규제풀고 인허가 축소…임대부담 대폭 감면
공공기업 부담 줄이고 지원행정 대폭 늘려
특별·광역시는 정비계획 가이드라인
의무적으로 제시해야… 속도경쟁 예상
[하우징헤럴드=최진 기자] 지방 노후도심을 재건하는 재개발 사업에 공공의 참여가 확대되면서 활력을 찾을 전망이다. 그동안 자금력 및 인력 등의 문제로 정비사업 추진에 어려움을 겪어온 지방의 낙후 도심들을 정부가 공공정비사업을 통해 지원하겠다는 방침을 내놓았기 때문이다.
일각에서는 공공정비사업의 취지와 목적이 드디어 제자리를 찾았다는 평가까지 나오고 있다. 더불어 재개발·재건축 정비사업에 대한 지자체의 권한과 역량도 강화돼, 지방 도심들의 경쟁력 상승과 국토균형발전이 기대되고 있다.
특별·광역시 등에서 정비계획 가이드라인 수립이 의무화되면서 정비사업을 염원하는 지역들이 더욱 수월하게 정비구역 지정에 속도를 낼 전망이다. 또 산업단지와 교통망이 비교적 확충된 지방 도심지를 중심으로 추가적인 개발계획까지 마련될 예정이라, 지방 구도심의 재도약이 기대를 모으고 있다.
▲공공정비사업 지방도심 출격… 원도심 슬럼화 방지 기대
윤석열 정부는 지난달 16일 재개발·재건축 정비사업 정상화를 간판으로 내건 ‘국민주거안정 실현방안’ 부동산정책을 발표했다. 정부는 주택시장 안정과 주거환경 개선을 위해서는 선호도가 높은 도심지 내에 양질의 주택을 공급할 필요가 있다며, 신규 정비구역 지정을 촉진하고 관련 규제와 절차 등을 과감하게 줄이겠다는 뜻을 밝혔다.
특히, 정비사업 역량이 부족한 지방을 중점적으로 지원하겠다며 이를 위해 공공정비사업의 역량을 지방으로 전환할 계획도 밝혔다. 정부는 △낙후주거지 밀집지역 △영세한 상인이 많은 쇠퇴 구도심 △산업기능 쇠락지역 등을 대상으로 공공정비사업을 전격 시행할 예정이다.
지방 노후도심 정비에 투입되는 공공정비사업은 공공재개발과 공공도심복합사업이 꼽힌다. 공공재개발은 공공시행자가 사업에 참여해 공공성 요건을 충족할 경우 인센티브를 부여해 사업을 촉진하는 것이다. 서울시가 공공재개발 사업지에 도입한‘사전기획’까지 유사한 형태로 접목될 경우 지방 구도심에서도 구역지정부터 사업시행인가까지 논스톱으로 추진될 수 있다.
토지수용방식으로 역세권과 빌라촌 등을 개발하는 도심공공주택복합사업 역시 그동안 후보지들에서 노출됐던 문제점 등을 손질해 지방 도심지 재개발 수단으로 활용될 예정이다. 상가 소유자나 임대사업자의 손실보전과 초기사업비 문제 등을 공공사업자가 지원하는 방식으로 수용절차에 속도를 높여 구도심 상가지역 개발에 탄력을 불어넣을 예정이다.
▲논란됐던 임대주택 부담… 지방 공공정비는 다르다
공공정비사업 인센티브에 따른 공적주택 비율도 지방 노후주거지 정비 활성화를 위해 대폭 감면된다. 공공재개발은 법적상한 용적률의 120%까지 인센티브를 받는 대신, 증가한 용적률에 따른 50%를 공공성 기여 측면에서 공적주택으로 내놓아야 한다. 공적주택은 △공공임대 △공공지원민간임대 △지분형주택 △역세권 첫집 등이다.
지방 노후도심의 경우 공공성 기여에 따라 의무적으로 공급해야 하는 공적주택 비율을 현행 50%에서 최대 20%까지 낮춰 부족한 사업성을 보강토록 할 예정이다. 공적주택의 비율은 지자체가 조례를 통해 완화비율을 20~50%까지 조절할 예정할 예정인데, 업계는 노후 구도심 정비활성화 정책 기조에 따라 완화 폭은 빠른 시일 내에 최대치인 20%까지 내려갈 것으로 내다보고 있다. 해당 내용은 연내 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안으로 발의되면서 더욱 구체화될 예정이다.
공공정비사업 역량의 지방 전환과 맞물려 추진되는 생활거점 조성사업도 지방 구도심 정비사업에 활력요소로 꼽히고 있다. 열악한 정주여건과 주거수요 감소를 해결하기 위해 지방 구도심에 부족한 도서관·보육시설·업무시설·문화시설·체육시설·복지시설 등을 공공정비사업의 부대복리시설로 다양하게 접목할 예정이다.
이 경우 해당 정비현장이 구도심의 중요 인프라시설을 흡수해 거주자 만족도 상승은 물론, 주거수요 상승과 지방 정비사업 활성화를 기대할 수 있게 된다. 일각에서는 도서관·영화관·수영장·행정타운 등 선호도가 높은 문화·행정시설을 먼저 확보하기 위한 사업장 간의 속도 경쟁도 발생할 수 있다고 전망하고 있다.
▲정비 가이드라인 제시 의무화… 지방행정력 갈증완화 기대
특별·광역시 등에서 정비계획의 가이드라인을 의무적으로 사전 제시토록 하는 방안도 기대를 모으고 있다. 그동안 지방 정비사업장의 경우 행정기관의 인력 및 전문성 부족 문제로 인허가 기간이 늘어나는 사례가 발생했다. 또 법리적 하자 등으로 인해 사업에 위기가 초래되는 상황도 발생했는데, 사전에 가이드라인을 수립하면서 상향평준화될 것으로 기대하고 있다.
정비사업 관계자는 “지방 구도심 재건에 대한 명확한 정책기조에 따라 향후 지방 구도심을 중심으로 정비사업 활성화가 예상된다”라며 “다만, 지방 구도심의 경우 급격한 정비현장 확대를 소화할 수 있는 분양수요 및 자금여력이 변수인 만큼, 무분별한 활성화 정책에 따른 부작용을 방지할 수 있는 추가적인 정책검토가 필요하다”고 말했다.
