정비사업 활성화 정책 잇달아 꺼내들어 시장기대감 ‘UP’
규제 완화따른 주택가격 상승 등 부작용 사전 대비해야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 새 정부의 출범에 따라 부동산 정책에 대한 관심이 날이 갈수록 높아지고 있다. 선거 당시 각종 규제 완화책을 내세운데 이어 서울시가 최근 정비사업 활성화 정책을 연이어 꺼내들면서 시장의 기대감이 극에 달하고 있다.

이에 새 정부 출범 전부터 부동산 가격이 들썩이자 규제 완화와 동시에 투기 방지대책과 속도조절이 필요하다는 지적이 제기되고 있다. 현재까지 거론되고 있는 투기 방지책으로는 △조합원 지위양도 제한 강화 △토지거래허가구역 연장·확대 등이다.

▲서울시, 시공자 선정 시기 앞당기고 35층 층수규제 폐지

새 정부의 부동산 활성화 정책과 함께 서울시도 규제 완화책을 내놨다. 먼저 그동안 조합들의 돈맥경화 현상을 불러일으킨 시공자 선정시기를 앞당기는 조례 개정안이다. 최근 서울시의회 김종무 의원(더불어민주당)은 최근 이런 내용을 골자로 한 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 일부 개정안을 대표발의했다.

개정안에 따르면 정비계획이 수립된 조합이 조합원 동의를 받은 경우 조합 총회를 통해 시공자를 선정할 수 있도록 단서 조항을 신설했다. 전체 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받은 후 조합 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 했다. 현재 전국에서 서울시만 유일하게 사업시행인가 이후에 시공자 선정이 가능하다. 

서울시는 2010년부터 ‘공공지원제도’를 도입해 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦추는 대신 정비사업 계획 수립단계부터 사업완료 시점까지 공공에서 지원해왔다. 사업 초기부터 시공자를 선정할 경우 조합과 시공자 간 유착, 비리, 무분별한 공사비 상승 등 문제가 발생할 수 있다는 이유에서다. 

하지만 실제로 공공지원제도는 조합의 사업 초기 자금 조달 문제로 사업 지연만 불러일으키고 있는 실정이다. 서울시가 융자 등을 통해 사업비를 대출해주고 있지만 예산이 한정적이라 한계가 있다.

김종무 의원은 “서울시는 전국에서 유일하게 정비조합의 시공자 선정을 사업시행계획인가 이후로 규정하고 있다”며 “시공자 선정 지연으로 인한 사업 추진과정의 비효율성과 조합의 초기 사업비 조달 어려움 등의 문제가 누적돼왔고, 공공지원제도 도입 후 10여 년이 지난 시점에서 정비사업 활성화를 위한 제도적 보완이 필요하다”고 말했다. 

또한 시는 지난달 35층 층수규제 폐지 등을 주요 내용으로 담은 ‘2040 서울 도시기본계획’을 발표해 재건축·재개발 규제 완화에 더욱 힘을 실었다. 지난 2014년 박원순 전 시장이 만든 ‘2030 서울플랜’에는 한강변 아파트에 35층 높이를 제한하는 내용이 포함됐는데, 이 규제가 8년 만에 폐지됐다. 

시는 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 35층 규제를 폐지하고 새로운 스카이라인 기준을 마련할 계획이다. 이에 그동안 층수 규제로 인해 사업에 진척이 없었던 성수전략정비구역, 압구정아파트지구, 여의도, 은마아파트 등을 비롯한 한강변 아파트 정비사업이 활성화될 전망이다.

▲정부·서울시 규제 완화에 부동산 기대감 최고조… 투기 방지대책 병행 전망

새 정부와 서울시의 부동산 규제 완화 움직임에 부동산 시장이 또다시 불안할 조짐을 보이자 기대와 함께 우려 섞인 목소리가 나오고 있다. 이에 부동산 규제 완화의 속도 조절에 나설 것으로 보인다. 또한 규제완화와 함께 투기 방지책 마련이 불가피해진 상황이다. 

업계에서는 현재 유력한 투기 방지책으로 △조합원 지위양도 제한 강화 △토지거래허가구역 연장·확대 등을 예상하고 있다. 

먼저 조합원 지위양도 제한 강화는 지난해 6월 서울시가 투기 방지대책으로 먼저 제안했다. 특정 시점에서 조합원의 지위 양도가 제한되면 해당 주택을 구입해도 신축건물에 대한 분양권을 받지 못한다. 이 기준시점을 앞당겨 투기세력을 줄이고 실수요자 중심의 주택시장 안정화를 이루겠다는 계획이다.

재개발의 경우 기존 관리처분계획인가 이후에서 정비구역지정 이후로, 재건축은 조합설립인가 이후에서 안전진단 통과 이후로 조합원 지위 양도제한 가능 시점이 앞당겨질 가능성이 높다.

다만 상속이나 해외 이주, 10년 이상 주택을 보유했거나 5년 이상 실거주자의 경우 주택을 매각할 때 새 소유자에게 조합원의 지위를 양도할 수 있다. 또 △장기간 사업이 정체될 경우 △안전진단 통과 후 재건축사업이 추진되지 않는 경우 △구역지정 후 재개발 추진위 설립이 지연되는 경우 기존처럼 조합원 지위를 양도할 수 있다.

관련 개정안은 지난해 6월 국민의힘 송석준 의원이 발의한 상태다. 하지만 재산권 침해라는 반발로 인해 1년이 다 되도록 국회에서 계류 중이다. 전문가들은 조합원 지위 양도제한 조기화 정책에 대해 보완대책이 수반돼야 한다고 지적하고 있다. 당장의 투기세력 억제는 가능할 수 있으나, 정작 실소유 조합원의 권익을 크게 훼손할 위험이 크기 때문이다.

그동안 정비사업은 조합원 의무를 감안해 재건축의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자를, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후로 조합원의 지위를 확정해 왔다. 정비사업의 이익은 정비사업 추진으로 감수해야 하는 리스크에 대응한다는 점에서 조합원 지위 양도제한은 사업의 밑그림을 가늠할 수 있을 때 정해졌다.

토지허가구역 역시 지난해 오 시장 취임 후 재건축단지들을 중심으로 부동산 가격이 상승하자 내놓은 투기 방지책이다. ‘토지거래허가구역’으로 지정되면 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히, 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용 가능하며, 매매나 임대가 금지된다.

지난해 4월 시는 투기 수요 차단을 위해 주요 재건축·재개발 사업지역 4곳을 ‘토지거래허가구역’으로 지정했다. △목동지구(14개 단지) △압구정아파트지구(24개 단지) △여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) △성수전략정비구역 등이다. 이들 지역은 오는 26일 토지거래허가구역 지정이 종료된다. 이에 시는 이달 도시계획위원회를 열고 압구정, 여의도, 목동, 성수동 일대의 토지거래허가구역 재지정을 결정할 예정이다.

정부 역시 이를 활용해 규제 완화책과 동시에 토지거래허가구역을 확대할 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

권대중 명지대학교 교수는 “땜질식 처방, 임기응변식 정책이 아니라 적어도 단기, 중기, 장기 정책 로드맵을 만들어 국가와 국민을 위한 정책이 추진되어야 한다”며 “규제 완화를 할 경우 이후 발생하는 가격 상승 등 부작용은 사전에 대비하며 규제 완화가 발표된다면 시장을 안정적으로 끌고나갈 수 있을 것”이라고 말했다.