신탁방식 정비사업 초기 사업비 조달 용이
주민대표회의 구성 후 신탁사를 선정해야
조합방식 선회 등 사업혼란 예방 가능해
[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 신탁방식 정비사업을 적극적으로 지원하면서 제도 안정화를 위한 보완책들이 제안되고 있다.
특히, 신탁사가 재개발구역에서 사업시행자로 지정되기 위한 초기 절차를 안정화하기 위해 공공재개발과 같은 주민대표회의 구성이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 재개발사업에서 신탁방식 정비사업이 자리 잡기 위해서는 지정동의 요건을 채우는 기간 동안 사업안정성 확보를 위해 주민대표회의와 같은 중심단체가 필요하다는 것이다.
공공재개발의 주민대표회의가 대안으로 거론되는 이유는 공공사업시행자와 신탁단독 시행 정비사업과 메커니즘이 유사하기 때문이다. 전문성과 투명성을 기반으로 초기 사업비 조달이 수월하다는 점에서 이미 경착륙에 성공한 공공재개발의 주민대표회의 방식을 신탁방식 정비사업에도 적용하는 것이 어떤지에 대한 논의가 활발히 이뤄지고 있다.
▲정부 주택공급 활성화 정책 묘책… 신탁방식 정비사업 기대
국토교통부는 최근 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법예고하면서 지난 8·16 주택공급 대책의 후속조치로 신탁사의 사업시행자 지정요건을 완화했다.
신탁사가 사업시행자로 지정되기 위해서는 정비구역 전체 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁 받아야 하는데, 사실상 동의를 받을 수 없는 국공유지를 요건에서 제외시켜 신탁사의 정비사업 참여를 용이하게 했다.
앞서 정부는 8·16 주택공급대책을 통해 정비사업 정상화를 위한 대책으로 신탁방식 정비사업 카드를 꺼내들었다. 재개발·재건축 정비사업은 토지등소유자들이 조합을 꾸려 사업을 추진하는 것이 일반적이지만, 집행부 및 주민갈등 등으로 사업이 좌초되는 경우가 발생하기 때문에 전문성과 자금력을 갖춘 신탁사를 통해 사업안정성과 속도를 내겠다는 것이다.
하지만 정부의 정책지원에도 불구하고 신탁업계에서는 정비사업 진출에 어려움을 호소하고 있다. 신탁사가 정비구역에서 사업시행자로 지정되기 위해서는 토지등소유자 75%의 동의율을 확보해야 하는데, 조합방식의 경우 단 50%만으로도 추진위원회 설립이 가능하기 때문이다. 추진위원회가 설립되면 신탁사는 향후 사업대행자 방식으로만 사업에 참여할 수 있어, 정부가 추구하는 신속·안정적인 사업동력이 떨어지게 된다.
신탁업계에 따르면 신탁사가 자금과 인력을 투입해 재개발을 위한 동의서 징구에 나서면 일부 현장에서는 50%의 동의율만으로 추진위를 설립해 조합방식으로 선회하는 경우가 발생하고 있다. 신탁사가 사업에 뛰어들었다는 것은 이미 사업성이 검토됐다는 것의 방증이기 때문에 신축빌라업자 등을 비롯해 여러 개발사업자들의 먹잇감이 된다는 것이다.
▲공공재개발사업 주민대표회의로 신탁방식 초기 안정화 확보
재개발 현장에서의 신탁방식 초기 안정화 과제에 대해 일각에서는 공공재개발사업 초기 진입방식인 주민대표회의 도입을 거론하고 있다. 토지등소유자의 과반수 동의를 확보한 구심점이 있기 때문에 신탁사가 안정적으로 자금과 인력을 투자할 수 있기 때문이다.
도시정비법 제47조제1항 등에 따르면 토지등소유자는 시장·군수, 한국토지주택공사 등의 사업시행을 원할 경우 정비구역 지정·고시 후 주민대표회의를 구성하게 된다. 주민대표회의를 구성하려면 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 하며, 위원장을 포함해 5명 이상 25명 이하로 단체를 구성하게 돼 있다.
원칙적으로는 정비구역이 지정된 후 주민대표회의가 설립돼야 하지만, 공공재개발의 경우 후보지 공모신청 과정에서 이미 주민대표회의 성격으로 토지등소유자 과반수 동의를 이끈 주민단체가 설립돼 동의서 징구에 나섰다.
이미 주민대표회의 동의서와 사업시행자 지정동의서가 모두 확보된 상황이며, 연내 정비구역 지정 이후 곧장 주민대표회의와 사업시행자 지정에 관한 동의서를 자치구에 제출할 예정이다.
공공재개발사업의 공공시행자로 나선 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 역할이 신탁방식 정비사업의 신탁사 역할과도 유사하다는 점도 주민대표회의 도입에 힘을 싣고 있다. 정비사업에 대한 전문성과 신탁사가 보유한 안정적인 자금조달을 통해 신속하고 투명한 사업추진을 도모한다는 방향이 같기 때문이다.
나아가 이미 공공재개발을 도입하면서 갖춰진 도시정비법과 시행령 등을 적용할 수 있다는 측면에서 법 구성 절차도 신속하게 이뤄질 수 있다는 이점도 있다. 도시정비법 제47조제4항에 따르면 주민대표회의 구성에 동의한 자는 사업시행자 지정에 동의한 것으로 간주하기 때문에 신탁사의 사업시행자 지정에도 법리적인 문제가 없는 상황이다.
▲신탁방식 정비사업 훈풍에 안정화 방안 기대
신탁업계에서도 주민대표회의 도입이 긍정적이라는 분석이 나오고 있다. 이미 업계 내에서도 신탁사가 사업에 참여할 때 주민동의율을 일정부분 확보한 범적 주민대표기구가 필요하다는 목소리가 나오고 있었는데, 주민대표회의 제도를 신탁방식에 맞게 다듬어 적용할 경우 일정부분 대안이 될 수 있다는 것이다.
신탁사 관계자는 “정부와 지자체가 최근 신탁방식 정비사업의 이점을 활용해 안정적인 주택공급과 지역슬럼화 개선을 추진하면서 재개발지역 곳곳에서 신탁방식을 긍정적으로 고려하고 있다”라며 “이러한 활성화 시점에 맞춰 제도 안정화 방안이 더해진다면 많은 신탁사들이 적극적으로 재개발에 참여할 수 있을 것”이라고 말했다.
