서울시 한강 르네상스의 마지막 퍼즐 조각인 압구정 전략정비구역의 밑그림이 공개됐다. 서울시는 지난 14일 현대·미성·한양아파트 등 압구정동 일대 아파트단지를 정비하는 내용을 담은 ‘압구정 전략정비구역 지구단위계획(안)’의 수립을 완료하고 14일과 15일 이틀간에 걸쳐 주민설명회를 개최했다. 시는 그동안 한강 르네상스 프로젝트지구인 성수, 여의도, 이촌, 합정구역에 대한 지구단위계획을 수립해 발표했지만 압구정구역의 계획은 미뤄왔다. 하지만 이번 압구정구역의 지구단위계획(안)이 발표됨에 따라 한강 르네상스를 위한 모든 지구의 계획이 수립됐다. 한편 그동안 문제가 됐던 사업 면적의 25%를 기부채납하는 내용에 대해서는 주민들의 강한 반발이 예상돼 이번 계획이 실제 사업추진으로 이어질지는 여전히 불투명한 상황이다.

 

▲압구정, 3개 구역으로 나눠 최고 50층 높이에 1만1천824가구 단지로 탈바꿈=서울시가 발표한 압구정 전략정비구역 지구단위계획에 따르면 압구정구역은 강남구 압구정동과 청담동 일대로 면적은 144만1천267㎡이다. 압구정구역의 용도지역은 현행 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향되며 이에 따라 용적률은 평균 332%, 높이는 평균 40층으로 계획됐다.

 

현재 압구정구역은 4개의 주구로 구분되는데 1주구에는 미성1~2차·현대9차·현대11~12차가, 2주구에는 현대1~7차·현대10차·현대13차~14차·현대빌라트·대림빌라트가 들어서 있는 상황이다. 3주구에는 현대8차와 한양1~4차·한양6차가, 4주구에는 한양5차·한양7~8차가 포함돼 있다. 가구별로는 △1주구(5개 단지) 3천157가구 △2주구(10개 단지) 3천934가구 △3주구(6개 단지) 2천572가구 △4주구(3개 단지) 672가구 등으로 구성돼 있다.

 

압구정구역의 아파트는 지난 1972년에 처음 지어져 약 40년 만에 새로운 주거지역으로 탈바꿈할 수 있는 계기가 마련된 것이다.

 

시는 현재 4개의 아파트 주구를 3개의 정비구역으로 지정해 정비하겠다는 계획이다. 이에 따라 압구정구역은 1구역에는 1주구, 2구역에는 2주구, 3구역에는 3·4주구가 각각 포함돼 개발될 전망이다.

 

구역별 건축계획을 살펴보면 우선 1구역이 대지면적 17만7천965㎡에 용적률 338%를 적용해 아파트 총 3천712가구를 새롭게 건립할 계획이다. 이중 조합원분양 물량은 3천157가구로 555가구가 일반분양될 예정이다. 연면적으로 계산할 경우 84만6천561㎡이며 근린생활시설은 1만8천550㎡로 계획됐다.

 

2구역은 대지면적 24만6천190㎡에 압구정 3개 구역 중 가장 넓은 면적을 정비하게 된다. 반면 용적률 318%로 3개 구역 중 용적률이 가장 낮다. 이 구역에는 총 4천536가구가 건립되는데 이 중 3천934가구가 조합원분양 물량이며 602가구는 일반에 분양될 예정이다. 아파트의 총 연면적은 111만6천278㎡이며 근린생활시설은 2만9천772㎡가 들어설 예정이다.

 

대지면적이 14만7천85㎡로 3개 구역 중 가장 적은 면적을 정비하게 될 3구역에는 용적률이 348%가 적용된다. 대지면적이 작지만 용적률은 3개 구역 중 가장 높게 계획된 것이다. 이에 따라 이 구역에는 총 3천576가구(연면적 51만3천905㎡)가 새롭게 건립되며 이 중에서 3천244가구가 조합원에게, 322가구가 일반에 각각 분양될 예정이다. 또 1만2천24㎡ 면적의 근린생활시설이 건축된다.

 

다만 이번 계획안은 1:1재건축 방식을 적용한 것이다. 60㎡이하, 85㎡이하, 85㎡초과 면적의 아파트를 2:4:4의 비율로 건설하는 방식에 대해서는 주민들이 선택할 수 있도록 했다.

 

1:1재건축 방식의 경우 조합원 분양은 현재의 주택면적에서 10% 이내로 증가하게 되며 일반분양물량은 85㎡로 지어져 총 연면적이 269만1천940㎡가 된다. 반면 2:4:4 방식은 △60㎡이하 3천154가구 △85㎡이하 6천301가구 △85㎡초과 6천150가구 등으로 지어져 총 연면적은 1:1 방식보다 약 15만㎡가 줄어든 254만5천588㎡가 된다.

 

또 높이는 가로구역별 높이계획을 수립해 〈건축법〉 제60조에 따른 도로사선제한이 배제돼 평균 40층에 최고 50층까지 건립이 가능하다. 다만 압구정로변에는 연도형주동의 경우 7층 이하, 탑상형주동의 경우 15~20층 이하가 적용된다.

 

 

■ 주민반응
그동안 서울시가 공공기여란 이름으로 사업 면적의 25%를 기부채납하도록 하겠다는 발표에 가장 크게 반발했던 곳이 바로 압구정이었다. 때문에 시에서도 압구정구역의 지구단위계획(안)을 쉽게 내놓지 못했던 것이 사실이다.

 

실제로 이러한 상황을 반영한 듯 이번에 발표한 압구정 지구단위계획에는 타 구역에 비해 낮은 공공기여율이 책정된 반면 용적률은 높게 반영됐으며 소형평형 의무비율과 재건축임대도 면제됐다. 이를 두고 일선에서는 ‘압구정 특혜’가 아니냐는 지적까지 나오고 있는 상황이다.

 

그럼에도 불구하고 압구정 주민들은 냉담한 반응을 보이고 있다. 그동안 문제가 됐던 공공기여에 대한 변화가 없어 주민들의 불만이 높기 때문이다.

 

실제로 이번 계획안에 따르면 공공기여는 원칙적으로 25%를 제공하도록 했으며 용도지역 상향(제2종일반주거→제3종일반주거)에 따른 ‘+α’도 적용하도록 했다.

 

주민설명회에 참석한 한 주민은 “기존에 나왔던 계획안에 비해 좋아진 점이 무엇인지 모르겠다”며 “한강을 시민들에게 돌려주겠다는 명분으로 주민들의 재산을 빼앗는 것이 가능한지를 되묻고 싶다”고 말했다. 이어 “서울시민이 한강을 활용하도록 하려면 세금으로 개발하는 것이 당연한 것 아니냐”며 “이번 계획안은 압구정 주민에게 땅을 내놓으라는 의미로밖에 보이질 않는다”고 말했다.

 

또 다른 한 주민은 “통합재건축을 하게 되면 개별 재건축을 할 때보다 공원면적이 무려 3배나 늘어난다”며 “재산가치는 결국 대지지분의 크기와 직접적인 상관이 있기 때문에 용적률을 아무리 상향시킨다해도 기부채납 비율이 높다면 사업에 찬성할 수 없다”고 주장했다.

 

기부채납 외에도 꿈의 보행교 설치 비용에 대한 불만도 제기됐다. 한 주민은 “서울시의 발표에 따르면 꿈의 보행교는 강남북 주민들 모두가 활용하기 위해 만드는 것”이라며 “결국 서울시민 모두가 활용하는 것인데 왜 압구정 주민이 꿈의 보행교를 설치하는데 소요되는 비용의 절반을 부담해야 하는지 이해할 수 없다”고 반발했다.

 

 

■ 한강 공공성 회복 방안
이번에 발표된 ‘압구정특별계획구역 지구단위계획(안)’은 서울시가 지난 2009년 1월 선언한 ‘한강 공공성 회복’의 일환이다. 한강 공공성 회복은 병풍과 같은 아파트로 둘러싸인 단조로운 한강변에 공원과 문화시설을 확충해 시민들이 한강을 이용할 수 있도록 하겠다는 것이다.

 

이에 따라 이번 압구정 지구단위계획(안)에는 한강변을 정비하는 내용의 계획이 다수 포함돼 있다. 우선 압구정구역 개발계획의 기본 방침은 ‘사람·물·문화가 소통하는 압구정 타운’으로 설정했다. 이를 위해 시는 한강의 굴곡부에 위치한 압구정의 지역적 특성을 반영해 한강의 접근성을 높이고 수변경관을 개선하겠다는 방침이다. 또 친환경 주거단지를 조성하는 것은 물론 역사와 문화시설이 어우러진 새로운 개념의 주거단지를 조성하겠다는 목표를 세웠다.

 

이를 위해 올림픽대로를 지하화해 한강의 접근성을 높이겠다는 계획이다. 현재 압구정 지역은 올림픽대로로 차단돼 있어 일명 ‘토끼굴’이라 불리는 지하 나들목과 육교를 통해야만 한강으로 접근할 수 있는 상황이다. 따라서 올림픽대로를 지하화하고 상부는 한강수변과 연계된 대규모 문화공원을 조성하겠다는 것이다.

 

현재 계획에 따르면 압구정에는 각 구역별로 공원이 조성돼 총 3개의 대형 공원이 들어서게 된다. 1구역에는 올림픽대로를 지하화하는 공간을 포함해 총 8만2천㎡의 대형 공원이 들어설 예정이다. 2구역에는 올림픽대로 위에 길이 350m, 폭 60m 규모의 덮개공원이, 3구역에는 7만6천㎡ 면적의 공원이 조성될 전망이다. 이에 따라 압구정구역에는 서울광장의 약 17배에 달하는 총 24만4천㎡ 규모의 공원이 조성된다.

 

시는 또 아파트 건물의 높이를 대폭 완화해 한강변의 조망을 확보하겠다는 계획도 가지고 있다.

 

압구정구역에는 최고 50층, 평균 40층으로 아파트를 건립해 시각적인 통경축을 확보하고 다양한 스카이라인을 형성하도록 유도하겠다는 방침이다. 압구정로변에는 상업기능을 살릴 수 있는 연도형 건축물을 배치해 가로를 활성화할 계획이다.

 

이와 함께 압구정 수변에는 압구정 정자를 복원하고 공공문화시설을 설치하는 한편 ‘꿈의 보행교’를 설치해 서울숲을 연결하겠다는 계획도 제시됐다.

 

압구정 정자 복원은 문헌 조사와 고증을 거쳐 재현되며 공공문화시설에는 시민들을 위한 다양한 편익시설과 여가활동이 가능한 전시·공연·체육시설 등이 들어선다.

 

더불어 압구정 공원과 서울숲을 연결하는 ‘꿈의 보행교’를 통해 강남북의 연계성을 높이겠다는 계획이다.

 

 

꿈의 보행교 중간에는 휴게광장이 조성돼 시민공간으로 활용될 예정이다.

 

다만 시는 꿈의 보행교와 같은 시설들은 주민들이 원할 경우 지구단위계획에 반영하고 향후 구체적인 사항은 주민들과 협의해 추진하겠다는 방침이다.

 

한편 시는 압구정지구단위계획안의 주민설명회를 마치고 곧바로 열람공고를 시행해 주민의견을 수렴할 방침이라고 밝혔다. 이어 열람공고가 끝나면 관계기관 협의와 구의회 의견청취, 구 도시계획위원회 자문 등의 절차를 거치게 된다. 이후 최종적으로 서울시 도시계획위원회에 상정해 하반기 내에 지구단위계획을 결정·고시할 예정이다.