1기신도시법 4월 27일, 재초환법 내달 27일 시행
사업촉진·규제완화 손질… 정비시장 활성화 주목
공공기여율 ‘33%’ 예시·재건축부담금 대폭 낮춰
[하우징헤럴드=김병조 기자] 윤석열 정부의 대표적 주택공급 정책인 ‘노후계획도시 특별법’과 ‘재건축초과이익 환수법’이 작동 초읽기에 들어갔다. 노후계획도시 특별법은 오는 4월 27일, 재초환법은 3월 27일 각각 시행에 들어간다.
사업촉진과 규제완화의 상징성을 담은 두 법률의 시행이 시장에 얼마나 온기를 불어넣을지 관심이 모아지고 있다.
국토교통부는 지난 1일과 2일에 걸쳐 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’시행령과 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 대한 시행령·시행규칙에 대한 입법예고에 들어갔다.
우선, 노후계획도시 특별법 시행령에서는 주변 여건 상 통합할 곳이 없는 경우에는 한 개 단지로도 특별정비예정구역 지정이 가능하도록 1기 신도시 재건축 문호를 더욱 크게 열었다. 또한, 주민들 우려가 컸던 공공기여율 부담은 2개 구간으로 나눠 기여율을 다르게 적용해 최소화하는 방안을 도입하기로 했다.
국토부는 공공기여율 사례를 제시하며 종전 용적률 180%, 기준용적률 300%, 특별정비계획 용적률을 330%로 적용 시 공공기여율은 33%라고 밝혔다. 현행‘도시 및 주거환경정비법’상 법적상한용적률 적용 시의‘공공기여율 50%’보다 낮은 수치다.
재건축사업을 가로막는 대못으로 평가받는 재초환 제도에 대한 대폭 규제완화도 시행이 코앞이다. 1세대 1주택 장기보유자에 대해 적용할 ‘1세대’의 기준을 조합원·배우자·주민등록상 직계존비속으로 정하되, 60세 이상의 직계존속은 1세대에서 제외하도록 했다.
또한 재건축사업의 각종 비용 부문을 확대함으로써 ‘초과이익’을 낮추는 장치도 마련했다. 재건축사업 과정에서 기부채납하는 공공임대주택 부속토지를 기존 저가의 ‘공시지가’를 적용하던 것에서, 시세가 일부 반영된 ‘감정평가액’으로 높여주도록 했다.
주민들은 추가 재초환 규제 완화를 요구하는 중이다. 초과이익을 결정하는 ‘정상 주택가격 상승분’에 현행 아파트·빌라·다세대주택들이 모두 포함된 전체 주택가격 변동율을 적용하는 대신 아파트만의 지수를 적용하자는 요구다. 재건축 초과이익을 측정한다는 점에서 아파트만의 변동율을 측정해 적용하는 게 더 합리적이라는 것이다.
한편, 고금리·공사비 인상·주택경기 하락에 따른 분담금 증가 우려로 주민들의 사업참여 반응이 사라져 이에 대한 추가 대책 마련을 요구하는 목소리도 나오고 있다. 각종 사업악재 문제로 정비사업에 참여하려는 의지가 위축되고 있다는 것이다.
이에 따라 분담금을 형편에 따라 부담할 수 있는 분담금 납부 개선방안 아이디어 모색이 필요하다는 주장이 나온다. 현재 일반분양 수입에만 매달리는 현재의 분담금 부담 구조를 대신해, 정비사업 분담금에도 장기 저리의 모기지 방법을 도입하자는 것이다. 인플레이션 구조 속에 재건축 후 자산가치가 증가하니, 그에 맞춰 담보가치를 설정해 전체 또는 일부를 분담할 수 있도록 하자는 것이다.
