다양한 공적부담 축소…사업성 확대 전폭지원
정비사업 ‘불씨 살리기’…공공기여 부담 10%로
개발시설 입체 복합화…주택용지 확보 더쉽게
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 재개발·재건축 활성화를 위한 전폭적인 공공지원 계획을 발표했다. 공사비 폭등과 주택시장 침체로 정비사업의 불씨가 꺼질 위기에 처하자, 특혜 논란을 감안하고서라도 정비사업의 사업성을 높여주겠다는 특단의 지원계획을 꺼내든 것이다.
정비업계는 그동안 규제수위를 조절하는 정도의 지원책을 꺼내들던 서울시가 이번에는 정비사업을 전폭적으로 지원하는 후원자로서의 계획을 발표했다며 서울 내 민간 정비사업의 활성화를 위한 기본적인 발판을 마련한 것으로 평가하고 있다.
▲사업성 개선하고 공공지원 강화… 정비사업 전폭지원
서울시는 지난달 27일 이러한 내용을 담은 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’과 10가지 세부대책을 발표했다. 사업성이 떨어져 정비사업을 추진하기 힘든 노후지역 및 노후아파트의 주거환경 개선을 위해 서울시가 공공지원으로 사업성을 높여주겠다는 것이다.
그동안 정비사업에 대한 지원 대책은 지속적으로 발표돼 왔지만, 직접적으로 정비사업의 수익성을 중심으로 지원계획을 발표한 것은 이번이 처음이다.
서울시 사업지원 방안은 크게 △사업성 개선 △공공지원 등 2대 분야를 중심으로 분야별 5종 대책으로 구성된다.
세부적으로 사업성 개선은 △역세권 준주거 종상향 △사업성 보정계수 도입 △현황용적률 인정 △공공기여 부담완화 △기반시설 입체복합화 등이다. 공공지원 분야는 △재개발 사업구역 확대 △산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화 △정비사업 통합심의 본격추진 △정비사업 금융지원 확대 △공사비 갈등제로 추진이다.
시는 우선 역세권 지역(승강장 기준 350m 내외)을 중심으로 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향하는 것인데, 지하철역이 다수 위치한 서울의 경우 대대적인 대상지 확보가 가능하다.
역세권 고밀복합개발은 미래에 필요한 공간을 감안한 ‘전략용도시설’ 조성이 집중적으로 이뤄젼다. 고령화 사회로 진입함에 따라 임대주택과 노인시설, 공원 등을 갖추겠다는 것이다.
또 지역별 사업여건 편차와 이에 따른 사업성 문제를 해결하기 위해 ‘사업성 보정계수’를 도입한다. 기존 세대수, 지가, 과밀 정도를 반영해 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 두 배인 20~40%로 늘려주는 것이다.
일반분양 수익으로 공사비를 충당해야 하는 정비사업 구조와 공사비 폭등 상황을 고려해 서울시가 상황에 따라 분양물량을 늘릴 수 있도록 허용치를 넓히겠다는 것이다. 다만, 사업성 위기가 적은 강남의 경우 보정계수 적용이 제외될 수 있다.
▲용적률 손질하고 공적부담 줄여… 수익증가&손해감소
고용적률 노후공동주택에 대한 사업성 지원도 추가된다. 지난 2004년 종 세분화 이전 용적률 체계로 지어져, 현행 용적률 체계로는 정비사업을 추진할 수 없을 경우를 감안해 주변 여건을 고려한 현황용적률을 인정하는 것이다.
이 경우 고용적률 아파트라고 하더라도 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률이 부여될 수 있어, 사업추진 가능성이 높아질 수 있다. 시는 향후 정비기본계획을 변경해 현황용적률 산식기준 등을 마련할 예정이다.
사업성을 낮추던 공공기여 부담도 완화한다. 서울시는 그동안 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 용도지역을 상향할 때 15%가량을 부담했던 공공기여율을 10%로 낮춘다.
또 공공임대주택을 비롯해 지역필요시설에 따른 건축물 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 상향해 기부채납시설에 따른 공공기여를 높게 인정받게 된다. 70%만 인정됐던 공공기여 부담이 100%로 인정되면서 부담완화와 인센티브 증가가 동시에 적용되는 것이다.
사업 대지면적 등을 감안한 기반시설 입체복합화도 도입된다. 예컨대 공원부지 지하 혹은 지상부에 도로나 보행통로, 공영주차장 등을 마련하는 식으로 기반시설을 수직·입체적으로 적용할 수 있어, 사업면적이 제한적인 정비현장에 도움이 될 전망이다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “기존 용적률 체계의 틀을 넘어설 수 있다면 조합이 일반분양을 통한 수익증가를 기대할 수 있게 되고, 정비사업의 기본적인 동력이 확보되는 것”이라며 “공사비 폭등으로 초래된 사업성 하락 상황에서 실효성이 높은 방안으로 보인다”고 말했다.
