주택공급정책에 시그널...정비사업규제 대폭 손질
인허가·기간단축 긍정적...신통기획 사업성 기대
경직적인 용도지역 폐지...다기능 도심구축에 무게
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 재개발·재건축 정비사업 관련 규제가 연말 대폭 완화될 예정이다. 최근 서울시 신속통합기획 주민설명회가 개최되면서 ‘2040 서울도시기본계획’에 따른 사업계획안을 통해 규제완화 내용이 속속 모습을 드러내고 있다. 대표적인 규제완화 사안으로는 용도지역에 따른 용적률 규제와 층수규제 폐지가 예고되고 있다.
지난 3월 정책발표를 통해 방향성을 선보인 ‘2040 서울도시기본계획’은 연말 효력발생을 위한 결정·고시 단계에서 세부적인 사안이 드러날 예정이다. 더불어 공공이 참여하는 공공재개발 역시 기존의 계획안을 뛰어넘는 정비계획을 통해 서울도심 주택공급 활성화를 쌍끌이 할 전망이다.
공공재개발의 경우 용도지역 상향을 통해 사업성을 향상시키고 사업의 난제를 공공이 직접 풀어내는 방식으로 지원계획이 자리잡는 모양새다.
▲연내 서울시 2040 도시기본계획 결정·고시… 용적률·층수규제 완화
서울시 관계자에 따르면 현재 서울시 도시계획위원회 특별분과위원회는 2040 서울도시기본계획 결정을 위한 내부 검토를 진행하고 있다. 앞서 서울시는 지난 3월 정책발표를 통해 2040 서울도시기본계획의 기본적인 개요와 방향성을 드러낸 바 있다.
당시 서울시는 그동안 용도지역을 기준으로 나뉘었던 공간계획을 개선하는 ‘보행일상권’을 도입해 도보 30분 거리에서 주거·일자리·문화·상권·녹지 등을 이용할 수 있는 복합 도심계획을 발표했다. 경직적인 용도지역제 대신 융복합 시대에 걸맞는 다기능 도심을 구축하겠다는 것으로, 자율성과 복합적인 기능배치에 무게를 둔 계획이었다.
2040 기본계획이 행정적·기능적 효력을 발생하기 위해서는 도시계획에 대한 결정·고시가 필요한데, 서울시는 이와 관련한 절차를 연말까지 마무리할 예정이다. 이 과정에서 그동안 용도지역제에 따른 각종 규제와 기준이 재정립되는 것이다.
신속통합기획을 통한 정비계획이 7월부터 주민설명회를 통해 발표되면서 도시기본계획에 대한 밑그림 역시 윤곽을 드러내고 있다. 우선 오는 12월로 예상되는 2040 서울도시기본계획의 규제완화 내용은 ‘용적률 완화’와 ‘층수규제 폐지’가 확실시되는 모양새다.
신속통합기획 관계자는 “현재 특별건축구역의 높이완화 적용과 서울시 2040도시기본계획에 의한 층수제한 폐지를 적용받는 것으로 신속통합기획 계획안이 제시되고 있고, 해당 내용을 국토교통부에서도 긍정적으로 검토하고 있다”라며 “현재 주택공급 문제는 국가와 국민 모두 공감대를 형성하고 있기 때문에 향후 이와 관련한 제도개선과 법 개정도 긍정적으로 진행될 것”이라고 말했다.
▲신속통합기획 규제완화 기대… 용적률·층수규제 탈출구 연다
2040 도시기본계획을 통한 규제완화 수위는 7월부터 진행 중인 신속통합기획 주민설명회에서 세부적인 사안이 드러나고 있다. 아직 기본계획 적용까지는 5개월가량의 기간이 남아있지만, 주민설명회에서는 해당 규제완화 내용이 접목된 사업계획안이 발표되면서 그 정도를 가늠할 수 있기 때문이다.
서울 구로구 궁동 우신빌라 재건축추진준비위원회는 지난달 6일 서울시 신속통합기획팀과 구로구청 주택과와 함께 ‘신속통합 우신빌라 재건축 주민설명회’를 개최했다. 이날 주민설명회는 신속통합기획이 접목된 정비계획안이 처음으로 공개되는 자리였다.
당초 우신빌라는 학교 일조권 문제와 단지 앞 고가도로 통행문제 등으로 200% 초반의 용적률이 발표될 것으로 예상됐다. 하지만 이날 주민설명회에서는 용적률 249%가 적용되고 최고층수도 30층으로 상향된 내용으로 발표돼, 주민들로부터 긍정적인 호응을 이끌어냈다.
그동안 우신빌라는 2종 7층 일반주거지역으로 최대 층수가 13층으로 제한됐고 용적률도 200%에 머물러 있었는데, 2종 일반주거지역 종 상향으로 최대 25층으로 변경된 후 2040 서울도시기본계획 고시에 따라 향후 30층까지 높이를 올릴 수 있다는 계획이 나온 것이다. 용적률 증가에 따른 가구수도 123가구가 증가해 사업성 상승도 기대를 모았다.
우신빌라 재건축 추진준비위원회 관계자는 “당장 사업을 추진하는 것도 중요하지만, 연말 큰 폭의 규제완화가 예고되는 상황이라, 정비계획 확정을 단 몇 개월간 기다리는 것이 바람직하다고 생각한다”라며 “그동안 용도지역에 따른 각종 규제를 풀어내느라 어려움이 많았는데, 도시기본계획의 전환으로 탄력적인 사업추진이 가능해졌다”고 말했다.
▲“일괄적 규제완화 기준보다 구역별 특성 반영한 다양성 초점”
2040 도시기본계획은 지역 특성에 따른 다양한 정비계획이 수립되는 방향으로 고시될 예정이다. 용도지역에 따라 건축물의 건폐율·용적률·높이 등을 제한하는 것에서 주택·상가·학교 등이 융합되는 다양한 공공지원 형태로 규제를 완화한다는 것이다.
이러한 도시기본계획의 패러다임 전환에 대해 서울시 도시계획위원회에서도 긍정적으로 검토중인 것으로 전해지고 있다. 서울시 도시계획위원회는 도시·건축 전문가뿐 아니라, 환경·교통·정치·언론 등 다양한 분야에서 활동하는 30인의 전문가로 구성된다. 이중 신속통합기획의 경우 9명으로 구성된 수권분과위원회가 도시계획위원회에서 검토된 사항을 최종적으로 확인해 결정한다.
서울시 관계자에 따르면 현재 도시계획위원들이 전반적으로 주택공급 문제와 정비사업 규제완화에 대한 공감대가 형성돼 있고, 신속한 정비사업 인허가 및 정비사업 기간단축에 대해 긍정적이기 때문에 연말 공개될 2040 서울도시기본계획의 규제완화 정도가 주택시장에 매우 큰 폭으로 다가올 것이라는 것이다.
서울시 관계자는 “기존 용도지역제 측면에서 보면 단순히 용적률과 층수규제가 완화되는 내용으로 보이겠지만, 사실상 서울 도시개발의 전반적인 접근 방식이 변화하는 것”이라며 “그럼에도 주택시장에서는 당장 재개발·재건축의 활성화 신호탄과 주택공급 확대의 효과로 해석되기 때문에 효과적인 공급활성화 시그널로 해석될 것으로 보인다”고 말했다.
