61층땐 광남초 일조권 침해… 일부 층수 낮춰야
사업에 걸림돌… 명확한 기준·중재 구속력 절실

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 최근 부산 재건축 최대어인 남천 삼익비치 재건축사업이 교육환경영향평가 심의에서 발목이 잡혔다. 이에 지난 2017년부터 도입돼 전국 정비사업조합의 사업 지연요소로 손꼽히는 교육환경영향평가가 도마 위에 올랐다.

특히 학교와의 일조권 문제가 불거질 경우 법에서 정한 기준을 넘어서는 학교의 무리한 요구로 수년간 사업이 지연되거나 조합이 수백억원 이상의 손해를 보는 사례도 빈번하게 일어나고 있어 현행 교육환경영향평가에 대한 개선책 마련이 시급한 상황이다.

▲부산 삼익비치 일조권 문제로 교육환경영향평가 심의서 보류… 일부 동 층수 낮춰야

지난달 4일 부산시교육청은 남천2구역(삼익비치) 재건축사업에 대한 교육환경영향평가 심의에서 보류 판정을 내렸다. 재건축사업시 인근에 위치한 광남초등학교에 영향을 미쳐 보완이 필요하다는 이유에서다.

특히 교육청은 재건축사업으로 61층 아파트 건립시 광남초등학교의 일조권 확보에 문제점이 생긴다며 학교와 가까운 동의 높이를 낮추는 등 보완책을 마련하라고 지시했다. 이밖에도 교육청은 조합에 통학로 안전요원 추가 배치, 가설 방음벽 높이 8ｍ 일괄 상향 등을 요청했다.

삼익비치 재건축사업은 지하 3층~지상 61층 높이 12개동 아파트 3천300여가구를 건설할 계획이다. 이번 교육환경영향평가 심의로 일부 동의 층수가 낮아질 경우 신축 가구수가 줄어들 가능성도 있다.

조합은 교육환경영향평가 심의가 처음인 만큼 보완 방법을 마련해 재심의를 신청할 계획이다. 

교육환경영향평가는 정비사업이 학생 수, 학교 환경, 안전 등 교육환경 전반에 미치는 영향을 평가하는 심의제도다. 사업지로부터 반경 200m 이내에 학교가 있는 정비사업지라면 교육환경영향평가를 의무적으로 받아야 한다. 교육환경영향평가 심의는 최대 3번까지 보류 결정을 내릴 수 있다. 하지만 계속 반려될 경우 사업이 장기간 지연돼 난항에 빠질 수 있다. 

지난 2017년 교육환경영향평가가 의무화되면서 인근에 학교가 위치한 전국의 모든 사업장이 골머리를 앓고 있다.

경기 안양 비산동 재개발사업도 학교 일조권 확보를 위해 2개 동 층수를 낮췄음에도 사업 기간이 3년이나 지연됐다.

서초 신동아아파트도 인근 서이초등학교의 일조권 문제가 떠오르면서 사업이 지연됐다. 일조권 문제를 해결하려면 가구 수를 줄여야 하는데, 이 경우 조합은 당초 계획보다 수익이 감소할 수밖에 없다. 현재 조합은 일조권 문제를 해결하기 위해 별도의 설계안을 마련한 것으로 알려지고 있다.

또한 송파구 진주아파트가 일조권 문제로 신축 가구수를 288가구 줄였다. 

일조권 이외에도 교육환경영향평가 심의로 다양한 문제가 발생하고 있다. 광명11구역의 경우 합의 막바지에 학교장이 바뀌면서 기존 협의 내용을 번복해 사업이 1년간 지연됐다. 결국 학생 수 증가에 따라 학교 증설을 위해 조합이 300억원을 부담하기로 합의했다.

동작구에 위치한 노량진6·7·8구역 재개발조합의 경우 사업시행인가를 받기 위해 35억원을 들여 건물 한 동을 매입했다. 사업지 인근에 있는 영화초등학교에서 학생들 통학에 방해가 된다는 이유로 학교 진입도로 확장을 요구함에 따라 도로확장을 위해 건물을 매입했다.

▲사업지연 막기위해 구체적 기준과 법적 구속력 있는 중재기관 만들어야

교육환경영향평가에 대해 조합의 불만이 거세지고 있는 이유는 심의위원회가 문제 해결을 위한 명확한 기준 없이 학교와 조합 간 협의에만 맡겨놓고 있기 때문이다.

교육환경영향평가 심의를 할 때는 교육청에서 요구하는 학교장과의 협약서가 가장 중요한 역할을 한다. 학교장과 조합간 협의가 이뤄지지 않으면 사실상 교육환경영향평가 심의를 통과할 수 없는 구조다. 

업계에서는 교육환경영향평가로 인한 조합들의 피해를 줄이기 위해 평가위원회의 중재역할이 중요하다고 강조한다. 현재 교육환경영향평가가 조합과 학교간 협의를 강조하고 있는 만큼 조합이 사업지연을 막기 위해 학교의 무리한 요구도 들어줘야하는 불합리한 구조이기 때문이다.

사업지연을 최소화하기 위해 정부에서 교육환경영향평가 관련 전문 협의팀을 구성해, 전국의 정비사업 현장들의 정비계획 수립 단계부터 교육환경영향평가에 대한 협의와 검토로 법적 구속력을 갖는 구체적인 협의안을 마련토록 하는 방안도 거론되고 있다.

학교에서 무리한 요구를 하지 않도록 구체적 기준 마련도 시급하다는 지적이다. 일조권의 경우 교육환경 보호에 관한 법률 시행규칙에 따라 수인한도가 정해져 있지만, 학교에서 그 이상을 요구하는 경우가 대부분이다.

법에 근거해 건축심의까지 모두 통과한 설계안이라도, 학교측이 법은 최소한의 요건을 규정한 것일 뿐이라면서 사업시행 이전의 일조권 혹은 더 무리한 요구를 하고 나오면서, 사업시행인가 직전에 조합의 사업이 원점으로 돌아가는 경우도 발생하고 있다. 

나아가 현행 기준도 학교 특성상 현실에 맞지 않아 개선이 필요하다는 지적도 나온다. 교육환경 보호에 관한 법률 시행규칙에서 정한 수인한도는 동짓날을 기준으로 하지만, 동짓날은 학교의 경우 겨울방학을 시작한 시점이라 실제 수업에 방해되는 기준이 되지 못하기 때문이다. 이에 학교라는 특성상 학기에 해당하는 기간에 일조권 기준을 재설정해야한다는 주장도 제기되고 있다. 

조용성 인텔리전트솔루션즈 대표는 “현 교육환경영향평가제도는 조합이 학교와 협의를 하지 못하면 사업지연을 막을 방법이 없어 조합만 피해를 보는 구조”라며 “심의를 거쳐 조합과 학교 모두 만족할 수 있는 합의점을 도출할 수 있도록 법적 구속력 있는 협의기구 마련이 시급하다”고 강조했다.