시공자선정 앞당겨졌는데
건설사 내역입찰 반발로
아직 세부기준 마련못해

턴키·공사비 총액 입찰
새롭게 도입할지 주목
대안설계규정 대폭 강화

홍보 등 규정 어기면 
입찰자격 제한·박탈

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 서울시 시공자 선정 조기화를 위한 세부 기준 마련이 무기한 연기되고 있다. 시가 내역입찰을 고집하면서 시공자 선정을 위한 구체적인 방법과 절차 등을 담은 ‘공공관리 시공자 선정기준’을 확정하지 못하고 있기 때문이다.

시는 시공자 선정 시기 조기화와 정비사업 제도개선을 위해 태스크포스(TF)팀을 꾸리고 논의를 진행해왔지만, 건설사들의 반발에 별다른 성과를 내놓지 못하고 있다. 이에 시는 턴키방식과 함께 총액입찰방식 도입을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

나아가 최근 압구정3구역 설계자 선정이 논란이 되자 대안설계에 관한 규정과 입찰 규정 위반 시 지자체가 직접 입찰자격을 박탈하는 규정 마련도 고심하고 있는 것으로 전해졌다.

▲턴키입찰방식은 조달청 심의

지난 7월 1일부터 시공자 선정을 앞당기는 서울시 도시 및 주거환경정비조례가 시행됐지만, 아직 세부 기준인 ‘공공지원 시공자 선정기준’이 개정되지 않고 있다. 시에서 내역입찰을 고수하면서 관련된 기준안 마련에 애를 먹고 있다. 

지난 6월 공개된 세부기준안에 따르면 설계·시공 일괄발주(턴키) 방식 신설·도입한다고 밝혔다. 여기에 최근 업계에 따르면 턴키방식에 조달청 심의 절차를 추가하는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다.

턴키입찰을 진행하는 경우 조달청이 설계안 등에 대한 심의·검토를 거쳐 시공자를 선정하는 방식이다. 조합이 턴키방식을 통해 시공자를 선정할 때 입찰안내서 등을 작성해 공공지원자인 구청에 제출하면 조달청에 맞춤형서비스를 요청하는 방식이 유력하다. 

조달청 맞춤형서비스는 시설분야 전문 인력이 없거나 시설공사 수행 경험이 없어 사업추진에 어려움이 있는 기관을 대상으로 수요기관 요청에 따라 건설사업 추진과정 전체 또는 일부를 대행하는 조달청의 전문 건설사업관리 서비스다. 이 경우 조합의 입찰안내서를 조달청이 심의하고 향후 건설사가 제출한 입찰서류 역시 검토 및 비교표 작성을 대행하는 것이다. 

업계에서는 턴키입찰과 조달청 심의에 불만을 표하고 있다. 먼저 턴키입찰 방식에 대해 공사비 증액의 책임을 건설사에게 떠넘기기 위한 탁상공론이라며 반발하고 있다. 조합 역시 턴키입찰방식으로 인해 추진위원회에서 선정한 설계사가 있는데 건설사가 설계까지 마련해 온다면 설계비용이 이중으로 발생한다며 불만을 표하고 있다. 

또한 시공자가 직접 설계도서를 준비해야 하는 만큼 입찰 기간도 늘어나는 데다가 조달청 심의 절차도 상당 기간 소요되는 것을 우려하고 있다. 

실제로 지난 6월 공개된 세부기준에 따르면 턴키입찰의 경우 입찰마감까지 시공자의 설계도서 준비기간 등을 고려해 현장설명회 개최기한을 기존 45일에서 15일 연장해 입찰마감일 60일 전까지 현장설명회를 개최하도록 했다. 또한 조달청의 입찰안내서 심의에 약 1개월가량 소요될 것으로 내다보고 있다. 

▲총액입찰방식 도입

서울시는 조합의 입찰방식을 간소화하고 신속하게 진행하기 위해 새로운 입찰방식으로 공사비 총액입찰 방식 도입도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

총액입찰 방식은 총공사비 등이 기재된 공사비 총괄표만 제출하고, 계약 시 산출내역서를 제출하는 방식이다. 이 경우 조합은 입찰참여자에게 공사비 총괄표를 제공해 작성토록하고, 선정된 시공자는 공사비 총괄표와 관련된 물량내역서 및 산출내역서를 조합에 제출해야 하는 형태로 진행될 가능성이 높다. 

이후 조합은 제출받은 물량내역서 및 산출내역서를 검토해 필요한 경우 수정 요청할 수 있는 기회도 가질 수 있다. 이 밖에도 시는 정비사업 공사표준계약서, 표준 입찰안내서 등을 마련할 방침이다.

▲대안설계 범위는 경미한 사항도 불허

최근 압구정3구역 재건축사업의 설계자 선정이 논란이 된 만큼 시가 공공지원 시공자 선정기준에 대안설계에 관한 규정을 강화하고 입찰 규정을 위반한 건설사들의 입찰자격을 박탈하는 규정도 도입할 전망이다. 

대안설계에 관한 규정은 내역입찰을 고수하고 있는 시의 입장에서 강력하게 규제할 것으로 알려지고 있다. 특히 시공자 선정 시기를 앞당길 경우 건축계획이 확정되지 않은 상황에서 시공자를 선정하게 되는 만큼 정비계획 및 공공계획의 범위 내에서만 허용할 가능성이 높다.

시공자가 대안설계 등을 제안할 경우 정비계획 범위 내로 한정하는 방식이 검토된다. 건축계획이 확정되지 않은 조합설립인가 이후 단계에서 시공자의 무분별한 설계 제안을 방지하기 위함이다.

나아가 시는 경미한 범위 내에서의 대안설계 제안도 불허할 계획으로 알려졌다. 현행 정비사업 계약업무 처리기준과 서울시 공공지원 시공자 선정 기준에서는 경미한 범위 내에서 대안설계 제안은 허용하고 있다.

▲입찰 규정 위반 시 입찰 자격 박탈

입찰 규정을 위반한 건설사에 대한 처벌 규정도 강화한 것으로 알려졌다. 이는 최근 압구정3구역 재건축사업 설계자 선정 과정에서 대안설계 관련 논란이 일었기 때문으로 풀이된다. 

지난달 서울시는 정비사업 설계·시공자 선정 과정에서 공모 지침을 위반하는 등 부당행위가 발생할 경우 이를 처벌할 수 있는 규정을 마련한다고 밝혔다. 최근 강남 압구정3구역 재건축사업의 설계자 선정 과정에서 서울시 신통기획 공모지침을 따르지 않았다는 논란이 일자 동일한 사례가 발생하지 않도록 방지하기 위함이다. 

이에 시는 설계, 홍보 등의 규정을 위반한 입찰참여자에게 입찰 참가자격 제한 또는 박탈하는 규정의 신설을 검토하는 것으로 알려졌다. 입찰참여자가 설계 또는 대안설계, 홍보 등의 규정을 위반하는 경우 조합이 해당 업체의 입찰 참가자격을 박탈하도록 강제한다는 것이다.

또한 조합이 입찰자격 제한 또는 박탈 미처리 실태조사를 통해 시장·구청장 등 공공지원자가 직권으로 제한 또는 박탈 조치가 가능하도록 하는 내용도 검토된 것으로 알려졌다. 

아울러 입찰 참가자격의 제한 또는 박탈 조치 등을 받은 업체의 업체명, 입찰 참가자격 제한 또는 박탈 사유 및 일자 등을 정보몽땅에 공개하고 매년 반기마다 그 현황을 발표한다는 계획이다.

한편 공공지원 시공자 선정 기준뿐만 아니라 공공지원 정비사업전문관리업자 및 설계자 선정 기준에도 해당 내용이 포함될 전망이다.