재개발 및 도시환경정비사업에서 세입자의 권한이 대폭 강화됐다. 국토해양부는 지난 5월 27일 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되고 6개월이 경과됨에 따라 지난달 28일부터 새 규정이 적용된다고 밝혔다. 또 이에 따른 시행령·시행규칙 개정안이 지난달 24일 국무회의를 통과하고 같은달 28일·이달 1일 각각 시행됨에 따라 △규정보다 손실보상을 초과하는 조합에게 용적률 인센티브 부여 △공공임대주택을 순환용주택으로 공급 △재개발임대주택의 공공 인수 의무화 △상가세입자 휴업보상금 상향조정 등의 내용을 담은 〈도정법〉이 시행된다고 설명했다. 이밖에 총회를 개최하려면 전체 조합원의 10% 이상이 직접 참석해야 하고 관리처분계획을 수립하거나 변경하는 경우 조합원 총수의 과반수 이상이 찬성해야 가능하도록 의결 요건이 강화됐다. 한편 지난달 28일 시행된 〈도정법〉에는 회계감사의 대상을 명확히 하는 내용도 담고 있어 보다 투명한 사업 운영을 유도하고 있다.

 

▲재개발 세입자 보상 증가될 듯=지난달 28일부터 시행된 〈도정법〉 및 시행령·시행규칙의 가장 큰 특징은 세입자에 대한 보상 및 권한이 크게 증가됐다는 점이다.

 

우선 사업시행자가 세입자에게 법령에서 정하는 손실보상의 기준 이상으로 주거이전비 또는 영업보상비를 지급하는 경우 용적률 인센티브를 부여하게 된다. 이때 완화범위는 정비구역에 적용되는 용적률 25% 이하에서 시·도 조례로 따로 정하게 된다.

 

완화되는 용적률을 적용받으려 할 때는 사업시행인가 신청 전에 △정비구역 내 세입자 현황 △세입자에 대한 손실보상 계획 등의 사항을 시장·군수에게 제출하고 사전 협의해야 한다. 시장·군수는 협의 결과를 사업시행자에게 통보해야 하며 사업시행자는 사업시행계획서 작성 시 세입자에 대한 손실보상 계획을 포함해야 한다.

 

국토부 관계자는 “세입자 보상으로 인한 조합의 손실을 용적률 완화로 보전하려는 것”이라며 “조합과 세입자 간 손실보상을 둘러싼 다툼이 해소될 수 있을 것으로 기대된다”고 개정 취지를 설명했다.

 

또 정관에서 정한 규정에 따라 세입자에게 손실보상을 한 조합원은 그 액수만큼 종전자산 평가액에서 차감된다. 〈도정법〉 제48조제7호에 따르면 관리처분계획에는 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 기재해야 한다. 이때 조합원의 종전 토지 또는 건축물의 가격산정 시 세입자로 인해 손실보상이 필요한 경우 정관으로 정하는 바에 따라 그 액수를 뺀 나머지 가격을 종전자산평가액으로 산정할 수 있다.

 

국토부가 지난 1일부터 〈도정법〉 시행규칙을 개정 시행함에 따라 상가세입자에 대한 휴업보상금 또한 상향 조정됐다. 개정된 시행규칙에 따르면 정비사업으로 인한 영업의 휴업 등에 대해 손실을 평가하는 경우, 휴업보상금을 인정하는 휴업기간이 이전 3개월에서 4개월로 늘어났다.

 

다만 △정비사업을 위해 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우 △영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 고유의 특수성으로 인해 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 등은 실제 휴업기간으로 정할 수 있게 했다. 이때 휴업기간은 2년을 초과할 수 없도록 했다.

 

▲공공임대 순환용 주택 활용, 순환정비방식 활성화=순환정비방식을 시행할 때 사업시행자는 한국토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급해 줄 것을 요청할 수 있게 됐다.

 

국토부 관계자는 “토지주택공사가 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 공급하도록 해 재개발 지역의 세입자 등 저소득주민들의 주거안정을 기하게 됐다”며 “내년까지 수도권에서 순환용주택으로 공급할 수 있는 공공임대주택은 약 1만6천호이다”고 밝혔다.

 

공공임대주택의 입주자격은 세대 합산 소득이 도시근로자 월평균 소득(2008년 기준 389만원)의 70% 이하인 거주자로써 해당 정비구역에 2년 이상 거주한 자로 한한다. 세입자에서 소유자 순으로 우선순위를 두고 공급하며 동일 순위 내에서 경쟁이 있는 경우 소득이 낮은 자에게 우선해 공급한다. 공급량은 활용가능한 공공임대주택의 50% 범위 내에서 공급하되 전세난 등의 우려로 순환용주택의 확대 공급이 필요한 경우 50%를 초과할 수 있도록 했다. 또 순환용주택으로 이주한 세입자 등이 사업완료 후에도 순환용주택에 계속 거주를 희망하는 경우 공공임대주택을 우선적으로 분양·임대할 수 있도록 함으로써 주거의 연속성이 확보되도록 했다.

 

이때 순환용주택의 분양 등으로 인한 특혜소지를 방지하기 위해 계속해 거주를 하기 위해서는 임대주택법 상 분양·임대기준을 준수하도록 했다. 우선분양자격은 거주자가 무주택자이고 순환용주택이 임대주택법에서 정하는 매각기준에 적합해야 한다. 우선임대자격은 거주자가 무주택자이고 임대주택법 상 입주자격을 만족해야 한다.

 

이밖에 종전에 임의규정이었던 재개발임대주택에 대한 공공의 인수를 의무화했다. 조합이 재개발임대주택을 인수 요청하는 경우 해당 지자체가 우선 인수하되 곤란한 경우에는 LH공사 등이 인수하도록 했다. 이때 인수가격은 택지비(감정평가비)와 건축비(임대주택법상 표준건축비)를 더한 값으로 하되 임대주택법 상 매입임대주택 분양전환기간을 준용해 인수 후 5년이 경과된 경우 분양전환이 가능하도록 했다.

 

한편 인수된 재개발임대주택 일부를 세입자 및 소수지분 소유자에게 토지임대부 주택으로 공급하도록 함에 따라 공급받을 수 있는 자의 소유지분 소유자 범위를 확정했다. 즉 토지임대부 주택 공급대상자는 △세입자 △90㎡ 미만의 토지만을 소유한 자 △부속토지 없이 40㎡ 미만의 주거용 건축물을 소유한 자로 한정했다.

 

 

■ 체크 포인트
세입자 및 관리처분계획에 대한 내용을 제외하고 현재 시행되고 있는 〈도정법〉 중 가장 눈에 띄는 부분은 총회 의사 및 의결정족수 부분이다. 총회를 열 때 조합원의 의사를 명확하게 반영하고자 일정 비율의 조합원이 총회에 출석한 경우에 한하여 개회를 할 수 있도록 했다. 또 조합원의 재산에 중대한 영향을 미치는 관리처분계획을 수립하거나 변경하는 경우에는 총회의 의결 정족수를 엄격히 했다. 이에 따라 조합의 총회는 조합원 10% 이상이 직접 참석해야 개회가 가능하며 관리처분계획을 수립하거나 변경할 때는 조합원 과반수 이상의 찬성을 받도록 했다.

 

공공이 사업을 시행할 때 세입자나 주민대표회의가 의견을 제시할 수 있는 길을 열어 두었다. 사업시행자는 △건축물의 철거에 대한 사항 △주민이주에 관한 사항(세입자 퇴거에 대한 사항 포함) △토지 및 건축물의 보상에 관한 사항(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항 포함) △정비사업비의 부담에 관한 사항 △세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주 자격에 관한 사항 △관리처분계획 및 청산에 관한 사항 △시공자의 추천 등에 대한 주민대표회의나 세입자의 의견을 반영하기 위해 노력해야 한다. 

 

이밖에 회계감사의 대상을 명확히 했다. 종전에는 추진위원회에서 조합으로 인계될 때 회계감사를 받아야 하는 대상이 ‘지출된’ 금액 3억5천만원이어서 지출되지 않은 채무가 포함되는지 여부가 불분명했다. 따라서 현실적으로 지출되지 않았다 해도 지출이 확정된 채무액을 포함해 회계감사 대상을 명확히 했다.

 

한편 정비구역 확대 지정의 근거가 마련됐다. 국토부는 이번 시행령 개정을 통해 기반시설의 효율적 배치 등을 위해 필요하다고 인정되는 경우 도시계획 심의를 거쳐 10% 범위 내에서 조례가 정하는 바에 따라 정비구역을 확대할 수 있는 근거를 마련했다.

 

 

■ 관리처분인가 변경사항
지난달 28일부터 개정 시행된 〈도정법〉에 따르면 관리처분계획 수립 및 변경시 감정평가를 통해 추산한 재산가치에 대한 내용을 총회 개최일 1개월 전에 개별적으로 통지해야 한다.

 

통지해야 할 내용은 △분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 △분양대상자별 종전토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 △정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등이다.

 

재개발·도시환경정비사업의 경우 재산 또는 권리를 평가할 때 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 하도록 했다. 이때 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정하되 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 할 때는 종후자산, 종전자산 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원의 합의로 산정토록 했다.