한개 상가 여러개로 쪼개  
분양권 획득 꼼수 방지
도심주택공급 ‘물꼬’ 예고

상가소유자 수 증가 제동
재건축조합에 힘 실어줘
본회의 통과 최대 변수로

임원들 도덕적 해이방지
관련법도 처리될지 촉각

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 올해 정기국회 회기를 한 달 여 앞두고 국회에 대기 중인 재건축ㆍ재개발 관련 법안들의 통과 가능성에 관심이 모아지고 있다.

상당 수 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안들이 국회 국토교통위원회 전문위원의 검토를 마쳐 논의 마무리 단계에 들어섰고, 내년 4월 총선을 앞두고 여야 모두 대표적 민생법안인 부동산 법안에서 ‘유권자 점수’를 따야 하는 역학관계가 작용하고 있기 때문이다.

‘김포시 서울 편입’ ,‘1기 신도시 특별법’ 같은 대형 부동산 호재가 이미 국회에서 논의의 시동을 걸며 부동산 관련 법안들의 국회 통과 분위기를 이끌고 있다. 

▲김병욱 더불어민주당 의원 ‘재건축 상가 쪼개기 금지’

우선, 재건축 상가 지분쪼개기 금지 내용이 담긴 도정법 개정안의 국회 통과 가능성이 점쳐지고 있다. 최근 재건축 추진을 앞두고 상가 지분쪼개기가 성행해 사업 저해요인으로 급부상하고 있기 때문이다. 하나의 상가를 여러 개로 쪼갠 뒤 이를 근거로 아파트 분양권을 가져가려는 편법 행위들이 급증하고 있다는 것이다.

국토교통부도 지난 9월 발표한 9ㆍ26 대책에서 상가 지분쪼개기 금지 추진 방침을 밝혀 법 개정에 동의한 상태다. 조합 내 분쟁을 줄이고 투기를 막아 도심 주택공급 속도를 높이기 위해서는 내부의 갈등 요인인 상가 지분쪼개기 금지가 필요하다고 본 것이다.  

해당 법안의 대표발의자인 김병욱 더불어민주당 의원(성남 분당을)은 두 가지 방안을 통해 상가 지분쪼개기 방지 해법을 제안했다. 

첫째, 조합원으로서의 권리를 인정받을 수 있는 권리산정기준일 적용 대상에 기존 주택(토지)에 이어 상가(집합건축물 전유부분)도 포함시켰다. 둘째, 권리산정기준일을 현행 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘기본계획 주민 공람공고일’로 앞당기는 방법이다. 

국회 국토위 전문위원과 국토부 역시 해당 규정이 투기방지 취지가 담겼다는 점에서 동의했다. 이해관계인으로 참여한 한국주택협회에서도 찬성 입장을 제시, 법안 통과에 이의가 없는 상태다. 

▲최인호 더불어민주당 의원 ‘상가 토지분할 시 상가 소유자 수 증가’ 제동

상가 지분쪼개기 금지를 통해 상가 토지분할을 추진하는 재건축조합에 힘을 실어주는 법안도 국회 통과 대기 중이다. 권리산정기준일 이후 상가 지분쪼개기를 했을 경우, 그로 인한 상가 소유자 증가 숫자를 제외해 상가 측의 편법적‘세불리기’에 제동을 걸겠다는 것이다.  

현행 도정법 상 토지분할을 진행하려면 분할돼 쪼개져 나가는 토지ㆍ건축물과 토지등소유자 수가 전체의 1/10 이하가 돼야 한다. 당초 정비구역을 지정한 취지를 감안, 쪼개져 나가는 면적과 소유주 숫자를 최소화 해 당초 정비구역의 골격을 유지하라는 의미다. 

문제는 이 규정을 악용해 상가 측이 의도적 지분쪼개기를 통해 상가 조합원 숫자를 1/10 이상으로 늘려 조합에 대한‘조합설립 방해 행위’를 계속한다는 것이다. 상가 조합원 숫자가 늘어 전체 조합원의 1/10 이상을 유지할 경우, 사실상 조합 설립이 불가능하게 된다.  

개정안의 대표발의자인 최인호 더불어민주당 의원(부산 사하구갑)은 도정법 제67조의 개정을 통해 조합원 권리산정기준일 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 토지분할 기준인 전체의 1/10 이하 숫자 산정 시 제외하도록 했다. 

국토위 전문위원은 “상가 쪼개기로 인해 상가 소유자 수가 늘어나는 것을 방지할 수 있고, 궁극적으로 재건축사업 절차 지연을 방지할 수 있는 효과가 있을 것을 기대된다”고 밝혔다. 국토부도 이에 동의해 이의가 없어 국회 본회의 통과 여부가 주목받고 있다. 

▲최인호 의원 ‘조합임원 교육 이수 의무 신설’

조합 임원에 대한 교육 이수를 의무화하는 도정법 개정안도 국회 통과를 기다리고 있는 중이다. 

최인호 의원은 조합 임원의 도덕적 해이나 전문성 부족으로 시공자 선정 및 공사비 증액 과정에서 관계 법령을 위반하거나 과도한 성과보수를 받는 경우 등이 발생한다며, 이에 대한 조합임원의 교육 이수를 의무화하는 법안을 대표발의 했다. 교육을 통해 조합 임원의 도덕적·실무적 능력을 높여 문제 발생을 최소화하자는 취지다. 

해당 교육은 조합 임원으로 선임된 날로부터 1년 이내에 지자체장이 실시하는 교육을 이수받도록 하고, 이를 지키지 않을 경우 500만원 이하의 과태료 처분을 받도록 하겠다는 것이다.  

국토위 전문위원은 도덕적 해이 방지 및 전문성 함양 등의 긍정적 측면이 있지만, 교육 비용 부담이 발생한다는 점에서 추가 판단이 필요하다고 결론내렸다. 아울러, 조합임원의 성과 보수를 총회 의결 사항으로 정하는 내용의 개정안도 국회 계류 중이다.

현행 도정법에서 월급ㆍ수당ㆍ상여금으로 구성된 조합임원 보수를 조합정관 필수 기재사항으로 못 박고 있지만, 성과보수에 대해서는 구체적 기준은 없다. 다만, 성과보수를 정비사업비의 일부로 간주해 조합총회 의결을 거치도록 하고 있는데, 이를 법률에 명문화 하겠다는 것이다. 

국토부는 부정적 견해를 피력했다. 성과보수를 법률에 별도로 명문화 할 경우 오히려 성과보수를 의무적으로 지급해야 하는 것으로 오해할 가능성이 있다는 것이다. 국토부는 법률에 명시하는 대신 관리처분계획 수립기준에 포함시켜 지자체장의 관리감독을 받도록 하는 방안을 제안했다.

▲최인호 의원 ‘건설사 합동설명회 2회 법률에 직접 명시’

‘시공자 합동설명회 2회 개최’ 규정을 법률에 적접 명시하는 최인호 의원의 도정법 개정안도 국회 계류 중이다. 현행 계약업무처리기준에서도 시공자의 합동설명회 2회 개최 기준이 명시돼 있다. 하지만 법 체계 상 ‘국토부 고시’에 불과해 대외적 구속력이 없어 실효성이 없다는 비판이 많았다. 

이에 합동설명회 2회 근거 규정을 아예 법률에 상향시켜 명시하고, 구체적 방법 및 시기 등은 하위규정인 국토교통부령에 담겠다는 것이다. 건설사가 은밀하게 조합원 개별 홍보행위를 하면서 과열 경쟁, 혼탁 상황이 발생한다고 간주, 합동설명회 강제 의무화를 통해 해법을 강구하겠다는 것이다. 

국토부도 이 같은 제안에 호응했다. 국토부는 시공자 선정 과정에서 발생하는 불투명한 홍보행위 등을 방지하기 위해 법률에 ‘합동설명회 2회’ 의무화는 바람직하다고 밝혔다.