을 높여 실제 공급까지 원활히 이뤄질 수 있도록 세심한 제도개선이 시급하다는 지적이다. 

▲2·4대책 1년 후보지만 잔뜩 선정… 그마저도 곳곳에서 철회 요구 빗발

지난해 정부가 ‘대규모 주택 공급’으로 정책을 전환하며 83만6천가구를 공급한다고 2·4대책을 발표한지 1년만에 국토부가 그 성과를 공개했다. 국토부는 지금까지 목표 물량의 60% 수준인 50만3천가구의 후보지를 발굴했다고 밝혔다.

국토부의 발표대로라면 2·4대책이 순항 중인 것으로 보이지만 신규 공공택지를 제외하면 성과가 미미한 상황이다. 실제로 도심공공주택복합사업의 경우 국토부는 지난해 8차례에 걸쳐 총 76곳에 달하는 후보지를 선정했지만, 본지구 지정을 마친 사업장은 단 7곳(증산4, 연신내역, 방학역 쌍문역 동·서측, 신길2, 부천원미)에 불과하다. 그 중에서 증산4구역과 연신내역 등에서는 구역내 주민들 간 갈등이 첨예하게 벌어지고 있다. 후보지만 따지면 10만호 규모지만, 공급 확보 물량은 1/10 수준인 1만호인 셈이다.

나아가 국토부가 확보한 76곳 후보지 중에서 절반 이상인 42여 곳이 ‘3080 공공주도반대연합회’를 결성해 후보지 지정 철회를 요구하고 있다. 이에 정부는 현재 후보지 지정 철회까지 검토하고 있는 상황이다. 국토교통부에 따르면 현재 반대 동의서를 제출한 후보지는 9곳으로 향후 검토를 통해 일부 후보지에 대해서는 철회를 진행할 것으로 알려졌다.

공공정비사업은 지난해 발표 당시 13만6천가구를 공급한다고 밝혔지만, 현재까지 3만6천900가구(27.1%)의 후보지 확보에 그쳤다. 그마저도 공공재개발은 후보지 29곳(3만4천가구) 가운데 사업시행자(LH·SH) 지정을 완료한 곳은 6곳에 불과하다. 이 중 1호 사업지로 주목받은 흑석2구역은 토지등소유자들이 동작구청을 상대로 사업시행자 지정 취소 등 행정소송을 제기하면서 사업 추진 여부가 불투명한 상황이다.

공공재건축은 이미 시장에서 외면을 받고 있다. 현재까지 공공재건축에 참여하고 있는 현장은 단 4곳으로 1천500여 가구에 불과하다. 

3080+ 공공직접시행 정비사업은 근거법이 마련되지 않으면서 사업 추진 자체가 1년 넘도록 불가능한 상황이다.

지난해 10월 국토부는 공공직접시행 첫 후보지로 서울 강서 마곡나루역 북측과 경기 의왕 내손체육공원 남측을 선정하고 각각 410가구, 782가구를 공급하겠다고 발표한 바 있다. 하지만 근거법이 마련되지 않으면서 두 후보지들은 사업시행자를 민간에서 공공시행자로 바꾸는 등의 정비계획 변경 신청도 진행하지 못하고 있다.

특히 경기 의왕 내손체육공원 남측(내손가구역 재개발)은 오는 3월 정비구역 일몰을 눈앞에 두고 있다. 정비구역이 해제되면 정부가 발표한 공공직접시행정비사업 역시 진행할 수 없다. 

▲보여주기식 행정으로 제도 겉돌아… 동의율 등 개선 시급

업계에서는 정부의 1년 성적표를 두고 후보지 양산으로 실적만 채웠을 뿐 정작 실속이 없다는 평가다. 이에 보여주기식 행정으로 제도가 겉돌기 전에 실효성 있는 공급대책이 되기 위해서는 사업추진의 안정성을 답보할 수 있도록 개선책 마련이 시급하다는 지적이다. 특히 원활한 사업추진을 위해 완화했던 주민동의율에 대한 개선이 필요하다는 주장이다. 

전문가들은 공공정비사업 등 정부가 내놓은 공급대책의 후보지들이 양산된 이유로 사업추진에 필요한 주민동의율 요건이 낮은 점을 꼽고 있다. 먼저 후보지 공모를 위한 요건이 단 10%밖에 되지 않는다. 이에 공공재개발의 경우 1차 후보지 공모에만 70곳이 신청하기도 했다.

하지만 낮은 동의율로 인한 후보지 양산은 주민 간 갈등과 사업추진의 불확실성만 키웠다는 평가다. 지난해 3월까지 국토부는 2차례에 걸쳐 공공재개발 후보지 24곳을 선정했지만, 1년이 다돼가도록 사업시행자 지정을 한 곳은 드물다.

공공재개발 주민동의율 요건은 조합이 설립된 현장의 경우 조합원 50% 이상, 아직 구역지정이 되지 않았거나 해제구역의 경우에는 토지등소유자 3분의 2(66.6%) 이상 동의하면 공공시행자를 선정해 사업을 추진할 수 있다. 후보지 공모 신청과 사업시행자 지정 동의율간의 격차가 커서 많은 후보지들이 동의율 확보에 어려움을 겪고 있다.

단 10%의 동의만으로 기습적으로 후보지에 선정돼 주민간 갈등이 벌어지고 있는 곳도 많다. 이에 최근 마감한 공공재개발 2차 공모에서는 후보지 신청을 위한 주민 동의율을 10%에서 30%까지 올렸다. 

전문가들은 사업시행자 지정 이후에도 안정적인 사업추진을 하기 위해서는 사업시행자 지정 요건 역시 상향해야 한다는 지적이다. 현행 관련법에 따르면 토지등소유자 30%가 구역해제를 원하는 경우 구역을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 주민들이 동의율 66%를 확보해 사업을 추진할 수는 있지만, 나머지 30%의 주민들이 사업을 반대하면서 구역해제를 요구할 수도 있다는 의미다.

이런 모순이 발생하지 않도록 사업시행자 지정 동의요건을 70% 이상으로 늘리거나 주민동의에 의한 구역해제 요건을 더욱 강화하는 개선책 마련이 시급하다는 지적이다.

정비업계 관계자는 “공공재개발을 비롯해 정부의 공급대책이 제대로 정착하기 위해서는 단순히 후보지만 양산할 것이 아니라 실질적인 공급까지 안정적으로 이뤄질 수 있도록 제도적 보완이 필요하다”며 “특히 해당 사업들에 대해 완화된 동의율만큼 구역해제 기준 역시 그에 맞게 명확히 정해야 한다”고 말했다.