시간 지날수록 커지는 부담금 규모에 조합들 불만 폭주

획기적 감면없이는 사업  불가능...50% 감면에 기대감

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 부담금에 대한 공포가 날이 갈수록 커지면서 정부의 개선책 수위에 대한 관심이 뜨겁다. 최근 이촌동 한강맨션 재건축사업이 재건축 부담금 예정액으로 역대 최고치인 조합원 1인당 7억7천여만원을 통보받자, 충격에 빠진 재건축 업계는 획기적인 감면 없이는 사업추진이 불가능하다는 목소리가 커지고 있기 때문이다.

특히 윤석열 정부 출범 당시 재건축 부담금을 절반 이하로 낮추는 방안을 검토하고 있다고 밝힌바 있어 조합의 기대가 크다. 한편에서는 막상 뚜껑을 열어보니 기대에 못미치는 소극적인 규제 완화에 그칠까 우려의 목소리도 나오고 있다. 이에 오는 9월 발표될 개선안에 대한 관심이 집중되고 있다.

▲이촌 한강맨션, 재건축 부담금 1인당 7억7천만원 ‘패닉’… 규제 완화 절실

재건축 부담금에 대한 업계의 반발이 극에 달하고 있다. 재건축 부담금 예정액 규모가 해가 지날수록 역대 최고치를 갈아치우며 급상승하고 있기 때문이다.

지난달 한강맨션 재건축조합은 용산구청으로부터 재건축 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금으로 조합원 1인당 7억7천만원을 통보받았다. 그동안 역대 최고치인 4억8천만원(성수장미 재건축)보다 3억원 가량 높은 금액이다. 당초 조합이 예상한 부담금은 약 4억원으로 2배 가까이 높은 금액을 통보받았다.

업계에 따르면 조합과 한국부동산원이 각각 책정한 부담금 규모가 큰 차이가 나는 이유로 양측이 서로 다른 시세 기준을 적용했기 때문이라는 분석이다. 한국부동산원은 호가를 기준으로, 조합은 실거래가를 기준으로 재건축 부담금 예정액을 추산했다.

부동산원은 한강맨션 시세를 3.3㎡당 약 8천만원으로 보고 사업 종료 시점 주택 가격을 1억원으로 추정했다. 반면 조합은 실거래가 등을 근거로 시세를 6천400여만원으로 보고 종료 시점 주택 가격은 8천만원으로 예상했다.

재건축 부담금은 '재건축초과이익환수에 관한 법률'에 따라 재건축 조합원 1인당 3천만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상되면 예상 개발이익의 최대 50%를 개발부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 도입된 후 줄곧 시행이 유예됐다가 2018년부터 재시행됐다.

지난 2020년 6·17대책 발표 당시 전국 63개 단지, 3만3천800가구에 총 2천533억원의 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 실제 집행까지 이어진 단지는 없다. 하지만 정비업계에서는 재건축 부담금 예정액이 또다시 역대 최고치를 기록하자 충격에 빠졌다. 시간이 지날수록 금액 규모가 예상치를 뛰어넘어 점점 더 늘어나고 있기 때문이다. 

정비업계에서는 재건축 부담금 예정액이 또다시 역대 최고치를 기록하자 충격에 빠졌다. 시간이 지날수록 금액 규모가 예상치를 뛰어넘어 점점 더 늘어나고 있기 때문이다. 특히 2020년부터는 그야말로 ‘억’소리 나는 부담금 예정액 통보가 이어지고 있다.

2020년 반포주공1단지 3주구가 가장 높은 금액인 총 5천965억6천844만원, 조합원 1인당 4억200만원을 통보받았다.

지난해에는 성수장미 재건축조합이 조합원 1인당 4억8천만원을 통보받았고, 수원 영통2구역이 조합원 1인당 2억9천563만원을 통보받으며 수도권을 넘어 지방에서까지 1억원이 넘는 재건축 부담금이 추산되고 있는 상황이다.

올해에는 이촌 한강맨션이 조합원 1인당 7억7천만원을 통보받으며 역대 최고치를 기록했다.

▲오는 9월 재건축 초과이익환수제 개선 예고… 규제 완화 수위에 관심 집중

정부는 이달 16일 오전 국토부와 기획재정부 등이 참여하는 부동산관계장관회의를 열어 윤석열 정부 첫 주택 공급대책을 발표했다. 정부는 이날 재건축 부담금을 합리적인 감면을 하겠다며 9월 중으로 세부 감면안을 발표하고 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안을 발의하겠다고 밝혔다.

정부가 지적한 현행 재건축 부담금의 개선방향은 △면제 금액 상향 △부과율 구간 확대 △장기 보유 1세대 1주택자 보유기간별 부담금 감면 △공공분양 기부 채납분 부담금 산정시 제외 △1세대 1주택 고량자 주택 처분까지 납부 유예 등이다.

정부는 출범당시 재건축사업에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금을 절반으로 낮출 계획이라고 밝힌 바 있어 규제 완화에 대한 기대감이 큰 상황이다.

또한 이미 재건축 초과이익환수제에 대한 개정 법안이 지난 6월 배현진 의원(국민의힘·서울 송파구을)이 대표발의한 바 있다. 개정안은 재건축부담금 부과개시 시점을 늦추고 면제금액 한도를 확장하는 것을 골자로 한다. 또 재건축부담금 경감 기준을 신설해 초과이익 환수에 대한 조합원들의 세 부담을 완화하는 내용을 담았다.

개정안에는 부과개시시점을 기존 추진위원회 승일일에서 조합설립인가일로 개선해 부담금에 대한 부담을 낮췄다. 또한 초과이익에 대한 면책금액 하한 기준을 기존 3천만원에서 1억원으로 상향하는 내용을 담았다.

더불어 장기보유자 실거주자에 대한 부담금 감면 기준도 신설·제안됐다. ‘소득세법’의 1가구 1주택 장기보유특별공제기준, 도시정비법내 조합원 지위양도 적용기준과 동일하게 1세대 1주택자로서 주택 보유 기간이 10년 이상이고 보유 기간 중 거주기간이 5년 이상인 조합원의 경우 부담해야 할 재건축부담금의 50%를 감면하도록 했다.

이에 다음달 발표되는 재건축 초과이익환수제 개선안의 규제 완화 수위에 따라 재건축현장들의 희비가 엇갈린 전망이다.

업계에서는 개시시점을 ‘사업시행인가일 기준’으로 바꿔야 한다는 주장을 지속적으로 제안하고 있다. 그 이유로 조합설립추진위원회는 ‘재건축조합’을 구성하기 위한 임시단체일 뿐, 법률적으로 재건축사업의 주체가 아니라는 내용 때문이다. 이에 사업주체인 조합이 설립되고 사업계획이 확정되는 사업시행계획 인가를 개시시점으로 정하는 것이 합리적이라는 지적이다.

재건축부담금 납부 방법도 다양화해야 한다는 입장이다. 현행 기준에서는 거액의 재건축부담금을 단시일 내에 납부하도록 함으로써 납부자의 반발이 크고, 게다가 이 같은 심리 때문에 재건축사업이 앞으로 나아가지 못하는 사업부진의 이유로도 작용하고 있다는 것이다.  

보완책으로 납부기한을 장기간으로 유예시켜 주거나, 매각 후 납부능력이 생겼을 때 소급해서 납부하게 하는 방법이 제안되고 있다. 이외에도 실수요자들을 보호할 감면제도를 도입해야 한다는 주장이다.