시·도지사가 재개발·재건축 이주시기 조정 가능
동의서 징구시 인감증명서 대신 지장날인·자필서명
‘세대수 17% 이상’ 임대의무건립도 용적률 인센티브
올 하반기부터 시·도지사가 재건축·재개발 사업시기를 조정할 수 있게 된다. 각종 동의서 징구시 인감증명서 첨부 제도도 사라진다. 지난달 15일 국토부해양부는 이 같은 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안을 입법예고했다. 국토부 관계자는 “다수의 정비사업이 동시에 진행돼 많은 주택이 일시에 철거되는 경우 이주·수요 집중으로 전세가격이 상승하는 등 주거 안정을 저해하는 경우가 있었다”며 “시·도지사가 사업시행인가나 관리처분인가 시기를 조정하도록 시장·군수에게 요청하면 이를 따르도록 의무화했다”고 밝혔다. 입법예고된 개정안의 주요내용에 대해 알아본다.
▲사업시행 및 관리처분인가 시기 조정=정비사업의 시기를 조정할 수 있는 권한이 시·도지사에게 부여된다. 시·도지사가 시장·군수에게 사업시행인가 및 관리처분인가 시기의 연장을 요청하는 경우 특별한 사유가 없는 한 이를 따르도록 했다.
신설되는 개정안 제77조의5제1항은 “시·도지사는 주택시장의 안정 등을 위해 필요한 경우 제28조에 다른 사업시행인가 및 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 시기를 조정하도록 시장·군수에게 요청할 수 있으며, 요청을 받은 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다”고 규정하고 있다.
또 제2항은 “사업시행인가 및 관리처분계획의 인가 시기의 조정에 관한 기준, 방법 및 절차 등에 대해서는 시·도조례로 정한다”고 돼 있다.
▲인감증명서 요구사무 감축=각종 동의서 징구시 인감증명서 대신 지장날인 및 자필서명으로 동의방법이 바뀐다. 다만 해외 장기체류 등 불가피한 경우 현행 인감증명서 첨부방법도 가능하다.
현재 추진위원회 구성 동의, 추진위 업무 동의, 조합설립 동의 등은 토지등소유자의 인감증명서 첨부를 의무화하고 있다. 하지만 앞으로는 주민등록증이나 여권 등 신분증 사본에 지장을 날인하고 자필로 서명한 문서의 사본을 제출하는 방식으로 서면동의 방법이 바뀌게 됨에 따라 인감증명서 요구사무가 줄어들게 된다.
현행 제17조제1항은 “제7조제1항, 제8조제1항부터 제4항까지, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3항까지, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부해야 한다. 이 경우 인감증명서를 종전에 제출한 경우에는 이를 첨부하지 않을 수 있으나, 인감도장의 변경 등으로 인해 인감증명서의 첨부가 필요하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.
하지만 개정안 제17조제1항은 “(전략) 동의는 서면동의의 방법으로 하되 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본(토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명한다)을 첨부해야 한다. 다만 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다”고 돼 있다.
▲세입자 용적률 인센티브 확대=세입자 용적률 인센티브 제도도 확대된다. 지금은 주거이전비나 휴업보상비를 법률에서 정한 기준이상으로 보상할 경우에 한해 용적률을 완화받을 수 있지만 앞으로는 재개발 임대주택 의무건립시에도 용적률 인센티브가 적용된다.
세입자에 대한 용적률 특례를 규정하고 있는 현행 제40조의2는 “사업시행자가 제40조제1항 단서에 따라 대통령령으로 따로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125이하의 범위 안에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다”고 규정돼 있다.
이에 비해 개정안 제40조의2는 “사업시행자가 제40조제1항 단서에 따라 대통령령으로 따로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 등 세입자와 관련해 이 법에서 정한 최저기준 이상으로 대책을 수립해 시행하는 경우 〈국계법〉 제78조제1항에도 불구하고 (후략)”으로 바뀐다. 즉 ‘(전략)하는 경우 등’으로 확대된 셈이다.
국토부 관계자는 “지금은 주거이전비(4개월)와 휴업보상비(4개월)를 법에서 정하는 기준 이상으로 보상하는 경우에만 용적률을 상향할 수 있다”며 “그 외에 다양한 세입자 보호대책을 마련·시행하는 경우에도 용적률 상향이 가능토록 해 세입자 주거안정을 높일 수 있도록 했다”고 설명했다.
이에 따라 전체 건설예정 세대수의 17% 이상을 재개발 임대주택으로 짓는 경우에도 용적률 인센티브를 적용받게 된다.
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노후·불량건축물서 ‘철거가 불가피한’ 삭제
■ 쟁점은 뭔가
노후·불량건축물의 용어정의를 두고 논란을 일으켰던 ‘철거가 불가피한’이라는 자구가 삭제된다.
또 재개발도 재건축처럼 법적상한용적률을 적용받게 된다. 이런 내용을 담은 〈도정법〉 개정안이 의원입법으로 발의돼 현재 국토해양위원회에 회부돼 있다. 먼저 지난달 8일 손범규 의원이 대표발의한 개정안과 지난 3월 29일 이종걸 의원이 대표발의한 개정안의 경우 모두 ‘철거가 불가피한 건축물’에 대한 자구를 삭제하는 내용을 담고 있다.
현행 〈도정법〉은 어떤 건축물이 철거가 불가피한 건축물인지에 대해 명확한 기준을 두고 있지 않아 이에 대한 해석이 분분한 게 사실이다.
손 의원 측 관계자는 “도정법 제2조제3호다목의 경우 반드시 ‘철거가 불가피한’ 건축물이어야만 정비사업의 대상이 되는 것처럼 해석되는 구조로 입법됐다”면서도 “이는 법의 본래 취지와 달리 표현된 것”이라고 밝혔다. 이어 “법원판결 등에 따라 정비사업이 저지되는 등 본래 규범력을 달성할 수 없게 된 치명적인 문제가 있다”며 “본래 취지에 맞게 개정하기 위해서는 자구를 삭제해야 한다”고 부연했다.
지난 3월 29일 김성태 의원은 재개발도 법적상한용적률을 적용받도록 하는 개정안을 대표발의했다. 도심지 내 주택 공급을 확대하고 세입자 등 원주민들의 재정착을 제고하기 위해 재개발의 경우에도 재건축처럼 용적률을 완화해야 할 필요가 있다는 것이다.
이밖에 정비사업 구역내 강력범죄를 예방하기 위한 안전대책도 발의됐다. 지난 3월 26일 전여옥 의원의 대표발의안과 3월 15일 장제원 의원의 대표발의안이 그것이다. CCTV 설치 의무화 등을 담고 있다.
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조합설립 신청후 30일 경과
신고수리 안되면 자동 인가
■ 체크 포인트
조합설립 자동인가제도가 도입된다. 조합설립을 신청한 날부터 30일이 지났는데도 신고수리가 되지 않으면 자동으로 인가되는 제도다. 또 토지등소유자 방식의 도시환경정비사업의 경우 소유자 불명 건축물에 대한 처분기준도 마련된다.
▲인구 50만 이상 대도시 시장에게 조례 제정 권한 이양=인구 50만 이상의 대도시 시장도 조례를 제정할 수 있게 된다. 지난해 2월 6일 〈도정법〉이 개정되면서 대도시 시장에게 정비기본계획 수립과 정비구역 지정 권한이 이양됐지만 당시 조례 제정 권한은 이양되지 않아 이번에 개정되는 것이다.
이에 현행법 제2조제3호 내용 중에서 ‘시·도조례’는 개정안 같은 조에서 ‘특별시·광역시·도·특별자치도 또는 인구 50만 이상인 시의 조례’로 바뀐다.
국토부 관계자는 “정비기본계획 수립과 정비구역 지정권한을 이양했지만 사업시행에 필요한 조례는 도의 조례를 따르도록 해 불합리한 점이 있었다”며 “인구 50만 이상의 대도시 시장이 지역여건에 맞는 조례를 제정할 수 있도록 해 정비사업 추진이 활성화 될 수 있을 것으로 전망된다”고 말했다.
▲조합설립 자동인가제 도입=조합설립인가를 신청한 날부터 30일 이내에 신고수리가 되지 않으면 자동으로 인가되는 제도가 도입된다. 조합설립인가 여부나 처리지연 사유에 대해 아무런 통지를 하지 않은 채 법적 처리기간이 경과할 경우 민원불편과 행정의 투명성 원칙에 위반하는 결과를 초래할 수 있다는 판단에서다.
개정안 제16조제6항은 “시장·군수는 제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립(변경)인가·신고를 받은 날부터 30일 이내에 인가·신고수리 여부 또는 처리 지연 사유를 통보해야 한다. 이 경우 그 기한 내에 인가·신고수리 여부 또는 처리 지연 사유를 통보하지 않은 경우에는 그 기한이 지난 날의 다음날에 인가·신고 수리한 것으로 본다”고 돼 있다.
▲소유자 불명 건축물 처분기준 마련=소유자 확인이 곤란한 건축물에 대한 처분기분이 마련된다. 조합방식의 경우에는 조합설립인가일을 기준일로 정하고 있지만 토지등소유자 방식의 도시환경정비사업의 경우 정해져 있지 않은 게 사실이다.
현행 제45조제1항은 “사업시행자는 정비사업을 시행함에 있어 제16조의 규정에 의한 조합 설립의 인가일(제8조제4항에 따라 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정한 경우에는 제8조제5항에 따른 고시일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다”고 돼 있다.
이에 개정안 제45조제1항은 “(전략) 조합 설립의 인가일(제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 제28조에 따른 사업시행인가일을 말하며, 제8조제4항 후략)”으로 바뀐다.
