[하우징헤럴드=문상연 기자] 신탁방식 도입 7년 만에 신탁방식 재개발·재건축사업에 대한 표준계약서의 윤곽이 나왔다.
특히 도입초기부터 논란이 된 신탁방식의 계약해지 방법이 명문화된다. 앞으로는 주민 4분의 3 이상이 동의하면 신탁계약을 해제할 수 있다. 그동안 신탁사들이 활용해온 계약서에 계약해지를 위해서 주민 전원 동의 등 주민들이 사실상 계약을 해지할 수단이 없다는 지적이 이어졌기 때문이다.
국토교통부는 지난달 23일 신탁사가 정비사업의 사업시행자로 정비사업에 참여할 때 필요한 신탁계약서·표준규정 표준안을 공개하고 같은달 24일부터 이달 7일까지 의견수렴을 진행했다. 표준계약서의 주된 내용은 △주민 해지 권한 보장 △신탁 종료 시점 명확화 △신탁재산 관리 방법 등이다.
먼저 주민 해지 권한 보장에 대해 국토부는 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나, 주민 4분의 3 이상이 찬성할 경우 신탁계약을 일괄 해지할 수 있도록 했다.
또한 신탁방식도 조합방식과 동일하게 소유권 이전고시 후 1년내 사업비 정산 등의 절차를 완료하도록, 사업완료 기한을 명확히 규정했다. 토지등소유자가 신탁한 부동산신탁재산은 신탁사 고유재산 등 다른 재산과 구분해 별도 관리되도록 했으며, 신탁사의 신탁재산을 담보로 한 대출은 사업추진이 확실해지는 착공 이후에만 할 수 있도록 했다.
이 밖에도 신탁 재산의 관리·운영, 토지등소유자 전체회의 의결사항, 자금 차입방법 등 사업 추진에 필요한 사항을 규정했다.
국토부의 신탁 표준계약서에 대해 업계는 대부분 내용에 수긍하면서도 일부 부분에서 다소 아쉬운 목소리가 나온다. 신탁 해지 요건에 대해서는 서로의 이해관계에 따라 주민들은 3분의 2 정도로 완화가 더 필요하다고 하는 한편, 신탁사는 사업 안정성 측면에서 5분의 4 이상으로 더욱 강화해야 한다는 서로 엇갈린 반응을 보이고 있다.
한편, 신탁방식에서 가장 논란이 되고 있는 신탁수수료 역시 표준계약서에 명확한 기준을 담지 않아 가장 큰 아쉬움으로 지적되고 있다. 현재 신탁방식은 분양수익의 2~4%를 신탁사에 지급하는 것으로 시장 상황에 따라 요율이 결정되고 있다.
일반분양이 많고 사업성이 높은 현장일수록 입찰경쟁에 따른 낮은 수수료가, 물량이 적고 사업성이 떨어지는 현장일수록 높은 수수료가 제시되고 있다. 이에 현장에 따라 1~4%까지 수수료 차이가 심해 검토단계에서 사업비를 예측하기 어렵고, 신탁수수료가 부담으로 작용하고 있어 사업 안정성과 예측성 제고 차원에서 적정기준을 제시해야 한다는 입장이다.
정비업계 관계자는 “늦었지만 신탁방식 표준계약서가 마련되고 그동안 문제가 됐던 주민 권리에 관한 보호에 대해 다양한 방안이 담긴 것에 대해 신탁방식을 추진하는 현장에 긍정적인 작용을 할 것으로 보인다”고 말했다.
