공공기여율 둘로 나눠 
증가폭 다르게 적용

특별정비구역 지정요건
25m이상 도로로 구획
역세권 반경 500m이내

법정 상한용적률 150%
특별법 적용대상 108곳

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 노후계획도시 재건축 추진 시 주변 여건 상 통합할 곳이 없는 경우에는 한 개 단지로도 특별정비예정구역 지정이 가능해진다. 아울러 용적률 적용에 따른 공공기여율 산정 시에는 2개 구간으로 나눠 기여율을 다르게 적용하는 방안이 도입된다.

국토교통부는 지난 1일 이 같은 내용을 주요 내용으로 하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행령을 입법예고 했다. 이번 입법예고는 오는 4월 27일 시행을 앞둔 특별법의 하위규정 후속입법을 위한 것으로 예고기간은 지난 1일부터 오는 3월 12일까지다. 

▲1개 단지로도 특별정비구역 지정 신청 가능

우선, 한 개 단지로도 특별정비예정구역 지정을 통한 재건축이 가능해진다. 특별법을 적용해 재건축을 추진하려고 해도 주변에 공원·학교·임대주택 단지·리모델링 단지 등으로 둘러싸여 있을 경우에는 단지 통합이 곤란해 사업자체가 불가능하기 때문이다.

규모가 큰 대단지일수록 주변에 공원, 학교 등 기반시설이 위치해 특별정비구역 지정 자체가 막히는 역차별이 발생한다는 그동안의 주장을 시행령에 반영했다. 

국토부는 시행령 입법예고를 통해 주변 여건 상 통합이 불가능할 경우, 한 개 단지로도 특별정비예정구역 지정이 가능하도록 하겠다고 밝혔다.

또한, 이에 해당하는 한 개 단지가 조례 규정이 정한 비율 이상의 공공기여를 할 경우, 특별법에 따른 안전진단 면제 등 특례 적용도 받는다. 안전진단 완화의 경우에는 지자체장이 5% 범위 내에서 안전진단 평가 비중을 낮춰 적용할 수 있도록 했다. 

▲공공기여율 ‘기준용적률·특별정비계획 용적률’ 2개 구간으로 나눠 적용

공공기여율은 △기준 용적률 구간(1구간) △특별정비계획 용적률 구간(2구간) 등 2개 구간으로 나눠 적용한다. 재건축 단지의 현재 용적률과 기본계획 상 기준용적률 간 증가 폭에는 낮은 공공기여율을, 특별정비계획을 통한‘추가 용적률’성격의 기준용적률과 특별정비계획 용적률 간 증가 폭에는 높은 공공기여율을 적용하는 구조다. 

국토부는 첫 번째의 낮은 공공기여율 구간에는 10~40% 범위에서, 두 번째의 높은 공공기여율 구간에는 40~70% 범위에서 각 지자체가 조례를 통해 구체적인 비율을 정하도록 했다. 

국토부는 공공기여율 산식도 공개했다. 1구간의 용적률 증가 폭과 2구간의 용적률 증가 폭에 각각의 공공기여율을 곱해 산출하는 방식이다.  

국토부는 한 재건축단지의 종전 용적률이 180%, 기본계획 상 기준용적률이 300%, 특별정비계획용적률이 330%인 경우를 들어 사례를 소개했다. 이때 공공기여율은 1구간에서 15%, 2구간에서 50%를 적용했다. 

결론적으로 이 재건축단지의 공공기여율은 33%가 산출됐다. 1구간인 기준용적률 구간의 ‘(300-180)×15%=18%’와 2구간인 특별정비계획 용적률 구간의 ‘(330-300)×50%=15%’를 합산한 값이다.

공공기여율이 적어지려면 용적률 증가 폭과 공공기여율이 모두 적을수록 유리하다. 용적률 증가 폭은 재건축 사업성과 직결되므로 낮추기 어렵다는 점에서, 공공기여율을 낮추는 관건은 공공기여율 수위가 낮은 1구간의 기준용적률 수준이 될 전망이다. 

국토부는 ‘종전 용적률’을 정하는 기준에 대해서는 현행 지구단위계획 용적률과 건축물대장상의 용적률 중 높은 값을 적용하겠다고 밝혔다. 그만큼 1구간의 용적률 증가 폭이 줄어들 수 있어 공공기여율 역시 낮아질 수 있는 대목이다.

▲선도지구 지정기준… 주민참여도·노후도 등 4가지

국토부는 선도지구의 지정기준은 구체적으로 △주민참여도 △노후도 및 주민불편 △도시기능 향상 △확산 가능성 등 4가지로 구체화했다.

주민참여도는 결국 주민동의율을 뜻하는 것으로 사업의 실현가능성을, 노후도 및 주민불편은 정주환경 개선의 시급성을 보겠다는 취지다. 도시기능 향상은 기반시설 등 제공으로 도시기능 향상에 기여하는 곳을, 확산 가능성은 사업의 효과가 주변 지역 파급효과가 큰 지를 들여다보겠다는 것이다. 

선도지구 경쟁이 치열하다는 점에서 국토부는 지자체별 구체적 선도지구 지정의 기준 및 평가 배점, 절차 등을 마련해 상반기 중 공개할 예정이라고 밝혔다. 

▲특별정비구역 지정요건… 25m 도로 구획·역세권 반경 500m 등

구체적인 특별정비구역 지정 요건도 공개됐다. 유형별로 △주거단지 정비형 △중심지구 정비형 △시설 정비형 △이주대책 정비형으로 나눠 특별정비구역 지정을 진행할 예정이다. 

우선, 주거단지 정비형은 25m 이상 도로로 구획된 일단의 토지를 대상으로 지정할 예정이다. 예외적으로 지자체장이 지역 여건을 고려해 달리 적용이 가능하도록 했다. 

중심지구 정비형은 지하철 및 철도역 승강장 경계로부터 반경 500m 이내의 역세권 및 상업·업무지구의 고밀·복합 개발을 위해 지정된다. 시설 정비형은 기반시설 및 광역교통시설의 확충 및 개선을 위해, 이주대책 지원형은 이주단지 공급을 목적으로 개발·정비하는 목적으로 지정된다. 

▲건축규제 완화… 용적률 법적상한의 150%까지 높여

용적률 등 사업성에 직접 영향을 미치는 각종 건축규제 완화의 범위도 구체화됐다. 기존 체계와 달리 조례 적용을 제외하고 법률 규정 안팎에서 적용하도록 했다.     

우선, 용적률은 법적상한용적률은 국토계획법 상한의 150%까지, 건폐율은 국토계획법 상한인 70%까지 적용할 수 있도록 했다. 건축물 높이 제한도 조례에서 높이의 0.8배 적용하던 것을 0.5배로, 대지경계선도 높이의 0.5배에서 0.25배로 완화했다.

▲노후계획도시의 인접지도 포함 가능… 대상지 51곳 → 108곳

노후계획도시 특별법 적용 대상을 구체화하면서 적용 대상이 기존 51곳에서 108곳으로 확대됐다. 택지개발사업 등의 조성 후 20년 경과 후 단일 택지가 100만㎡가 아닌 경우에도 구도심·유휴부지 등 인접지 등을 포함해 100만㎡가 넘어도 노후계획도시 특별법 적용이 가능하도록 했다.

단, 새로 포함되는 구도심과 유휴부지 등은 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 이내)로 제한하도록 했다. 전체면적의 최소 80% 이상은 기존 택지개발사업지가 차지하고 있어야 한다는 얘기다. 무분별한 인접지 확대를 통한 특별법 적용이 난립하는 것을 차단하려는 취지다.