[하우징헤럴드=최진 기자] 오는 12월 11일부터 시행되는 도시정비법 개정안 중 철거 제한과 더불어 점유자의 퇴거를 제한할 수 있는 법안이 포함돼 조합원들의 금융비용 부담을 증가시킬 것이라는 우려가 나오고 있다.
그동안 도시정비법은 지자체장에게 철거를 제한할 수 있도록 하면서도 이주개시 후 막대한 금융비용 발생과 이에 따른 조합원들의 금융비용 부담을 고려해 천재지변과 같은 사유로만 철거를 제한해 왔다.
일선 조합들은 이주개시 후 눈덩이처럼 불어나는 금융비용을 최소화하기 위해 이주에 앞서 막대한 비용을 들여 법리적·행정적인 준비를 철저히 해왔다. 조합원이든 세입자든 단 1명이라도 정비구역에 남아있다면 철거가 불가능하기 때문에 오차 없는 법률검토와 관련 행정준비가 필요하기 때문이다.
통상적으로 조합은 관리처분인가를 득한 후 명도소송을 제기하고, 법원의 판결에 따라 건축물에 대한 점유를 확보한다. 명도소송 시기는 대략 조합원 이주기간이 만료되기 직전인데, 이때부터 조합은 이주비 대출 등에 대한 막대한 금융이자를 부담하게 된다. 이러한 금융비용 등은 모두 사업비로 계산되고 궁극적으로 조합원의 부담으로 돌아간다.
따라서 조합은 법이 정해놓은 절차에 따라 세입자 퇴거를 위한 강제집행 절차를 진행할 수 있고, 세입자는 법리적으로 퇴거 의무가 있기 때문에 퇴거를 거부한다면 불법으로 건축물을 점유하는 것이 된다.
하지만 지자체가 특정 사유로 불법 점유자가 소유자 건물에서 퇴거하지 않아도 되는 예외사유를 조례 등으로 제정하면 해당 사례로 발생하는 막대한 금융비용을 조합이 부담해야 하고 이는 고스란히 조합원들에게 돌아가는 불합리함이 발생할 수 있다.
또 과거 서울시의 동절기 철거금지 조항처럼 지자체장의 성향에 따라 점유자 퇴거를 보호하기 위해 사업을 지연시키는 조례가 신설될 수 있다는 우려가 나오고 있다.
동절기 철거금지의 경우 도시정비법에서 제한하는 천재지변과는 성격이 다르고, 심지어 자녀가 있는 거주자들은 학교 문제 등으로 오히려 동절기 이주를 선호하기 때문에 현실성이 없는 조례라고 지적되고 있지만, 현재까지 서울시 정비사업 철거 제한사유로 지속되고 있다.
나아가 통상적으로 공사도급계약상 조합원 및 세입자 퇴거의무는 조합이 부담하는데, 개정법과 같이 추상적이고 불명확한 사유로 지자체가 세입자 퇴거 행위를 제한하면 조합이 시공자에게 별도 손해배상책임을 지거나 공사비를 증액해줘야 하는 상황도 발생할 수 있다.
정비사업 시행에 관한 협의체 구성도 현실성이 없다는 지적이 나오고 있다. 정비사업과 관련한 분쟁 대부분은 현실적으로 협의체나 분쟁조정위원회로 해결되기보다는 법리적 판결로 귀결되기 때문이다. 만약 지자체가 협의체 구성을 위해 전문가 공고·일정조율·협의내용 심의 및 평가 등을 진행한다면 자칫 또 하나의 사업지연요소로 인식될 수 있다는 것이 업계의 우려다.
허위·과장·은폐·축소 등의 정보제공 금지·처벌 법안도 도마에 오르고 있다. 건설업자·등록사업자·정비업체가 사업과 관련한 정보를 어디까지 공개해야 하는지, 조합이 공사비 원가를 요구했을 때 이를 은폐하면 처벌대상이 되는지, 층간소음 저감기술이 홍보되면 향후 건설사가 층간소음 손해배상의 주체가 되는지 등이다.
