서울시가 도입을 진행 중인 주거지종합관리계획안의 기본 골격이 나왔다. 당초 개별 정비구역별로 점적(點的)으로 개발되던 지역을 넓은 범위로 확대해 면적(面的) 관리 방식으로 바꾼다. 예전에 일정 면적의 정비구역으로 개발되던 것을 거의 자치구 전체 단위로 확대해 개발과 보존·관리 방법을 병행해 추진한다. 전면 철거할 곳만을 정비구역으로 지정해 개발하던 방식을 벗어나 개발, 보존, 관리 등의 방법론을 주거지종합관리계획에서 모두 담아 전체적으로 다루게 된다. 철거할 곳은 철거하고, 보존할 곳은 보존하며, 관리할 곳은 관리하는 다양한 도시관리기법으로 주거지 전체를 관리하겠다는 것이다. 계획안은 내년 8월 중으로 완료시킬 예정이다.

 

▲생활권 단위로 묶어 관리=주거지종합관리계획의 대상 범위는 자치구 전체의 주거지에 해당할 전망이다. 대신 전체 주거지에 대한 철거·보존·관리 기법을 통해 가장 적절한 개발 방식을 사용하게 된다.

 

공간 범위는 △권역 △자치구 권역 △소생활권역 △주거생활권역으로 위계별로 나눠 관리하게 된다. 가장 작은 단위인 주거생활권역에서는 재래시장 등 주거생활권역의 중심지 주변에 건축물의 형태 등에 대한 단위 설정 기준 등도 마련할 예정이다.

 

이를 통해 기존의 전면 철거 방식과 함께 관리·보전 방식을 도입하고, 아파트의 단일 공급 형태에서 다세대·다가구 등 다양한 주거공급 형태가 유지될 수 있는 발판을 제공한다는 게 서울시의 방침이다. 이를 통해 지역의 정체성을 새로 만들고, 개발이 필요한 곳은 토지의 효율성을 높여 도시 기능을 회복시킨다는 게 목표다.  

 

주거지종합관리계획의 아이디어는 ‘주거 다양성 확보’로 요약된다. 인구 변화에 따른 주택 수요 변화가 그 배경이다. 1~2인 가구 및 노인 가구가 증가하고 있다는 판단에 따라 아파트만 짓는 것이 아니라 중정주택, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태를 제시하겠다는 것이다.

 

이를 위해 기존 다세대·다가구·단독주택과 같은 저렴주택들의 보존 및 관리 기법이 도입된다. 재건축·재개발이 금지되는 것도 아니다. 전면 철거가 필요한 곳은 재건축·재개발이 계속 진행된다.

 

▲자치구에서 설명회 개최=주거지종합관리계획에서는 주민협의체도 운영할 예정이다. 주거지 활성화를 위해서 주민과의 소통이 중요하다는 인식 때문이다.

 

서울시 관계자 및 주거지종합관리계획 용역을 맡은 계획주체들은 지난달부터 이달 초까지 시범지구로 지정된 서울 서남권 자치구 7곳을 순회하며 담당 공무원들에게 주거지종합관리계획의 기본 방침을 설명하고 의견을 수렴했다. 향후 주민협의체를 운영하고 관리해야 할 당사자들이 자치구 담당 공무원이기 때문에 주거지종합관리계획에 대한 교육이 필요하다는 판단 때문이다. 서울 서남권 자치구 7곳은 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구다. 

 

공무원들은 구체적인 내용이 결정돼 있지 않아 아직 피부에 와 닿지 않는다는 반응이다.

 

강서구청 관계자는 “주거지종합관리계획이 아직 초기 단계인 관계로 담당 실무자 입장에서도 의견을 개진할 정도로 숙지되지 못한 상황이라 설명회 자리에서 의견을 내놓지는 못했다”며 “주거형태에 있어 다양성이 필요하다는 기본 취지에는 공감한다”고 밝혔다.

 

▲관리유형 ‘보전형’ ‘관리형’ ‘정비형’ 세분=주거지종합관리계획을 통해 △보전형 △관리형△정비형 세 가지 유형으로 관리한다. 전체 권역에 대해 필요에 따라 이 세 가지 유형을 적용해 관리한다.

 

예를 들어 한옥 밀집지, 구릉지, 문화재 주변 지역 등의 경우 이들 지역을 보전형 관리구역으로 지정해 지구 또는 필지 단위의 비교적 소규모 단위로 중점 관리한다. 반면 기반시설 정비가 필요한 곳, 낙후지역 및 역세권, 지역특화를 위해 별도로 정비가 필요한 지역 등의 경우에는 정비형으로 지정해 중규모 이상의 블록단위 정비사업도 진행시킨다.

 

종전에 추진 중인 정비사업 및 재정비촉진사업에 대해서도 그 내용을 주거지종합관리계획 내용에 포함시켜 사업 추진에 차질이 없도록 할 방침이다.

 

 

■ 지자체 반응
서울시 및 계획안 수립을 맡은 담당자들은 지난달 말에서 7개 자치구를 돌며 주거지종합관리계획안에 대한 공무원 설명회를 개최했다.

 

설명회에 참석했던 공무원들은 다양한 주택유형의 주거지를 만들자는 기본 취지는 동의하지만 계획안 자체에 대해서는 아직 이해되지 않는다는 반응이다. 또 해당 관리 구역이 너무 커서 관리에 어려움이 있을 것 같다는 의견도 나오고 있다.

 

양천구청 관계자는 “현재까지는 포괄적이고 추상적인 계획만 나와서 아직 명확하게 의미가 잡히지 않는다”며 “관리 구역이 너무 넓어 관리가 제대로 될 수 있겠느냐는 의구심도 든다”고 말했다.

 

기반시설 확보 방안 및 재원 마련 방안도 확보돼야 한다는 의견도 제시되고 있다. 광역계획의 취지 상 가장 중요한 도로 등 기반시설에 대한 체계를 확보해야 한다는 것이다. 구로구청 관계자는 “이번 주거지종합관리계획의 취지상 기반시설의 확보가 가장 중요한 것으로 보인다”며 “이에 대한 법적 뒷받침이 있어야 한다”고 말했다.

 

주민 협의체 구성 및 운영 과정에서 다소 시간이 소요될 것이며 개발지와 미개발지 주민 사이의 갈등 발생 가능성에 대한 우려도 제기됐다. 

 

영등포구청 관계자는 “이 계획이 실효성을 가지려면 주민들에 대해 지속적으로 교육을 진행하고 실제 운영해 보면서 일정한 시행착오도 거쳐야 할 것 같다”며 “특히 개발되는 곳과 그렇지 않은 곳 사이에서 주민 간 갈등이 발생하지 않도록 적극적인 의견수렴도 필요하다”고 밝혔다. 

 

민원 등 갈등요인은 모두 자치구에 미루는 것 아니냐는 우려도 제기되고 있다. 

 

금천구청 관계자는 “계획안에서 서울시는 굵직한 내용만 결정해주고 나머지는 세세한 부분은 자치구가 추진하도록 하고 있는데, 자칫 민감하고 어려운 문제들을 자치구에 맡겨 놓으려는 것은 아닌지 우려되는 부분도 있다”고 말했다.

 

 

 

 

서울시가 추진 중인 주거지종합관리계획안 수립은 인토 엔지니어링과 건원·건화 컨소시엄에서 맡았다. 여춘동 인토엔지니어링 대표는 요즘 직접 계획안을 챙기고 관련 회의에 참석할 정도로 주거지종합관리계획안에 많은 노력을 쏟고 있다. 초기 단계이기 때문에 아직 다듬어야 할 내용도 많다. 여 대표를 만나 현재까지의 계획안 진행 상황에 대해 들었다.

 

▲주거지종합관리계획을 한 마디로 말하면=전체적인 주거지의 틀을 관리하자는 것이다. 주거지 내에 도로, 공원, 커뮤니티시설, 재래시장 등 각종 도시적 요인들을 연계시키고 통합하고 체계적으로 배치해 네트워크를 만들자는 것이다. 따라서 생활권역이라는 개념을 도입해 관리하게 될 것이다. 그래서 주민의 참여가 중요하다. 계획안이 본궤도에 이르면 실제로 주민들을 참석시켜 의견을 물어보고 피드백을 통해 그 지역에 맞는 맞춤형 계획이 만들어지도록 할 것이다. 그동안의 주거지관리는 재건축·재개발이 진행될 때 정비구역을 지정해서 철거한 후 새로운 주택을 짓는 것에 한정됐다. 주거지종합관리계획은 비행기를 타고 높은 곳으로 올라가 도시를 내려다보는 차원에서 접근한다고 이해해 주길 바란다.

 

▲서울시는 지난해 4월과 5월에 걸쳐 주거지종합관리계획과 휴먼타운 제도를 시행하겠다고 발표했다. 생소한 제도가 비슷한 시기에 발표되니 일반인들은 내용을 종잡을 수 없다=주거지종합관리계획이라는 전체 틀 안에서 다양하게 활용할 수 있는 방법 중 하나가 휴먼타운이라고 보면 된다. 예를 들어 한 자치구 전체 지도가 있다고 하자. 그 중 A지역은 재건축, B지역은 재개발, C지역은 휴먼타운, D지역의 도로 일부에는 ‘걷고 싶은 거리 사업’ 등 지역별로 다양한 방법들을 적용할 수 있다. 그렇게 하자는 것이 주거지종합관리계획이고, 그 계획안에서 활용할 수 있는 다양한 방식 중 하나가 휴먼타운이다. 휴먼타운은 재건축·재개발처럼 하나의 도시 관리 방법이다. 휴먼타운은 격자로 이뤄진 다가구·다세대 밀집 지역에 아파트의 장점을 모아 아담하고 살기좋은 마을을 만들자는 아이디어를 적용하는 것이다. CCTV를 달고, 일부 필지를 구입해 공원과 주차장을 만들자는 것이다. 이 휴먼타운이 주거지 전체에 들어설 필요는 없다. 이에 적합한 주거지에 적용하면 되는 것이다.

 

▲관리유형을 ‘보존형’ ‘관리형’ ‘정비형’ 등 세 가지로 나눈 이유는=많은 사람들이 오해하는 게 있다. 무조건 보존만 한다는 게 아니다. 정비사업이 필요한 곳은 정비사업을 추진하도록 유도한다. 이제까지 필요 없는 곳에서까지 정비사업이 진행됐던 오류를 바로 잡자는 것이 이번 계획의 취지다. 보존형은 아마도 그 해당구역이 많지는 않을 것 같다. 제3자가 보더라도 보존이 돼야 한다고 생각하는 곳, 그러한 객관적 이해가 가능한 곳을 보존형으로 관리하게 될 것이다. 당연히 주민들에게 의견을 물어볼 것이다. 주민들의 피해를 감수시키면서 보존시키는 것은 불가능하다. 이에 따른 공공의 지원이 뒤따라야 할 것으로 본다. 정비형은 현재에 비해 많이 축소될 것이다. 아마도 관리형에 해당하는 지역이 가장 많을 것이다. 연립주택 및 다가구 밀집 지역이 대상이 된다. 이들 세가지 관리유형은 완전히 고정된 것은 아니다. 이들 지역도 시간이 지나고 노후 상황이 심각해지면 정비형으로 구분돼 정비사업이 가능하게 된다.

 

▲길 하나를 사이에 두고 한 쪽은 정비형으로 지정돼 재개발사업을 하는데, 건너편 쪽은 보존형으로 지정됐을 경우 주민 의견 수렴 과정에서 갈등 요소는 없겠나=주민의식이 많이 바뀌어졌다고 본다. 무조건 개발사업을 주장하는 경우는 많이 줄어들었다고 본다. 이미 뉴타운 지역에서 지구지정 해제 요구가 높아지고 있지 않나. 오히려 주민들의 요구가 계획안 안에 담길 경우 주민들이 더 선호할 수도 있다.