사업 발목 잡는 상가에 소송으로 맞불작전
둔촌주공, 토지분할 소송 통해 조합 설립
고덕주공6, 상가반대로 사업 막히자 소송

상가의 동별 동의율 부족으로 개점휴업 상태에 놓여 있던 공동주택 재건축단지들이 상가 토지분할 소송을 통해 본격적인 사업 추진에 나서고 있다. 상가 구분소유자들이 협상에 응해 줄때까지 무작정 기다리던 기존 방식에서 벗어나 토지분할 소송을 통해 사업추진 돌파구를 찾고 있다. 추진위들은 토지분할 소송을 제기한 후, 소 제기 증명서류를 해당 관청에 제출하는 방법을 통해 조합설립인가 절차를 추진 중이다. 상가 부지를 제외하고 남은 아파트 토지면적을 기준으로 조합설립 동의요건을 산정하기 때문에 상가에 대한 동별 동의요건을 충족시킬 필요가 없어지기 때문이다.

현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제41조에는 정해진 토지분할 요건과 절차를 준수하면 조합설립인가와 사업시행인가가 가능하다는 규정이 명시돼 있다. 주변에서 비슷한 상황에 처해 있던 재건축단지들의 경우 이들 사례들을 참고하며 토지분할 소송을 추진하려는 움직임도 증가하고 있다.

▲둔촌주공 토지분할로 조합설립=토지분할을 통해 조합설립인가를 받은 대표적인 사례가 강동구 둔촌주공아파트이다. 둔촌주공은 지난해 〈도정법〉 제41조에 의한 토지분할 신청을 한 후 상가부지를 제외한 아파트 구분소유자들을 대상으로 같은 해 12월 강동구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 종전 추진위에서는 그동안 상가 구분소유자들과 많은 협의를 진행했지만 합의점을 찾지 못해 조합설립이 어렵게 되자, 결국 토지분할을 통해 돌파구를 찾게 됐다.

6천여 세대의 대규모 사업장인 만큼 복잡한 이해관계로 얽혀 상가 문제 해결이 쉽지 않다. 둔촌주공의 상가 건물은 모두 7개로 단지 곳곳에 자리 잡고 있으며, 상가 건물의 규모와 입지 상황이 모두 다르다. 그러다보니 상가의 규모 및 입지에 따라 상가 소유자들의 의견도 나뉘고 있어 의견 조율이 쉽지 않은 상황이다. 추진위에서 내놓은 대안도 이들 모두의 요구를 충족시키기 어렵다. 상가에 대한 논의도 종합상가 소유자와 나머지 분산 상가 건물 소유자들로 나뉘어 진행되고 있다. 향후 재건축 후의 상가 위치에 대한 양측의 의견만 보더라도 종합상가 소유자들은 현재 위치를 고수하는 반면, 분산 상가 소유자들은 지하철5호선 둔촌동역 인근 역세권에 배치하기를 요구하고 있다.
의결권 부문에서도 복잡한 구조를 보이고 있다. 일반적인 재건축사업 진행 절차에 따른 동별 동의 요건은 ‘동별 구분소유자의 2/3이상의 동의’와 ‘토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자의 동의’가 필요하다.

하지만 둔촌주공의 경우, 전체 309명의 상가 구분소유자 중 종합상가 구분소유자의 수는 129명에 불과해 50%에 미치지 못하는 반면, 토지면적에서는 전체 상가 토지면적의 63%를 차지하고 있어 의결권이 상대적으로 우세한 상황이다. 종합상가 소유자들이 단합해 반대하게 되면 면적 요건 부족으로 안건 의결이 어렵다는 의미다. 이에 맞서기 위해, 나머지 6개 상가 구분소유자들은 서로 이해관계가 맞는 사람들을 찾아 합종연횡하며 자신들의 요구 조건을 주장하고 있는 것으로 알려졌다.

둔촌주공의 한 임원은 “그동안 아파트 소유자의 경우에는 조합설립 요건을 충족한 상태였지만 상가 측의 미동의로 조합설립 요건이 충족되지 않았다”면서 “결국 이 문제를 해결하기 위해 토지분할 소송을 제기한 후 조합설립을 하게 됐다”고 말했다.

▲토지분할 단지 속속 등장=고덕주공6단지도 토지분할 행렬에 뛰어들었다. 고덕6단지 상가 구분소유자들도 조합설립동의서를 제출하지 않고 있어 조합설립에 어려움을 겪었다. 고덕6단지의 경우는 둔촌주공과는 달리 상가 소유자들이 무반응인 것이 특징이다. 추진위에서는 그동안 상가 소유자들과 사업 참여 조건을 논의하기 위해 여러 차례에 걸쳐 협상자리에 참석하도록 제안했지만 아무런 답변이 없는 상황이 지속되고 있다는 설명이다. 추진위는 올해 초 토지분할 소송을 제기하고 최근 소 제기 증명서류와 함께 조합설립인가 신청 서류를 접수시켰다.

윤정일 고덕6단지 위원장은 “여러 차례 다양한 방법을 통해 상가 측 구분소유자들에게 조합에 동참해 줄 것을 요청했지만 아무런 답변이 없어 답답한 심정”이라면서 “현행 법령에 규정돼 있는 절차대로 소송을 제기하고 이와 함께 조합설립인가 신청을 해 놓은 상황”이라고 말했다.

안산 군자주공7단지도 토지분할을 통해 지난해 말 조합설립인가를 받았다. 군자7단지 역시 그동안 상가 동의율 부족으로 사업에 난항을 겪으며 공전을 거듭했다. 상가 구분소유자들에게 동의서 제출 등 사업 참여를 요청했지만 고액으로 상가 매수를 요구하고 있다.

김동훈 군자7단지 조합장은 “상가 소유자들의 과도한 요구를 들어줄 수 없어 결국 토지분할을 통해 사업을 진행시키고 있다”면서 “상가가 분리되어 사업이 추진될 경우 상가 측에도 많은 피해가 발생될 것이 자명한데도 이런 상황이 계속 진행되고 있어 안타까운 마음이다”라고 말했다.

현재 토지분할 소송을 진행한 단지의 인근 지역에서 비슷한 상황에 놓은 사업장들의 참여 가능성도 계속 높아지고 있다. 안산에서는 군자7단지 인근의 몇 몇 추진위에서 토지분할 소송을 추진 중이며, 둔촌주공 인근 사업장들도 검토 중인 것으로 알려졌다.

■ 대책은 없나
소유자의 정당한 권리 행사를 넘어 횡포로 이어지는 상가 소유자들의 과도한 행태에 대해 대책이 마련돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 사업진행을 담보로 무리한 요구를 하거나 과도한 금액으로 매수 요구를 하는 등 신종 알박기로까지 전락하고 있다는 것이다.

일선 추진위 관계자들은 그들이 요구하는 내용도 분명치 않고 또한 수시로 바뀐다고 하소연 하고 있다. 추진위 내부 회의를 통해 요구 조건을 수렴할 경우 다음날 그보다 더 큰 요구 내용을 제시하며 발뺌한다는 것이다.

추진위 관계자들이 언급하는 알박기 유형은 크게 두 가지다. 그 중 한 가지는 터무니없이 높은 금액으로 상가 매수를 강요하는 것이고, 다른 한 가지는 추진위로부터 오는 연락을 모두 받지 않고 일부러 피한다는 것이다. 두 가지 모두 추진위 입장에서는 사업추진을 가로막는 장애 요인으로 받아들일 수밖에 없다.

한 추진위 관계자는 “현행 동의율 산정의 약점을 너무나 잘 알고 있는 사람들”이라며 “동별 동의율이 충족되지 않을 경우 조합설립이 불가능하다는 것을 알고, 그로 인해 향후 사업추진을 진행할 수 없다는 것을 훤히 꿰뚫어 보고 있다”고 말했다.

이로 인한 피해는 해당 재건축사업에 참여한 토지등소유자 모두의 몫으로 돌아간다는 것이 문제다. 정부가 지난 2003년 〈도시 및 주거환경정비법>을 제정하면서 법률에 토지분할 관련 조항을 삽입한 것도 이러한 이유 때문이다. 실제 사업을 추진 중인 추진위 관계자들은 동별 동의요건을 악용한 상가 소유자의 횡포가 중요한 사업지연 요소로 작용하고 있다고 밝히고 있다.

한 재건축 조합장은 “사업추진을 담보로 과도한 금액으로 매수를 요구하는 등 상가 소유자들의 횡포가 발생하고 있다”면서 “상가 조합원의 과도한 횡포에 대해 정부 차원의 대책이 시급히 마련돼야 한다”고 말했다.

■ 조합의 전략은
조합은 사업을 진행해 나가는 한편 상가 소유자들에대한 동의서 징구 노력은 계속해서 진행할 예정이다. 소모적인 소송을 진행하는 것보다 서로 윈윈하는 방안을 찾자는 제안이다.

정식으로 조합설립동의서를 제출하고 조합원으로서 사업에 동참해 함께 진행해 나가야 서로 최선의 이익을 찾을 수 있다는 것이다. 신축 상가 등에 대한 논의는 사업을 진행하면서 충분히 조합 측과 협의해 진행해 나갈 수 있는 여건을 만들어 놓겠다는 포석이다.

둔촌주공 엄영호 이사는 “토지분할 소송은 진행 중이라 하더라도 계속해서 사업참여를 독려하는 설득작업은 계속 진행할 것”이라며 “그에 따른 협의와 동의서 징구 활동도 계속 유지할 것”이라고 말했다.

김동훈 군자7단지 조합장은 “토지분할이 이뤄지게 되면 아파트와 상가 모두 사업성이 하락해 모두 피해자가 된다”면서 “조합설립동의서를 제출하고 함께 사업을 진행시키는 것이 최선의 대안으로 내부적으로 충분히 협의를 진행해 나갈 수 있는 여건을 만들어 놓겠다”고 말했다.

실제로 고덕3단지에서는 토지분할을 추진했다가 13세대의 상가 소유자들과 합의안을 도출하므로써 동의율을 충족시켰다. 따라서 고덕3단지는 지난달 19일 조합설립인가를 받았고 해당 토지분할 소송은 취하했다.

반면, 실제로 토지분할을 추진하는 사업장도 있어 관심을 끌고 있다. 지난 해 1월 서울서부지법에서 열린 토지분할 관련 소송에서 승소한 이촌동 렉스아파트의 경우다. 승소 상가 측에서 항소를 하지 않아 토지분할 하라는 1심 판결 내용이 확정된 사례다.

따라서, 현재 렉스아파트에서는 현재 토지분할 절차가 진행 중이다. 이상우 렉스아파트 조합장은 “법원 판결에 따라 실제로 토지분할 절차를 준비 중”이라며 “지적공사 측에 토지분할 측량 신청을 해 놓아 조만간 측량이 이뤄지게 될 것”이라고 말했다.