안전진단 기준, 구조안전성 비율 낮추고 주거환경 가중치 상향
초과이익환수, 부과기준금액↑·부과율↓·개발비용 인정항목 확대
분상제, 토지비 건축비 현실화· 이주비 명도소송비 가산비 포함

[하우징헤럴드=문상연 기자] 20대 대통령으로 윤석열 후보가 당선되면서 부동산정책에 큰 변화가 예고되고 있다. 현 정부의 기조와 달리 부동산 규제를 대폭 완화해 공급을 통한 집값 안정과 도심 공급 확대 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이 새 정부 부동산 공약의 핵심이다.

이를 위해 △민간 정비사업 활성화 △부동산 세제 완화 △대출규제 완화 등 규제 완화를 통해 주택공급 확대로 시장을 안정화시키고, 수요자의 세금·금융 부담을 줄이는 것을 주요 공약으로 내세웠다.

규제 위주였던 현 정부의 부동산정책을 대대적으로 손보겠다고 예고하면서 어떤 공약부터 먼저 시행될지, 실제 이행까지 이뤄질지 업계의 관심이 집중되고 있다.

▲재건축 안전진단 기준

차기 정부의 부동산정책 중 가장 주목되는 점은 정비사업 규제 완화이다. 재개발·재건축 등의 정비사업이 수도권 도심지 내에서 유일한 주택공급 수단인 만큼 민간 정비사업을 활성화해서 공급을 확대하겠다는 방침이 나와있기 때문이다. 새 정부의 250만호 주택 공급 정책 중 47만호를 정비사업을 통해 공급하겠다는 계획이다.

이를 위해 우선 현 정부에서 강화한 재건축 안전진단 기준을 완화한다. 이를 위해 윤석열 후보의 당선 직후인 지난 11일 국민의힘 의원들이 개정안을 이미 발의한 상태다. 더불어민주당 의석수가 172석 다수인 현 국회 상황에서 법률 개정은 확신하기 어렵지만, 국토교통부 고시인 안전진단 기준 완화를 통해서라도 빠른 시일 내 규제완화에 나설 것으로 전망된다. 

윤 당선자의 안전진단 기준 완화 방침은 먼저 구조안전성 비율을 낮추고, 건축마감과 주거환경에 대한 가중치를 상향하는 것이다. 현행 50% 가중치를 적용하고 있는 구조안전성을 30%로 하향하고, 건축마감이 25→30%, 주거환경이 15→30%로 상향될 전망이다. 또한 내진성능과 소방시설이 없는 경우 안전진단을 면제한다. 

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정밀안전진단은 정부의 시행령 개정만으로 면제가 가능해 당장 시행이 가능한 만큼 가장 신속하게 이뤄질 것”이라며 “안전진단, 재건축 초과이익환수제 등의 규제완화로 막혀있던 공급에 숨통이 트일 전망”이라고 말했다.

▲재건축 초과이익환수제

현재 재건축사업의 대표적인 규제책인 재건축 초과이익환수제에 대한 손질도 이뤄진다. 많은 재건축조합들이 재건축 초과이익환수제의 유예를 요구하고 있지만, 법령 개정 여부를 확신할 수 없는 점과 시장 상황을 봤을 때 유예나 법을 폐지할 가능성은 낮다. 

대신 현행 초과이익환수제는 초과이익이 과다 계산되고, 재건축부담금 부과일로부터 6개월 이내에 부담금을 납부해야 하는 등의 부당한 부분이 많아 개선이 유력하다. 

이에 부과기준 금액을 상향해 초과이익으로 산출되는 금액을 낮추고, 부과율도 인하하는 방식을 택할 가능성이 크다. 나아가 개발비용 인정 항목을 확대해 한 단계 더 재건축부담금을 낮춘다는 방침이다. 또한 1주택 장기보유자의 재건축부담금 감면 및 납부 이연 제도도 도입할 가능성이 크다.

▲분양가 상한제

토지비용과 건축비, 가산비 등의 상한제 분양가 산출 과정 전체를 검토해 비정상적 기준을 재정비할 것으로 전망된다. 토지비용과 건축비 산정을 현실화하고, 재건축·재개발의 특성을 감안해 이주비·명도소송비를 가산비에 포함시키는 방안을 검토할 것으로 보인다. 이밖에도 가산비에 마감재 수준에 대한 비용도 포함될 것으로 기대하고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “국회 의석 다수가 더불어민주당이라는 점을 감안하고 정부부처의 힘만으로 실행 가능한 정책을 주로 공약에 담았다”면서 “비교적 가까운 시일 내 바뀔 부분이 많다”고 말했다.

▲종부세 부담 낮추고 재산세와 통폐합

실수요자들에 대한 부담을 낮추기 위해 부동산 세제가 개선된다. 다만 세제 개편은 법 개정 사항인 만큼 다수당인 더불어민주당의 반대와 세제 개편으로 인해 피해를 볼 수 있는 지방자치단체의 반대로 인해 공약 이행 여부가 불투명하다.

공약에서는 중합부동산세의 부담을 낮추고 지방세인 재산세와 장기적으로 통합한다고 밝혔다. 현재 1주택자의 경우 종부세 최고 세율이 3%인데 이를 현 정부 출범 이전 수준인 0.5~2%범위로 세율을 낮출 방침이다. 장기적으로는 재산세와 통합하겠다는 구상이다. 다만 재산세가 지방세인 만큼 재정자립도가 낮은 지방자치단체의 반발이 심해 현실적으로 공약 이행이 어려울 전망이다. 

심 교수는 “종부세는 국세, 재산세는 지방세로 지방 반발이 예상된다”며 “중장기적 관점에서 통폐합이 필요하기 때문에 세원 확보를 어떻게 나눌지가 관건”이라고 말했다.

▲양도소득세와 취득세

실수요자를 위한 취득세와 양도소득세에 대한 개선도 이루어질 것으로 보인다. 양도소득세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고, 세제 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토하기로 했다. 취득세는 1주택자에 대해 현재 1~3%인 취득세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화할 방침이다. 

생애최초주택 구매자에게는 취득세를 면제해주거나 1% 단일세율을 적용하고, 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세도 완화할 예정이다.

▲공시가격 현실화율

또한 각종 세금 산출의 근거가 되는 공시가격을 환원해 세부담을 완화할 방침이다. 윤 당선자는 2020년 공시가격 수준으로 환원하는 방안을 약속했다. 

다만 취득세·종합부동산세 등 세제 개편은 법률 제·개정이 필요하기 때문에 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다. 이에 윤 당선자는 공시가격이 환원되지 않을 경우 시행령 개정을 통해서라도 공정시장가액비율을 인하하겠다고 밝힌 상태다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “세제 개편은 대부분 법 개정 사안이라는 점에서 상당기간 소요되거나 공약이 이행되지 못할 가능성도 있다”며 “법 개정 없이 시행령만 고쳐도 되는 공정시장가액비율을 조정해 세 부담을 낮추는 것이 가장 우선돼야 한다”고 말했다.

▲대출규제 완화… LTV 상한 70%로 상향, 신혼부부 및 생애 최초 주택구매자 금융지원도 추진

실수요자들을 위해 대출규제도 완화된다. LTV 완화 등 대출규제의 경우 금융당국이 결정할 사항이라서 윤 당선인이 취임 즉시 추진할 수 있는 공약인 만큼 이행 가능성이 높다. 다만 오는 7월부터 총 대출액 1억원 이상에 대해 적용하는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 적용되기 때문에 해당 규제도 같이 조정될지 주목되고 있다. 

새 정부는 지역 관계없이 LTV 상한을 70%로 단일화 하고 생애 최초 주택구매자의 경우 80%까지 적용하겠다는 방침이다. 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한이 40%, 30% 등으로 차등 적용된다. 다만 7월 DSR 규제가 적용된다면 LTV를 완화해도 대출액이 크게 늘어나지 않는다. 

연소득이 6천만원이면 1년간 갚아야 할 원리금이 2천400만원을 넘지 못하는 것이 DSR 3단계 규제의 핵심이다. 예컨대 주택가격이 7억원일 경우 LTV 70%를 적용할 경우 4억9천만원까지 대출이 가능하지만, DSR 3단계 규제가 적용되면 연소득 6천만원인 대출자는 4억2천만원(30년 만기·연 4.0% 이자 적용)까지만 대출이 가능하다. 여기에 신용대출이 있는 경우 대출가능액은 더욱 줄어든다. 

이에 LTV 완화가 실효성을 가지기 위해서라면 DSR 규제도 같이 완화되야 한다는 지적이다. 하지만 가계부채 급증 등을 우려하고 있어 DSR 규제 완화까지 이뤄질지는 미지수다. 

이밖에도 신혼부부와 생애최초 주택구매자에 대한 금융지원도 이뤄질 방침이다. 신혼부부는 4억원 한도 내에서 3년간 저리 금융을, 출산시에는 5년까지 연장 지원된다. 생애 최초 주택구매자는 최대 3억원 한도 내에서 3년간 저리로 금융 지원을 받게될 전망이다.