그동안 조합을 옥죄던 각종 무효소송이 조합승소로 결론이 모아지고 있다. 이른바 ‘비상대책위원회’의 무차별적인 소송에 시달렸던 조합들은 이제야 지긋지긋한 싸움에서 해방됐다. 하지만 기쁨도 잠시, 이번엔 공공관리제도라는 더 큰 벽을 만나게 됐다. 공공은 그동안 민간방식에 의해 진행됐던 정비사업에 ‘비리’라는 낙인을 찍고 마녀사냥식 조합몰이에 나서고 있는 모양새다. 물론 투명성과 공공성이라는 명분 앞에 어느 누구도 이의를 달지 않는다. 하지만 공공관리제도의 구체적인 액션플랜이 사실상 없다는 게 문제다. 재건축·재개발이 용적률 호재에도 불구하고 하반기 전망이 밝지 않은 이유다.

 

오는 7월 16일부터 서울시내 모든 재개발·재건축구역에 대해 공공관리제도가 시행된다. 특히 서울시가 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦추기로 해 때아닌 수주러시가 이어지고 있다.

 

▲건설사 수주 못하면 1년간 굶는다=최근 건설사들의 수주전에 기름을 부은 것은 7월부터 시행되는 공공관리제도다. 공공관리제도 시행 이후에는 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 늦어지기 때문에 적어도 1년 이상 서울에선 재건축·재개발 수주가 불가능해진다는 게 업계의 판단이다.

 

특히 재건축·재개발시장의 매력은 절반 이상의 입주자가 확보된 안정된 사업이라는 점이다. 조합에서 입주자를 자체적으로 소화해 준다. 최근 시공자 선정을 준비하고 있는 재건축·재개발 단지 대부분이 알짜배기 입지에 놓여 있어 일반분양분 역시 미분양 리스크가 크지 않다.

 

결국 7월 16일 공공관리제도 시행은 사실상 재건축·재개발사업의 막차 경고음이나 다름 없다. 시공자 선정시기가 늦춰지고 서울시 요구에 따라 시공자가 선정돼 조합의 자율성이 낮아지게 된다. 전문가들은 공공관리제도가 시행되면 통상 사업이 1년가량 더 늦어질 것으로 예상하고 있다.

 

▲둔촌, 고덕 등 재건축은 전쟁중=10여년만에 찾아온 강남권 수주전쟁이 본격화하고 있다. 최근 고덕지구 아파트단지들과 둔촌주공의 시공자 선정이 임박해지면서 건설사간 ‘총성 없는 전쟁’이 벌어지고 있다.

 

사업비 규모도 엄청나다. 둔촌 주공의 사업비가 4조원으로 알려진 가운데, 비교적 사업비가 큰 고덕 2단지 1조~2조원을 비롯, 모두 8조원 규모의 돈이 강동의 재건축사업에 들어갈 것으로 전망된다. 강동발 8조원 전쟁의 전장은 재건축 단지였다.

 

특히 재건축 시공자 선정의 ‘잣대’가 종전 건설사 브랜드이미지에서 무상지분율로 옮겨가고 있다는 점이 주목을 끌고 있다. 경기 침체와 재건축 규제 등으로 재건축에 따른 조합원들의 비용부담이 증가하면서 조합원들이 시공사 선정에서 무상지분율을 높게 제시하는 건설사를 선호하고 있다. 이에 따라 재건축 수주전에서 건설사들의 무상지분율 경쟁이 더욱 가열될 전망이다.

 

▲재개발 용적률 상향 혜택 조기화=재개발 용적률 상향 혜택을 받기 위해 뉴타운 사업이 지연되자, 서울시가 사업계획 변경 기간을 1년에서 6개월 이내로 단축키로 했다.

 

서울시는 지난 3월 소형주택과 임대주택의 원활한 공급을 위해 뉴타운지구 내 주택재개발 사업의 기준 용적률을 20%포인트 상향 조정한 바 있다.

 

이를 적용하기 위해서는 뉴타운 촉진계획 변경이 선행되야 하는데 이 기간이 12개월 이상 걸리자 서울시는 후속조치로 뉴타운 사업의 계획 변경 기간을 6개월 이내로 단축한다고 지난 25일 밝혔다.

 

하지만 여전히 현장 반응은 시큰둥하다. 다만 공공관리 문턱에 걸쳐 있는 재개발구역들의 경우 오히려 사업추진에 호재를 맞고 있다. 일부 대형 건설사들이 서울 강남권 재건축에서 강북권 재개발로 수주전을 확대하고 있고 있기 때문이다.

 

▲리모델링 기대감 국회서 판가름=세대수 중측 리모델링에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데 국회에 눈이 쏠리고 있다.

 

조정식 민주당 의원은 리모델링 때 증축을 통해 기존 가구 수보다 10% 늘려 지을 수 있도록 한 〈주택법〉 개정안을 국회에 제출해 놓은 상태다. 개정안이 통과돼 가구 수 증가분을 일반분양할 수 있게 되면 조합원들이 부담해야 하는 리모델링 자금 부담이 줄어들게 된다.

 

한편 정책 변수에 민감한 부동산 시장은 지방자치단체장이 누구인가에 따라 크게 좌우된다. 특히 우리나라 인구의 절반이 모여 사는 수도권 자치단체장은 각종 개발 계획을 추진하는 실질적인 주체로 전체 부동산 시장을 이끈다. 내집마련을 준비하는 사람들이나 부동산 투자자들이 지자체 선거에 관심을 가져야 하는 이유다.