뉴타운사업을 활성화시키기 위해서는 무엇보다 주민들의 추가부담금을 줄일 수 있는 방안 모색이 필요하다. 부동산시장 침체 상황을 단기간 내에 바꾸기는 힘들겠지만 주민들의 부담을 경감시킬 수 있는 방안은 충분히 마련할 수 있다는 것이 전문가들의 주장이다.

 

▲기반시설 등 공적부담 정부·지자체 지원=우선 기반시설에 대한 정부의 지원 확대가 시급하다는 것이 전문가들의 주장이다. 뉴타운사업은 정비기반시설을 공공이 제공하는 것을 원칙으로 도입된 제도다. 하지만 현행 〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에는 기반시설에 대한 설치는 사업시행자가 공급하도록 규정하면서 조합의 부담이 커진 상황이다.

 

조합이 기반시설을 설치해 공급할 경우 국공유지를 무상양도 받거나 용적률 인센티브 등의 혜택이 주어진다. 하지만 조합이 기반시설을 설치하는 비용에 비해 주어지는 혜택은 턱없이 부족한 것이 현실이다.

 

실제로 대한건설학회의 한 연구보고에 따르면 부산의 뉴타운구역 중 10개 구역을 대상으로 기반시설을 설치함에 따른 용적률 완화를 적용한 결과 대부분의 구역들이 상한용적률로 인해 조합의 손해가 발생하는 것으로 나타났다.

 

따라서 기반시설 설치에 소요되는 비용을 정부가 지원해 주거나 실질적인 혜택을 받을 수 있는 방안이 모색돼야 한다.

 

한 정비업체 관계자는 “구역 상황에 따라 다르긴 하지만 사업비 중 기반시설설치 비용이 공사비 다음으로 높은 비율을 차지하는 경우가 대부분이다”며 “공공이 설치해야 할 기반시설을 조합에 전가함에 따라 적지 않은 조합원 부담금이 발생하고 있다”고 주장했다.

 

▲분양가상한제·재건축초과이익 등 규제 정책 폐지=정비사업 관련 규제도 철폐해야 주민들의 부담을 줄일 수 있다. 정비사업 관련 규제는 부동산시장이 활성화됐던 시기에 집값 안정을 목표로 도입된 것들이 대부분이다. 따라서 부동산시장이 침체된 현재 상황과는 맞지 않다는 의미다.

 

그럼에도 불구하고 재건축·재개발 관련 규제는 여전히 시행되고 있어 사업추진에 걸림돌이 되고 있다. 먼저 재개발의 경우 임대주택 건설 의무를 축소하거나 인수가격을 현실화시켜야 한다는 전문가들의 지적이다. 특히 지방에서는 임대주택을 공급해도 정부나 지자체가 사들일 제원이 없는 실정이다. 그런데 여전히 임대주택을 의무적으로 건설하라고 요구하고 있다.

 

따라서 임대주택을 지자체에 맞게 공급하도록 건립 비율을 조정하는 방안이 모색돼야 한다는 지적이다.
재건축의 경우 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따라 초과이익을 환수 당하고 있는 상황이다. 재건축초과이익 환수는 초과이익 산정방법이나 대상, 형평성 등에서 많은 문제점들이 제기됐던 제도다. 실제로 재건축초과이익 첫 사례지역은 중랑구의 우성연립과 정풍연립 재건축은 재건축부담금을 놓고 해당 구청과 갈등을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

 

여기에 최근과 같이 부동산시장이 악화된 상황에서도 초과이익을 환수함에 따라 조합원들의 부담이 높아지고 있다. 따라서 부동산시장 상황에 맞춰 초과이익 환수 비율을 조정하거나 폐지해야 한다는 것이 전문가들의 견해다. 여기에 지방 미분양사태의 원인 중 하나로 평가받고 있는 분양가상한제도 여전히 시행되고 있어 폐지돼야 한다는 목소리가 높다.

 

한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “지난 참여정부 시절에 가해진 정비사업 관련 규제들이 부동산 침체 이후에도 아직까지 이어지고 있다”며 “집값 안정을 목표로 적용된 분양가상한제, 임대주택 건립의무, 재건축초과이익 환수 등을 과감하게 풀어야 정비사업이 활성화될 수 있다”고 말했다.

 

 

 

■ 왜 실패했나
뉴타운사업에 반대하는 이유 중 하나가 바로 임대수익으로 인한 수입원이 사라진다는 점이다. 뉴타운구역 내 주택 소유자 중에는 전·월세를 통해 수익을 얻는 주민들이 많다.

 

실제로 한 조사결과 뉴타운 28개소의 총세대수는 30만898세대로 이 중 세입자는 21만6천736세대로 약 72%에 달하는 것으로 나타났다.

 

이 조사에 따르면 서울시 내 뉴타운 내 세입자 비율은 △왕십리뉴타운 84.7% △돈의문뉴타운 80.1% △노량진뉴타운 82.1% △영등포뉴타운 86.9% △천호뉴타운 83.6% △신길뉴타운 87.6% △이문휘경뉴타운 81.5% 등으로 전체 평균이 80%를 넘는 곳도 다수인 것으로 조사됐다. 결국 뉴타운사업을 추진할 경우 1개 주택을 분양받아 소유자 본인이 거주하거나 1세대에게만 임대를 줄 수 있기 때문에 임대수입이 줄어들거나 없어지게 된다는 의미다.

 

여기에 세입자들 역시 주택 부족으로 인해 재정착할 수 있는 가능성이 희박하다는 점도 문제다. 세입자 비율에 비해 임대주택이 부족하기 때문이다.

 

실제로 세입자세대수 대비 임대주택 건립비율은 △전농답십리뉴타운 11.2% △아현뉴타운 11.3% △노량진뉴타운 9.3% △천호뉴타운 2.4% △신길뉴타운 11.2% △신림뉴타운 12.0% △흑석뉴타운 13.0% 등으로 전체 세입자의 약 10% 내외인 것으로 나타났다.

 

다만 재정비촉진사업의 경우 촉진사업으로 인해 증가되는 용적률의 50%를 임대주택으로 건설하도록 하고 있어 실제 공급량은 이보다 늘어날 전망이다. 하지만 용적률 상향에 따른 임대주택 수량이 많지 않은 것이 사실이어서 대부분의 세입자들은 재정착하기 힘든 상황이다.

 

결국 뉴타운사업으로 인해 소유주는 임대수입원이 사라지게 되고, 세입자는 재정착을 하고 싶어도 거주할 주택이 줄어들게 되는 것이다.

 

이러한 가운데 최근 이른바 ‘부분임대 아파트’가 해법이 될지 귀추가 주목되고 있다. ‘부분임대 아파트’ 또는 ‘세대분리형 아파트’라 불리는 이 주택은 한 가구의 아파트를 둘로 나눠 두 가구가 독립적으로 거주할 수 있다.

 

따라서 한 가구를 분양받더라도 소유주가 거주하면서 세입자를 두거나, 두 가구의 세입자를 둘 수 있다는 장점이 있다. 특히 출입구를 따로 만들어 두 가구가 완전하게 독립적으로 생활할 수 있기 때문에 단독주택이나 다가구주택보다 편리하다.

 

실제로 최근에는 뉴타운은 물론 건설사들도 부분임대 아파트를 도입하는 사례가 늘고 있으며 분양 인기도 높은 상황이다. 최근 동부건설이 흑석동에서 분양한 ‘흑석센트레빌2차’와 부산 장전동에 벽산건설이 분양하는 ‘벽산블루밍 장전디자인시티’도 부분임대 아파트를 도입해 성공적인 분양 성적을 거뒀다.

 

하지만 ‘부분임대 아파트’만으로는 세입자 문제를 해결하기 불가능하다는 것이 전문가들의 지적이다. 무엇보다 세입자 이주문제에 대해 정부의 지원이 필요하다는 지적이다.

 

현행 세입자 보상대책은 조합이 일정 요건을 갖춘 세입자에 한해 주거이전비와 임대주택을 공급하도록 하고 있다. 결국 세입자 보상으로 조합원은 추가부담금이 발생하고, 세입자 역시 재정착에는 턱없이 부족한 보상으로 인해 불만이 쌓이게 되는 것이다.

 

강북의 한 재개발 조합장은 “조합 입장에서는 세입자 보상대책으로 책정되는 비용이 만만치 않아 조합원에게 부담이 되고 있는 상황”이라면서도 “세입자 입장에서는 1천400만~1천500만원을 받아 새로운 곳에 정착하는 것도 쉽지는 않을 것”이라고 말했다.

 

이어 “세입자에 대한 모든 책임을 조합에게만 떠넘기지 말고 정부와 지자체가 적극적으로 지원을 해야 사업이 원활하게 추진될 수 있을 것”이라고 말했다.