올 305개 단지 30년차 돌입
소득 6천불 시대에 지어져
자동차 2가구당 1대 꼴
3.5만달러 시대와 안맞아
‘용적률 500%’ 제공 공약은
목동·상계 등과 형평성 우려
[하우징헤럴드=김병조 기자] 그동안 방치돼 왔던 1기 신도시 재건축 논의에 불이 붙기 시작했다. 대선 이후 1기 신도시 특별법이 국회에 발의되는 한편 이에 발맞춰 최초로 전문가 토론회가 열렸다. 지난달 31일 더불어민주당 김병욱 의원 등 1기 신도시 지역구 의원들은 국회의원 회관에서 공동으로 ‘1기 신도시 노후화 진단 및 합리적인 재건축 방안 토론회’를 개최했다. 토론회에서는 분당과 일산 등 1기 신도시 아파트의 73%가 10년 뒤엔 40년 이상으로 노후화가 심각하게 돼 재건축이 필요하다는 전문가 분석이 나왔다. 1기 신도시의 도시공간구조를 획기적으로 개선하는 근본적인 대책 마련이 시급하다는 지적이다.
▲“10년 후면 40년 아파트… 재건축 필요”
토론 발제자로 나선 정창무 서울대 건설환경공학과 교수는 “10년 후 1기 신도시 내 공동주택 단지의 약 73%가 40년 이상 노후화돼 재건축이 필요해지게 될 것”이라며 “사실상 1기 신도시 내 모든 단지가 해당된다”고 말했다.
정 교수에 따르면 1기 신도기 전체 305개 단지 중 58개 단지가 2021~2025년 사이에 재건축 판정을 받을 것으로 예상했다. 이어 2026~2030년에는 223개, 2030년 이후 24개 단지가 해당돼 급속도로 노후단지들이 늘어날 것으로 봤다.
준공 15년 후 조합설립이 가능한 리모델링의 경우에는 이미 전체 주택의 97.7%인 298개 단지가 리모델링 연한에 도달한 것으로 평가됐다.
정 교수는 1기 신도시에 닥친 근본적인 문제는 아파트뿐만 아니라 도시 전체적으로 시대에 뒤처져 있다는 것이라고 지적했다. 최근 건설된 신도시 및 주거단지와 비교해 볼 때 1기 신도시는 계획기법 및 조성 수준에서 최신 단지들에 비해 뒤떨어진다는 것이다.
실제로 1기 신도시는 국민소득 6천불 시대에 중산층 이상을 기준으로 조성돼 현재 시대의 중산층이 요구하는 도시 수준과 크나큰 차이가 있다. 예컨대 주차장만 하더라도 당시 중산층의 기준은 2집 당 1대 꼴로 자동차를 소유하고 있다고 간주해 1기 신도시의 주차장 기준이‘가구당 0.6대’라는 것이 그 증거다. 또한 냉장고 역시 당시에는 150리터 짜리가 주방에 배치되는 것이 일반적이었는데, 지금은 무려 700~800리터 냉장고가 중산층 주방의 냉장고 표준이 돼 격차가 크다. 그만큼 주민들이 요구하는 도시와 건축 기준이 달라졌는데, 1기 신도시의 하드웨어는 30년 전 과거에 머물러 있어 개선이 필요하다는 것이 정교수의 지적이다.
따라서 1기 신도시에 이 같은 노후환경이 지속 심화될 경우 원도심 또는 2기, 3기 신도시에게 인구를 빼앗길 수 있다고 봤다. 최근 도심 정비사업이 속속 진행돼 서울 원도심 등의 주거환경이 개선되는 가운데 1기 신도시 주변의 판교, 위례, 운정신도시 등 2기, 3기 신도시의 주거환경도 1기 신도시에 앞서고 있다는 것이다.
▲용적률 500%?… 목동·상계 등 택지지구와의 형평성 갈등 우려
정 교수는 대통령 공약으로 거론된‘용적률 500%’제공과 관련해서는 타 개발사업 주체로부터 제기되는 형평성 논란 문제 때문에 용적률 완화가 쉽지 않을 것이란 의견을 내놨다. 1기 신도시와 비슷한 시기에 지어진 목동, 상계와 같은 대규모 택지지구에서 1기 신도시에 대한 용적률 특혜 문제를 제기할 수 있다는 것이다. 정교수의 지적대로 이들 사업지들 모두 정부 및 지자체 주도로 주택공급이 이뤄졌다는 점에서 용적률 인센티브에 제공에 차별이 있으면 안 된다는 주장이 나올 수 있다. 더구나 용적률 이슈가 확대될 경우 단독 다가구 소유주 및 수도권 이외 지방 사업장으로부터도 용적률 인센티브 증가 요구가 나올 수 있다. 수도권에 대한 과도한 특혜가 문제시 될 수 있다는 얘기다.
1기 신도시 사업진행 과정에 발생 가능한 문제점으로는 이주수요로 인한 전월세 문제가 지적됐다. 정비사업이 일시에 추진될 경우 대규모 이주수요가 발생해 1기 신도시 지역 전월세 문제가 증폭될 것이라고 봤다. 특히 이주수요는 해당 지역의 반경 1.5km 이내에서 움직인다는 기존 연구결과를 근거로 전월세 문제가 더욱 심각할 수 있다고 분석했다.
정 교수는 “적정 이주 인구는 5년간 5만호 내외, 연간 1만호 이하 수준에서 시장 여건에 따라 조절하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
