최초 사업시행인가 기준 관리처분계획은 무효
사업계획변경에 따라 분양신청도 다시 받아야

사업시행계획이 크게 변경됐다면 종전자산평가 산정 시점은 언제일까? 최근 개발이익 배분의 기준이 되는 종전자산평가 시점을 사업시행변경인가일 기준으로 하는 것이 합리적이라는 판결이 잇따라 나오면서 주목받고 있다.

지난 9월 서울행정법원 제6부(재판장 김상훈 판사)는 서울 성동구 금호15구역 조합원이 제기한 ‘관리처분계획취소 소송’에서 “최초 사업시행인가일 기준으로 산정한 종전자산평가에 따른 관리처분계획은 위법”이라는 판결을 내렸다.

즉, 사업시행변경일을 기준으로 종전자산평가를 산정해서 관리처분계획을 다시 수립해야한다는 게 이번 판결의 핵심이다.

변경된 사업시행계획이 최초 사업시행계획보다 용적률·분양주택의 규모 등이 크게 달라졌다는 이유에서다.

나아가 사업계획변경에 따른 조합원 분양신청 절차도 다시 밟아야 한다고 덧붙였다.

▲서울행정법원, 종전자산평가 새로운 사업시행계획 인가일 기준으로 해야

이번 소송의 쟁점은 종전자산평가 기준일이 최초 사업시행인가일인지, 아니면 사업시행변경인가일인지에 대한 점이다.

현행 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제48조제1항제4호에 따르면 “사업시행인가의 고시가 있은날을 기준으로 한 가격이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 있다.

하지만 사업시행인가가 변경된 경우에 대해서는 구체적으로 규정하고 있지 않다.

이에 따라 소송을 제기한 조합원들은 최초 사업시행계획인가일 기준으로 종전자산평가를 산정해 수립한 관리처분계획은 무효라는 주장이다.

변경된 사업시행인가 내용은 최초 사업시행인가와 달리 사업비용이 증가했고, 가구수가 늘어나는 등 큰 차이가 있었다는 이유에서다.

이에 대해 재판부는 “도정법 제48조제1항제4호의 종전자산평가일의 기준일이 되는 ‘사업시행인가 고시일’을 ‘사업시행변경계획인가 고시일’로 봐야한다”며 “조합의 비용부담이 크게 증가했다면 새로운 관리처분계획의 기초가 되는 종전자산평가도 사업시행변경인가일을 기준으로 하는 편이 합리적”이라고 명시했다.

▲조합원 분양신청 절차도 다시 진행해야 관리처분계획에 적법

나아가 소송을 제기한 조합원들은 사업계획변경인가에 따라 사업비용이 크게 증가했고, 가구수도 늘어났기 때문에 다시 분양신청 절차를 거쳐야 한다고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “금호15구역의 경우 새로운 사업계획에 따라 사업비용이 증가하고, 가구수가 늘어나는 등 사업시행변경에 맞게 다시 분양신청 절차를 거쳐야 한다”며 “관리처분계획 수립의 기초가 되는 종전자산평가도 사업시행계획변경인가일을 기준으로 산정하는 것이 합리적”이라고 명시했다.

다시 말해 사업시행변경에 따라 분양신청을 다시 받아야 하고, 사업시행변경인가일에 맞춰 진행한 종전자산평가를 기초로 관리처분계획도 다시 수립해야 한다는 것이다.

실제로 금호15구역은 지난 2007년 9월 사업시행인가를 받은 후 약 6년 뒤인 2013년 3월 사업시행변경인가를 받았다.

사업시행계획 변경으로 가구수가 기존 전체 16개동 1천123가구(임대 94가구)에서 전체 17개동 1천330가구(임대 137가구)로 207가구가 늘어났다.

정비사업 비용도 기존 사업시행인가 당시 약 2천179억원에서 약 4천616억원으로 기존 전체 사업비용의 약 87%인 2천179억원가량 증가했다.

이를 두고 전문가들도 사업시행계획이 크게 변경된 경우에는 분양신청 절차를 다시 거쳐야 한다는 의견을 내놓고 있다.

사업시행계획변경에 따라 소형평형과 대형평형 선택사항, 분양신청을 하지 않고 현금청산을 선택하는 등 조합원들의 생각이 기존과 달라질 수 있다는 것이다.

강정민 법무법인(유) 영진 변호사는 “변경된 사업시행계획에 따라 사업성이 달라질 수 있기 때문에 기존 대형평형을 신청했던 조합원들이 소형평형 선택을 희망하거나, 분양신청을 했던 조합원이 분양신청을 원하지 않는 등 기존의 생각이 바뀔 수 있다”며 “사업시행변경인가를 기준으로 종전자산평가를 다시 진행해야 하기 때문에 조합원 분양신청 절차도 다시 밟아야 한다”고 설명했다.

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최초 사업인가 기준
종전자산평가 산정
중대한 재산권 침해

■ 무악연립 재건축 사례

최근 상급심에서도 사업시행계획에 큰 변경이 이뤄졌을 경우 변경일을 기준으로 다시 종전자산평가를 산정해야한다는 판결을 내놓고 있다.

이로써 사업시행계획이 기존 보다 크게 변경된 경우에는 사업시행변경인가일을 기준으로 종전자산평가를 다시 산정해서 관리처분계획을 수립해야 한다는 게 더 확고해진 셈이다.

지난 9월 서울고등법원 제3행정부(재판장 정형식 판사)는 무악연립 제2주택재건축 관리처분계획인가 취소 소송에서 조합이 제기한 항소를 기각했다.

1심 판결과 마찬가지로 종전자산평가는 ‘사업시행변경인가일’을 기준으로 산정해야 한다는 기존 입장을 굳힌 것이다.

이와 관련해 1심 판결을 내놨던 서울행정법원 제2부(재판장 윤인성 판사)는 “사업시행변경인가에 있어 절차적 요건을 갖추기 위한 변경인가 등의 경우까지 무조건 새로 종전자산에 대해 감정평가를 해야 한다는 취지가 아니다”면서도 “이 사건에서 연면적, 건폐율, 용적률, 분양주택의 규모 등 주요 부분이 실질적으로 대폭 변경됐기 때문에 도정법 제48조제1항제4호는 무조건 최초 사업시행인가 고시일로 봐야 한다는 것은 곤란하다”고 명시했다.

무악연립 제2주택재건축조합은 지난 2005년 지자체로부터 사업시행인가를 받았다.

이듬해인 2006년에는 조합원들로부터 분양신청을 받은 후 관리처분인가까지 받았다.

이후 조합은 2011년 사업시행계획변경인가를 받은 다음 분양신청을 다시 받아 2012년 관리처분계획변경 인가를 받았다.

당시 관리처분계획 수립은 지난 2005년에 받은 최초 사업시행인가 고시일을 기점으로 산정한 종전자산평가가 기준이 됐다.

이를 두고 일부 조합원들은 최초 사업시행인가 이후 7년이 지났다는 이유를 들어, 지자체와 조합을 상대로 관리처분계획 취소 소송을 제기했다. 최초 사업시행인가 기준일로 종전자산을 산정해 관리처분계획을 수립할 경우 중대한 재산권 침해가 있다는 이유에서다.

하지만 조합의 주장은 달랐다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 제48조제1항제4호는 무조건 “최초 사업시행인가 고시일”로 봐야 한다는 입장이다.

즉, 사업시행변경을 할 때마다 새롭게 종전자산평가를 하는 것은 불합리하다는 것이다.

이에 대해 서울행정법원은 최초 사업시행인가일을 기준으로 산정한 종전자산평가를 기초로 수립한 관리처분계획은 조합원들의 중대한 재산권 침해에 해당한다고 판단했다.

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법에서 사업시행변경에 따른 산정 시점 표기해야

■ 발의된 개정안에서는…

정치권에서도 사업시행변경인가일에 따른 종전자산평가 산정 기준일을 명확하게 짚어줘야 한다고 지적하고 있다.

‘도정법’에서 명시하고 있는 종전자산평가 산정 기준일이 최초로 사업시행인가를 받은 날인지, 아니면 이후 사업시행변경인가를 받은 날인지 명확하지 않기 때문이다.

현행 ‘도정법’ 제48조제1항제4호에 따르면 “분양대상자 별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격”이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 하고 있다.

이에 따라 민홍철 국회의원(새정치연합·김해갑)은 지난해 말 종전자산평가 기준일을 사업시행인가 후 3년이 지나면 그 시점을 평가일로 할 수 있도록 하는 내용의 ‘도정법’ 개정안을 대표 발의했다.

발의한 ‘도정법’ 제48조제1항제4호의 개정안에 따르면 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격”의 내용을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격.

다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 목에 따른 날을 기준으로 한다”로 명시했다.

여기에 새로 나목을 신설하며 “사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년이 경과한 후 그 변경인가를 받은 경우, 해당 변경인가의 고시가 있은 날”의 내용을 명시했다. 이 법안은 현재 국회에 계류 중이다.