면적 3만2천75㎡에 740가구 건립… 건축심의 ‘눈앞’
시공자 재선정 추진… 내달 8일 총회에서 최종 결정
이 구역은 건축계획 변경을 통해 주택시장 침체, 출구전략 등에 따른 침체된 분위기를 스스로 극복해 나가고 있는 중이다.
현재 건축심의를 앞두고 있는 역촌1구역은 전체 건립가구를 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하로 계획했다. 지난 2009년 사업시행인가를 받을 당시와 비교하면 대형주택을 과감히 모두 삭제한 것이다.
이에 따라 미분양에 대한 리스크를 줄일 수 있게 됐다. 뿐만 아니라 초소형주택도 추가했다. 이는 소형지분 소유자들이 큰 부담없이 재입주할 수 있도록 하기 위한 배려인 셈이다.
건축계획 변경안에 따르면 서울 은평구 역촌동 189-1번지 일대에 위치한 역촌1구역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 3만2천75㎡이다.
여기에 용적률 248.97%를 적용해 지하3층~지상20층 규모의 아파트 총 740가구로 지어진다. 주택규모별로는 전용면적을 기준으로 △46㎡형 80가구 △59㎡A·B·C·D·E형 295가구 △70㎡A·B형 223가구 △84㎡형 142가구 등이다.
이 중 59㎡형 69가구를 재건축 소형주택으로 공급하고, 나머지 총 671가구는 모두 일반분양 및 조합원분양분이다. 현재 전체 조합원이 270명인 점을 감안하면 약 400가구 정도를 일반분양할 수 있을 것으로 보여 높은 사업성이 기대된다.
양두진 조합장은 “그동안 두차례에 걸친 분양신청을 통해 전체 조합원들에게 이익이 될 수 있는 방향으로 사업계획을 구상하게 됐다”며 “당초의 사업계획보다 훨씬 나은 사업성을 기대할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.
▲시공자 재선정 단방에 해결=설계변경을 통해 사업성을 최대한 끌어올린 역촌1구역이 사업추진에도 청신호가 켜졌다.
이 구역은 지난 2009년 동부건설을 시공자로 선정한 바 있지만, 지난 6월 개최한 총회에서 계약을 해지했다. 사업비 지원과 업무협조가 이뤄지지 않아 결국 시공자 교체를 선언하고 나선 것이다.
하지만 시공자를 교체하기 위해 나선 대부분 조합들이 건설사로부터 외면을 받으면서 사업이 답보상태에 놓여는 추세여서 역촌1구역도 사업이 좌초될 위기에 놓일 것이라는 우려가 컸다.
이러한 업계의 예상은 빗나갔다. 지난 10일 입찰을 마감한 결과 현대엠코와 계룡건설이 참여했다. 유효한 입찰이 성립한 것이다. 이에 앞서 지난달 가진 현장설명회에서도 총 10개의 건설사들이 몰려 성황을 이루기도 했다. 그만큼 건설사들의 관심이 높았던 셈이다.
양 조합장은 “사업성을 극대화시킨 사업계획을 구상하면서 건설사들이 적극적인 관심을 보인 것 같다”며 “현실에 맞춘 사업계획 변경을 미리 준비했기 때문에 사업지연을 방지할 수 있었다”고 설명했다.
이에 따라 역촌1구역은 내달 8일 새로운 시공자를 선정하기 위한 총회를 계획하고 있다. 따라서 앞으로의 사업추진도 탄탄대로를 걸을 것으로 기대된다.
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거북산·불광천 등 쾌적한 주거환경 ‘일품’
역촌1구역 재건축 조합장
“시공자 교체에 나선 사업장들에서 유찰사태가 벌어지고 있습니다. 하지만 우리 구역은 이러한 현상을 대처하기 위한 대비책을 세우면서 큰 어려움 없이 극복해 나가고 있습니다.”
양두진 조합장은 시공자 재선정이 어려운 시기인데도 설계변경이라는 대안을 통해 돌파구를 마련했다. 이를 두고 주변에서는 사업을 신속하게 추진하겠다는 양 조합장의 강한 의지가 있었기에 가능했다고 평가하고 있다.
▲시공자 재선정 절차를 추진하게 된 이유는=우리 구역은 지난 2009년 동부건설을 시공자로 선정한 바 있다. 이후 관리처분계획을 수립하기 위해 본계약 협상을 하는 과정에서 시공자와 불화가 생기기 시작했다. 시공자로서 적극적인 자세를 보이지 않았기 때문이다. 알고 보니 프로젝트 파이낸싱(PF)이 불가해 운영비, 이주비 등이 지원되지 않았다. 더 이상 사업을 진행할 수 없는 상태에 이르게 된 것이다. 조합원들은 하루 빨리 사업이 진행되기를 간절히 원하고 있어 집행부에서는 신속한 결단을 내려야 했다. 이후 기존 시공자와의 합의가 원만하게 진행됐고, 결국 시공자 재선정 절차를 진행하게 됐다.
▲시공자 교체가 쉽지 않았을텐데, 비결은 뭔가=우리 구역은 설계변경을 통해 돌파구를 마련했다. 기존의 대형주택을 없애고 소형주택을 대폭 늘렸다. 특히 경미한 변경으로 설계를 변경하는데 초점을 맞췄다. 사업지연을 방지하기 위해서다. 이에 따라 집행부에서는 자체적으로 계획설계를 만들었고, 행정청으로부터 경미한 설계변경이 가능하다는 의견을 얻을 수 있었다. 그러면서 많은 건설사들이 우리 구역에 관심을 갖게 됐고, 타 사업장들과는 달리 재선정 절차를 큰 무리없이 진행할 수 있었다.
▲설계변경 과정에 대해 구체적으로 설명해 달라=그동안 집행부에서는 두 차례의 분양신청을 통해 조합원들의 희망 주택규모를 조사해 왔다. 대부분의 조합원들이 대형보다는 소형주택을 선호하고 있다는 것을 알게 됐다. 이에 따라 집행부에서는 자체적으로 설계변경안을 수립했고, 조합원들을 설득했다. 구역을 12개로 쪼개 설명회까지 진행했다. 그러면서 대다수의 조합원들이 설계안을 이해했고, 신속하게 추진하자는 의견을 모았다. 이에 따라 집행부에서는 현재와 같은 경기불황 속에서 살아남기 위해 설계변경을 추진했다.
▲설계변경으로 얻을 수 있는 기대효과는=사업성 향상으로 조합원들의 부담을 최소화시켜 재정착율이 높아질 것으로 기대된다. 대형주택은 할인분양을 하더라도 미분양이 해소되지 않고 있는 실정이다. 이러한 손실부분을 소형주택으로 보완할 수 있다. 나아가 건립가구수도 훨씬 늘어 사업성이 높아질 수밖에 없다. 뿐만 아니라 초소형주택을 배치하면서 작은 지분을 소유한 조합원들의 부담이 줄어들 것으로 보인다. 두차례의 분양신청을 거친 만큼 전체 조합원들이 만족할 만한 ‘맞춤설계’를 만들 수 있었다. 원주민 재정착이라는 본래의 목적을 달성하게 된 셈이다.
▲향후 사업추진 일정은=우리 구역은 내달 8일 시공자 선정 총회를 열 계획이다. 설계변경과 관련해서는 이달 안에 건축심의를 통과할 것으로 보여, 오는 10월 중순경에는 사업시행 변경인가를 신청할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이후 변경인가를 받고 나면 곧바로 분양신청 절차를 진행할 계획이다. 따라서 이르면 내년 3월경 관리처분 총회를 거쳐, 4월부터는 이주를 시작할 수 있을 것 같다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=그동안 집행부에서 설계변경, 시공자 재선정 등의 절차를 진행하면서 모든 것을 정상화시키기 위해 노력했다. 여기까지는 집행부의 몫이다. 이제부터는 조합원들이 힘을 모을 차례다. 모두가 한마음 한뜻이 되어 앞으로 남은 사업일정을 신속하게 추진할 수 있도록 협조해 주길 당부하고 싶다.
