지지부진한 정비사업장에 구원투수 역할 ‘톡톡’
보상금 주민 반발·부실 임대사업자 정리해야

기존 재개발·도시환경정비 등 도시정비사업에 뉴스테이(기업형 임대주택)를 접목한 뉴스테이 연계형 정비사업이 시행된 지 1년여가 지났다.

침체된 정비사업장의 구원투수 역할을 해내고 있다는 긍정적인 평가가 있는 반면 보상금이나 이주대책을 놓고 주민들과 갈등을 빚거나 임대사업자가 사업 참여 이후 중도에 하차해 사업이 다시 원점으로 돌아갈 위기에 놓인 사업장도 늘고 있다.

일각에선 뉴스테이 연계형 정비사업이 아직 초기 단계로 시장에 완전히 안착할 수 있을 지는 좀 더 지켜봐야한다는 우려의 시선도 존재한다. 특히 주택매입가격을 둘러싼 주민들과 임대사업자의 갈등과 검증되지 않은 임대사업자의 참여 등은 반드시 해결해야할 과제로 꼽히고 있다.

▲‘지지부진’한 정비사업장 활로 개척

새 정부 출범이후 이전 정부 주택정책의 대명사인 뉴스테이(기업형 임대주택)의 존폐 여부에 갑론을박이 이어지고 있다.

중산층을 타깃으로 한 주택정책인 만큼 높은 임대료로 인해 서민들의 주거비용을 상승시킬 우려가 있는 반면 뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 오랜 기간 정체된 주택정비사업을 활성화시킬 수 있다는 장점이 있다. 뉴스테이 연계형 정비사업은 재건축·재개발 등을 통해 공급되는 일반분양 아파트를 임대사업자가 사들여 뉴스테이로 공급하는 것이다.

정부와 지자체가 용적률을 상향해주고 기금을 지원하는 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여주는 대신, 조합원 지분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 기업형 임대사업자가 일괄 매입해 임대사업을 진행하는 방식이다.

정부가 지난 2015년 뉴스테이 연계형 정비사업 시범사업 구역으로 △청천2 재개발·십정2 주거환경(인천) △누문동 도시환경(광주)을 지정한 이후 현재까지 지정된 사업장은 총 27곳에 달한다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 임대사업자가 일반분양 물량을 전부 사들이기 때문에 조합 입장에선 미분양 위험이 없고, 정비사업이 지지부진한 지역에서는 이 방식으로 추진동력을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 낙후된 주거환경이 개선되고, 저렴한 공공임대주택 공급으로 서민 주거공간을 확충하는 효과도 있다.

홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사는 “뉴스테이 연계형 정비사업 시행으로 지자체는 원도심 개발을 통해 낙후된 도심지역 전체에 활력을 불어넣을 수 있으며, 조합은 정비사업 시행에 필요한 사업비를 마련할 수 있고 지자체로부터 용적률 상향 등의 혜택을 받아 일반분양 주택을 더 많이 지을 수 있어 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 구조”라고 말했다.

아울러 뉴스테이 연계형 정비사업이 최근 부동산 경기침체로 어려움을 겪는 건설사는 물론 신탁사와 자산운용사, 임대사업자의 새 먹거리 창출에 기여하고 있다는 점도 긍정적인 측면이다.

정부가 분양주택용 택지 공급을 제한하고 있는 가운데 건설업계 입장에서 뉴스테이 연계형 정비사업은 사업 포트폴리오 다각화에 효과적이면서 비교적 안정적으로 수익을 낼 수 있는 수단이다. 때문에 최근 중견건설사의 참여도 잇따르고 있다.

한 중견건설사 관계자는 “뉴스테이 공급량 자체가 늘고 사업 진입조건이 처음보다 완화됨에 따라 중견 건설사에까지 사업 기회가 확대되고 있다”며 “앞으로도 지방 주택시장을 중심으로 중견 건설사의 뉴스테이 사업 참여는 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.

건설사 뿐만 아니라 은행 및 증권사, 신탁운용 등 금융회사들도 임대사업 투자에 따른 새로운 수익모델을 발굴할 수 있다는 점에서 최근 사업 참여가 활발하다.

한 증권사 관계자는 “뉴스테이 연계형 정비사업방식이 시행주체·투자자·건설사 모두에게 부담이 없는 구조인데다 업무지원에 따른 안정성도 강화돼 안정적인 투자처가 될 수 있다는 점에서 금융업계의 참여가 늘고 있는 추세”라고 전했다.

▲일부지역 중심으로 뉴스테이 반대 여론 확산

뉴스테이 연계형 정비사업이 모든 사업장에서 원만하게 진행되는 건 아니다. 몇몇 현장에서는 현금청산금(보상금)이나 이주대책을 놓고 기존 원주민의 반발이 극심하다. 기업형 임대사업자가 매입하는 토지의 자산평가금액이 턱없이 낮게 책정됐다는 이유 때문이다.

실제 인천 십정2구역과 송림초교구역 등 사업지의 원주민들은 기존 살던 집을 내주고도 같은 면적의 아파트를 분양받으려면 1억원에 가까운 분담금을 내야 한다며 반발하고 있는 것으로 알려졌다.

때문에 십정2구역의 일부 주민들은 뉴스테이 주택을 임대사업자에게 헐값에 넘겼다며 유정복 인천시장과 김우신 전 인천도시공사 사장을 검찰에 고발하기까지 했다.

사업 자체가 아예 무산된 곳도 있다. 서울시내 첫 정비사업 연계형 뉴스테이로 주목받았던 강북2구역 도시환경정비사업은 재개발 후 신축 임대주택 매각가격의 적정성을 두고 빚어진 조합원 간 갈등을 극복하지 못하고 지난해 11월 최종 무산된 바 있다.

아울러 뉴스테이 연계형 정비사업의 활성화를 가로막고 있는 장애요소로 지적되는 것이 검증되지 않은 민간 임대사업자의 무분별한 사업 참여다.

대표적인 곳이 지난 2015년 11월 국토부와 인천시가 나서 전국 최초로 뉴스테이 연계형 정비사업을 도입한 인천 십정2구역이다. 이곳은 최근 뉴스테이 임대사업자인 마이마알이의 부동산펀드 조성 불발로 사업이 무산될 위기를 맞았다.

십정2구역 주거환경개선사업 시행자인 인천도시공사는 최근 임대주택 사업자였던 마이마알이에 부동산매매계약 해지를 통보했다. 마이마알이 측이 약속했던 사업 추진을 위한 펀드조성 기한을 두 번이나 넘겼기 때문이다.

특히 이번 계약 해지로 도시공사가 마이마알이에 위약금까지 물게 되면서 일각에서는 최초 계약 당시 인천시의‘보이지 않는 힘’이 개입해 마이마알이를 상대로 특혜를 준 것이 아니냐는 의혹도 제기되고 있다.

이후 인천도시공사는 새로운 임대사업자를 물색했지만 최근 마감된 입찰에서 제안서 접수 업체가 1곳에 그쳐 입찰이 불발되는 등 사업 추진에 난항을 겪고 있다. 이와 관련 더불어민주당 인천시당은 인천도시공사가 십정2구역과 송림초교지구 뉴스테이 사업을 추진하며 직권남용 및 배임행위를 저질렀다며 검찰과 감사원에 진실 규명을 촉구하고 나섰다.

더불어민주당 인천시당 관계자는 “송림초교 뉴스테이 사업과 관련, 인천도시공사가 사업 성사를 위해 작년 12월 감정평가사 산정 주민 보상액을 900억원에서 800억원으로 삭감할 것을 주민 대표에게 강요한 것으로 나타났다”며 “신규사업자 선정과 사업성 검토가 완료될 때까지 보상금 지급과 주민 이주를 중단해야 한다”고 주장했다.