명칭을 ‘서반포’ 로… 뉴타운 프리미엄 입지 다져
신탁대행자방식 사업추진… HUG서 이주비 보증 

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 흑석11구역 재개발사업(조합장 최형용)의 관리처분계획 인가가 초읽기에 들어섰다. 조합은 지난 3월 관리처분계획을 수립하고 구청에 인가를 신청해 놓은 상태다.

구역은 2012년 정비구역으로 지정된 후 2015년에 조합설립을 인가받았으며, 2019년에는 도시건축혁신방안 시범사업지로 선정이 됐다. 2021년에는 시공자 선정, 사업시행인가 고시, 조합원 분양신청을 완료했다. 조합은 관리처분계획을 인가 후 연내 이주를 목표로 업무를 준비하고 있다.

신탁대행자 방식을 통한 사업추진과 소통을 우선시 하는 최 조합장의 조합운영이 낳은 흑석11구역 재개발사업의 광폭행보에 업계의 관심과 부러움이 크다.

▲초기 난관 극복하고 일사천리로 사업추진

흑석11구역 재개발사업이 걸어온 길은 정비사업의 모법답안이라고 해도 과언이 아니다. 구역은 2006년 10월 흑석뉴타운 재정비촉진지구 구역지정시 존치관리2구역으로 지정됐다. 존치관리의 사유는 기본요건인 대상 구역의 주택노후도 20년 이상의 비율이 67%이상이어야 되는데 2010년말 노후도 충족이 되는 구역이어서 존치관리구역으로 지정된 것이다. 사업추진이 사실상 어려웠던 것이다. 

긴 준비기를 거쳐 조합에 기회가 왔다. 2012년 7월 흑석11재정비촉진계획 수립(변경) 결정고시에서 특별건축구역으로 지정됐다. 2014년 주민의견조사 결과 63%의 찬성으로 사업은 시작됐다.

2014년 5월 추진위원회 승인, 2015년 12월 조합설립, 2019년 촉진계획 변경인가, 2020년 건축심의 완료, 2021년 시공자(대우건설) 선정, 2021년 사업시행인가, 2021년 조합원 분양신청 완료, 2022년 3월 관리처분계획 수립을 거쳐 이제 관리처분계획 인가가 목전이다.

한국부동산원의 사업비 적정성 심의종료 후 인가가 날 것으로 예상된다. 조합설립인가 후 6년여 만에 관리처분계획을 인가받아 속성으로 사업이 추진되고 있다. 조합은 관리처분계획 인가 후 바로 도시주택보증공사(HUG)로부터 집단이주비 보증에 대해 승인을 받을 계획이다.

▲대우건설 시공자로 선정…‘서반포’ 푸르지오 써밋 도입

조합은 지난해 1월 4일 대우건설을 시공자로 선정했다. 대우건설에서는 자사 프리미엄 브랜드인 써밋을 이용한 ‘써밋 더 힐’을 단지명으로 제안했다. 대우는 사업제안서에 ‘서반포’라는 명칭을 사용했다. 수주 홍보과정에서도 흑석동을 서반포라고 지칭하며, 흑석뉴타운이 프리미엄 입지임을 강조했다.

흑석11구역은 서울시 도시·건축 혁신방안이 최초로 적용된 주택정비형 재개발 1호 사업지로 인접한 현충원과 배후의 서달산, 한강변의 도시풍경과 조화되는 스카이라인 및 친환경 설계가 도입된다. 조합은 특별건축구역으로 지정해 주면서 공공건축가를 선정해 계획을 수립해야 한다는 서울시의 권고를 받아들였다.

사업지의 특성상 국립현충원 외곽으로 둘러싸인 서달산 높이와 관련한 기준적용으로 당초 계획한 층수 완화는 기대할 수 없었다. 하지만 지역 여건에 맞고 서달산과 조화를 이루는 창의적인 혁신 설계를 통해 조합원들이 대체로 만족하는 안으로 진행되고 있다. 

서울시에서 주문한 △한강에서 서달산을 통하는 통경축의 확보 △조합원들의 다양한 의견을 반영 문화공간, 체육시설 겸비로 거주민의 삶의 질을 높여가는데 초점을 맞추고 있다. 단지 내 특성상 필로티와 진출입로는 자연 친화적으로 설치해 편안하게 주민의 동선을 확보한다. 세부 평면은 4베이 배치를 통해 조합원의 요청을 감안했다. 

최 조합장은 “시공자 선정과정에서 대우건설이 제안했던 세대내 음식물쓰레기 배출방식 시설을 적용한다. 외관 커튼 룩 시공 및 특화적용(안)과 기존 설계업체에서 계획했던 안 중에서 조합원들의 의견을 반영해 장점은 살리고 단점은 보완하는 특화 전략을 추진하고 있다”고 말했다.

▲신탁대행자 방식으로 사업추진… 조합원들의 신뢰 확보

사업은 신탁방식으로 추진되고 있다. 조합은 신탁대행자방식을 적용하기 위해 총회 개최 전에 5차례 이상 신탁대행자 방식의 장·단점을 설명하는 자리를 마련했다.

최 조합장은 “조합원들을 이해시키고 설득한 끝에 총회를 통해 신탁대행자 방식 채택했다. 이 방식을 적용하다보니 전문성과 경험, 사업추진에 대한 노하우 등을 바탕으로 리스크를 사전에 예방할 수 있었다”며 “현재까지는 큰 잡음이나 조합원들이 집행부에 대한 불신이 적은 편으로 보면 신탁대행자 방식의 선택이 옳았다는 판단에 자부심을 느끼고 있다”고 말했다. 

사업구역에 3곳의 종교시설이 있다. 조합은 종교를 이전시킬 협상위원회를 구성하여 협상을 진행한 결과 현재 협의를 마친 상태다. 이 또한 사업지연의 요소를 미연에 방지한 조합의 선제적 조치였다는 평가다.

▲흑석11구역 재개발사업은

이 사업은 동작구 흑석동 304 일대 현충원 북서쪽 8만9천317.5㎡를 개발하는 사업으로 사업구역은 2종일반주거지역이다. 조합원은 700명이며, 77.7%의 조합설립 동의율을 보이고 있다. 

조합은 이곳에 용적률 201.55%와 건폐율 26.27%를 적용하여 공동주택 1천509가구(임대 257가구 포함)와 부대복리시설을 공급할 예정이다. 평형별 공급내용은 △39㎡ 113가구 △49㎡ 109가구 △59㎡ 560가구 △74㎡ 126가구 △84㎡ 541가구 △114㎡ 58가구 △150㎡ 2가구 등이다. 인근 사업지 내 약4천200평 규모의 부지에 고등학교 신설이 계획되어 있다.