재건축·재개발 공동사업 시행자 선정
김 조 영본지편집인www.r119.co.kr
현행 도시 및 주거환경정비법에 의하면 주택재건축·재개발사업의 경우 공동사업시행자를 선정할 때에 조합에서 선정하도록 되어 있다. 하지만 추진위원회단계에서 공동사업시행자를 선정하는 경우가 많이 있어 이에 대한 법적인 검토를 해 보도록 하겠다.
▲개정법 이전에는 사업시행인가 이후에 선정=현행 도시 및 주거환경정비법이 2005년 3월 18일자로 개정되어 시행되기 전에는 주택재건축사업과 주택재개발사업의 경우 공히 사업시행인가를 받은 후에 시공사를 선정하되, 조합정관 등이 정하는 경쟁입찰의 방법에 의하여 선정하도록 규정되어 있었다(개정전 도정법 제11조).
▲현행법상에는 주택재건축사업의 경우에만 위 규정 적용=그런데 위와 같이 규정되어 있던 도정법이 2005년 3월 18일 개정되면서 위 규정은 주택재건축사업의 경우에만 적용이 되고 주택재개발사업의 경우에는 해당이 되지 않는 것으로 되었다. 즉, 주택재건축사업의 경우에만 사업시행인가를 받은 후에 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 의하여 선정하도록 규정되었고(현행 도정법 제11조), 현재 건설교통부에서는 주택재건축사업의 시공사선정 기준을 마련하고 있는 중이다.
▲양 사업 모두 공동사업시행이 가능=현행 도정법에 의하면 주택재건축사업이든 주택재개발사업이든 모두 조합이 단독으로 사업을 시행하거나, 조합이 제3자와 공동으로 사업을 시행할 수 있도록 규정되어 있다.
주택재건축사업의 경우에는 조합이 단독으로 사업을 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다(법제8조 2항). 이때 ‘주택공사등’이라고 함은 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다(법 제2조 10호).
주택재개발사업의 경우에도 조합이 단독으로 사업을 시행하거나 조합이 제3자와 공동으로 사업을 시행할 수 있는데, 이때 공동사업을 시행할 수 있는 제3자의 범위가 주택재건축보다는 넓게 규정되어 있다.
주택재개발조합이 공동으로 사업을 시행하는 경우에는, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 ①시장·군수 ②대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 ③건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자 ④주택법 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자 ⑤신탁업법에 의한 신탁회사 ⑥국유재산의 현물출자에 관한 법률시행령 제2조 제27호의 규정에 의한 한국감정원과 공동으로 이를 시행할 수 있도록 개정된 것이다.
▲공동사업시행의 경우에는 모두 조합이 선정하도록 되어 있음=위에서 설명한 현행 도정법 규정을 자세히 살펴보면 양 사업의 공동사업시행자 선정 절차에 있어서 공통점이 있음을 알 수 있다.
첫째, 공동사업시행자를 선정하는 권한은 조합에게 있다는 것이다. 즉, 조합설립인가를 받은 조합이 공동사업시행자를 선정할 수 있는 권한이 있지, 그 전단계인 추진위원회나 주민총회에서 공동사업시행자를 선정할 수 있는 권한은 없다는 것이다. 둘째, 조합도 조합원 과반수의 동의를 얻어 선정하여야지 대의원회나 이사회에서 선정할 수 있는 것이 아니라는 것이다.
따라서 조합에서 선정하지 않고 추진위원회나 주민총회에서 공동사업시행자를 선정하였을 경우에는 아래에서 보시는 바와 같이 법적효력이나 행정상 제재를 받을 가능성이 있다.
▲추진위원회등에서 선정할 경우에 법적효력 및 행정상 제재=먼저, 공동사업시행자 선정권한이 조합에 있음을 현행법이 명백히 규정하고 있는데도 불구하고 추진위원회나 주민총회에서 선정하였을 경우에 그 선정행위의 효력은 인정될 수 없다. 선정행위자체가 무효이기 때문에 선정에 의해 공동사업시행계약을 체결하더라도 이는 무효이다.
일부에서는 ‘추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다’라고 도정법 제15조 4항에 규정이 되어 있기 때문에 추진위원회가 선정한 공동사업시행자 선정행위도 조합에 포괄승계되는 것 아니냐고 해석을 한다. 그러나, 추진위원회가 행한 공동사업시행자 선정행위는 추진위원회에서 할 수 있는 업무의 범위를 벗어난 것이고 또 법적으로 무효인 행위이기 때문에 조합에 승계될 수는 없는 것이다.
둘째, 공동사업시행자로 업무를 하려는 시공사등이 그 지위를 선점하기 위해 추진위원회 단계에서 일단 선정을 해 놓고 추후 조합이 설립된 이후에 조합총회에서 인준을 받으면 된다는 개념하에 사업을 밀고 나가는 경우도 있다. 그러나 조합이 조합정관을 제정할 때에 거의 예외없이 공동사업시행자 또는 시공사 선정은 경쟁입찰에 의한다고 규정하고 있기 때문에 추진위원회 단계에서 선정된 공동사업시행자만을 대상으로 조합총회에서 단독으로 인준받는 것은 조합정관에 위배되어 조합총회에서의 추인 또한 무효가 될 가능성이 높다.
셋째, 도정법 제77조(감독)에 의하면, 정비사업의 시행이 도정법 또는 도정법에 의한 명령·처분에 위배됐을 경우, 건설교통부등이 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게 그 처분의 취소·변경 또는 정지, 그 공사의 중지·변경, 임원의 개선권고 그 밖의 필요한 조치를 할 수 있도록 규정되어 있다. 때문에 추진위원회나 사업시행을 돕는 정비사업전문관리업자의 존폐에 영향을 미치는 행정처분이 뒤바뀔 가능성도 배제할 수는 없는 것이다.
◆결론=따라서 공동사업시행자를 선정함에 있어 도정법의 규정에 어긋나게 선정하였을 경우에는 추진위원회나 조합설립에 상당히 악영향을 미치는 결론에 도달될 수도 있으므로 신중히 판단하여 행할 문제인 것 같다.
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