재개발, 재건축사업에서 감정평가는 조합원들의 현재 재산, 또는 향후 분양받을 건물의 재산을 수치화시킨다는 측면에서 중요한 덕목이다. 직·간접적으로 조합원 또는 조합의 재산을 평가함으로써 조합의 수입 또는 지출에 큰 영향을 미치기 때문이다. 정비사업의 감정평가 종류로는 관리처분 시 적용하는 종전·종후자산평가를 비롯해 정비기반시설 무상양수·도, 국·공유지 처분, 수용, 매도청구, 현금청산, 소유자 확인곤란 부동산의 처분, 택지비, 현물출자자산 등이 있다. 감정평가 전문가들은 특히 종전자산에 대해 조합원 한 사람이 사업을 위해 출자한 지분비율로 정리하는 것이 가장 이해가 쉽다는 설명을 하고 있다.

 

▲종전자산평가=종전자산은 조합원들이 현물로 출자하는 토지 및 건축물 등 부동산을 뜻한다. 권리가액의 결정을 목적으로 하며 가격시점은 사업시행인가고시일 기준으로 관리처분계획인가 신청 전에 감정평가를 실시한다.

 

한국감정평가협회의 주택재개발, 재건축사업 등에 대한 평가지침에 따르면 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 이때 구역지정은 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 공법상 제한을 받지 않은 상태를 기준으로 한다.

 

종전자산은 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다. 여기서 개발이익이란 △정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분 △사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것 등이 배제된 것이다.

 

도로 및 구거부지 등 평가는 토지보상평가지침의 규정을 준용하게 된다. 이 경우 공도·사도 등의 구분은 그 도로 등의 종류, 설치목적, 성격 등을 기준으로 판단하되 소유자는 판단의 기준에서 제외된다. 또 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경 전의 용도지역을 기준으로 비교표준지를 선정해 평가한다.

 

또 〈서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례〉에 따르면 종전 토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 〈지적법〉 제2조제1호 규정에 의한 소유토지별 지적공부에 의한다. 다만 1필지의 토지를 수인이 공유로 소유하고 있는 경우에는 부동산등기부의 지분비율을 기준으로 한다.

 

▲도로 등의 평가는=도로부지는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙 제26조에 의해 평가한다. 〈사도법〉에 의한 사도는 인근 토지평가액의 5분의 1이내로 평가를 하게 되며 사실상의 사도는 인근 토지평가액의 3분의 1이내 범위에서 평가 금액이 형성된다.

 

여기서 사실상의 사도란 △도로개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로 △토지소유자가 그 의사에 의해 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 △〈건축법〉 제35조에 의해 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로 △도로개설당시 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위해 설치한 도로 등을 뜻한다.

 

공도는 위치, 면적, 형상, 지세 등 개별요인을 비교해 정상평가를 하게 된다. 공도에는 △〈도로법〉 제2조의 규정에 의한 도로 △〈도로법〉 시행령 제10조의 규정에 의한 준용도로 △도시계획사업에 의해 설치된 도로 △기타 〈농어촌도로정비법〉 제2조의 규정에 의한 농어촌도로 등이 포함돼 있다.

 

건물의 평가는 일반적으로 원가법으로 평가하게 된다. 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하며 법령에 위반해 건축된 부분의 면적은 제외한다. 이때 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세 과세대장 또는 측량성과를 기준으로 종전 건축물의 소유면적을 결정할 수 있다.

 

이밖에 무허가 건축물 중 기존무허가 건축물은 종전자산 평가대상이지만 신발생무허가 건축물은 종전자산으로 인정되지 않는다. 구분건물의 평가는 토지, 건물을 일괄해 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 평가한다.

 

김석기 중앙감정평가법인 김석기 이사는 종전자산평가에 대해 “종전자산평가는 조합원 개인별 출자비율을 결정하는 것이므로 조합원 간 형평을 유지하는 것이 가장 중요하다”며 “특히 단독주택, 다세대, 연립주택, 아파트가 혼재돼 있는 조합의 경우 조합원 간 이해가 첨예하게 대립하게 돼 형평성 있는 종전자산평가가 요구된다”고 설명했다.

 

이어 “조합원들은 종전자산을 출자지분비율로 생각하면 이해가 빠를 것”이라며 “예를 들어 조합원이 100명이고 100억원이 출자됐으며 내 종전자산금액이 1억원이면 내 출자지분비율은 1%가 되는 것이다”라고 덧붙였다. 따라서 내 종전자산금액만 높아질 수 없다는 것이 전문가들의 설명이다.

 

 

 

■ 종후자산 평가
종후자산은 조합원에게 분양될 관리처분계획서상 분양예정의 대지 또는 건축시설(통상적으로 신축된 아파트)을 뜻하며 가격시점은 분양신청기간의 만료일이다.

 

재개발의 경우 〈서울시 도·정 조례〉를 살펴보면 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다.

 

단 공동주택의 경우 사업시행자가 제시한 원가(대지비, 건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반비용) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다.

 

사업시행자가 제시하는 원가산출근거는 자금운영계획서 상에 기재돼 있다. 토지 부분의 투입원가는 종전자산가액, 대지조성비(암반굴착공사비, 토목공사비), 기부채납 및 양여재산차액, 건축물철거비, 공사측량비, 주거대책비, 하수처리부담비, 인입공사부담금, 손실보상금, 이설공사비 등이다.

 

건물부문의 투입원가는 건축시설공사비, 공사비부가가치세, 설계 및 감리용역비가 포함되며 공통부문은 △조합운영비 △행정용역비 △부가가치세 △보존등기비 △대여금이자 △교통시설부담비 △감정평가수수료 △공공시설용역비 △분양보증금수수료 △소송 및 민원처리비 △예비비 등이 산정돼 있다.

 

한국감정평가협회의 평가지침에 따르면 재건축사업의 경우 인근 지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등과 당해 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려한 적정가격으로 평가하게 된다.

 

재개발·재건축사업의 종후자산평가에서 중요시되는 것이 효용지수 산정이다. 유사 아파트 분양사례 및 기존아파트 시세 등을 수집·분석하고 조망, 일조, 소음, 사생활 등을 3D컴퓨터로 시뮬레이션해 층별·향별·위치별·기타 효용지수 자료를 구축한다. 이후 대상부동산의 특성을 감안 대상아파트의 세대별 효용지수를 산정하게 된다.

 

 

 

■ 감정평가 종류
정비사업에서 발생하는 감정평가는 종전·종후자산평가 외에 △국·공유지 처분 △정비기반시설 무상양수·도 △수용(재개발) △매도청구(재건축) △현금청산 소유자확인곤란 부동산의 처분 △택지비 △현물출자자산 평가 등이 있다.

 

〈도정법〉에 따르면 구역 내 국·공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 우선 매각할 수 있고 이때 가격 시점은 사업시행일자 고시일자를 기준으로 평가하게 된다.

 

또 〈국유재산법〉 시행령, 〈지방재정법〉 시행령 등에 따르면 ‘공공사업 필요한 국유재산을 사업시행자에게 처분하는 경우 해당 법률에 의해 산정한 보상액을 국유재산의 처분 가격으로 한다’고 규정하고 있다.

 

〈서울시 도·정 조례〉에 의하면 국·공유지를 점유·사용하고 있는 건축물소유자에게 우선 매각하는 기준은 △200㎡이하의 건축물로 담장 등으로 경계가 구분돼 실제 사용하고 있는 면적 △경계의 구분이 어려운 경우 처마 끝 수직선을 경계 △사유지와 국·공유지를 함께 점유·사용하고 있는 경우 사유지 포함해 매각면적이 200㎡를 초과하면 안됨 등으로 구분했다.

 

이밖에 수용평가는 재개발사업, 매도청구를 위한 평가는 재건축사업의 미동의자를 상대로 각각 평가를 실시한다. 가격시점은 재개발·재건축 모두 구역지정일 또는 현장조사완료일이며 수용은 분양신청기간 종류 후 매도청구는 조합설립인가 후 감정평가를 실시한다.

 

소유자확인이 곤란한 부동산을 처분할 때도 감정평가를 실시하는데 가격시점은 구역지정일 또는 현장조사완료일이며 사업시행인가 후 감정평가를 실시하게 된다. 일반분양아파트를 대상으로 하는 감정평가도 실시한다. 목적은 일반분양아파트의 분양가상한제 적용을 위해서이며 가격시점은 감정평가 신청일, 감정평가시기는 일반분양승인 신청 전이다.