출구전략·매몰비용에 공공관리까지 ‘트리플딥 침체’
재건축부담금 유예 등 5·10대책이 그나마 ‘위안거리’
올 하반기 재건축·재개발 등 정비사업의 키를 잡고 있는 핫 이슈는 출구전략과 매몰비용, 공공관리 등으로 압축된다.
지난해부터 논쟁이 시작된 출구전략은 올해 초 법령 개정과 제도 개선을 통해 이미 시작됐다. 특히 서울에서는 박원순 서울시장이 취임한 후 정비사업에 대한 전반적인 재검토를 하겠다는 입장이어서 하반기에 본격적으로 출구전략이 시행될 전망이다.
또 경기도에서는 이미 주민조사 등을 통해 뉴타운사업에 대한 정리 작업에 돌입했으며, 인천·부산 등 광역지자체들도 2020년 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립하면서 예정구역을 대폭 축소해 ‘정비사업 몸집 줄이기’를 시작했다.
하지만 출구전략의 핵심문제인 매몰비용에 대한 지원은 여전히 논란의 중심이 되고 있다. 서울시는 출구전략으로 인한 매몰비용을 일부 지원하되, 정부의 지원이 필요하다고 주장했다. 하지만 주무부처인 국토해양부는 민간이 주체인 정비사업·뉴타운사업에 대한 비용을 국가가 부담하는 것은 적절치 않다는 단호한 입장이다.
이에 따라 매몰비용 부담은 일선 현장에서 새로운 분쟁의 원인으로 작용하고 있다. 실제로 최근 추진위·조합을 취소하는 출구전략이 시행되는 일부 현장에서는 토지등소유자와 집행부, 협력업체간에 분쟁이 발생하고 있는 상황이다. 결국 매몰비용이 해결되지 않은 상황에서 출구전략이 시행됨에 따라 업계는 적잖은 혼란을 겪게 될 전망이다.
공공관리제도 역시 정비사업의 악재로 작용될 가능성이 높다. 지난 2010년 도입된 이후로 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 미뤄지면서 정비업계에는 사실상 사업비 지원이 끊긴 상황이다.
그동안 정비업계에서는 추진위 단계에서 선정하는 정비업체, 설계사 등은 조합이 시공자를 선정하면 용역비 정산을 하는 것이 일반적인 관행이었다. 하지만 시공자 선정시기가 미뤄지면서 용역비를 정산 받지 못하는 협력업체들이 파산직전으로 내몰리고 있다. 일선 재건축·재개발 조합들도 사업비를 지원받지 못하면서 사업추진에 제동이 걸린 상황이다.
이처럼 올 하반기에는 출구전략과 매몰비용, 공공관리라는 삼중고를 겪게 될 것으로 예상되지만 재개발 법적상한용적률, 분양가상한제 폐지 등은 그나마 위안을 주고 있다.
우선 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정됨에 따라 재개발사업에도 법적상한용적률을 적용할 수 있는 근거가 마련됐다. 그동안 법적상한용적률은 재건축사업에만 적용이 가능했기 때문에 재개발사업과의 형평성 문제가 제기됐었다. 하지만 이번 개정을 통해 재개발사업도 법적상한용적률 적용이 가능해 사업성을 높이는 호재로 작용될 전망이다.
또 사업계획 수립 과정에서 서울시와 줄다리기를 했던 소형평형 비율도 일정부분 타협점을 찾아가고 있다. 현재 서울시가 요구하는 소형비율은 여전히 논란이 되고 있지만, 전체 가구 수의 30% 정도로 확정되고 있는 상황이다.
이밖에 정부가 지난 5월 10일 부동산 대책으로 재건축 초과이익환수 유예, 강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 해제, 분양권 전매제한 기간 완화, 분양가상한제 폐지, 1대1재건축 용적률 인센티브제도 적용 등을 발표함에 따라 호재로 작용할 가능성이 높아졌다.
한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “출구전략과 매몰비용 문제, 공공관리제 시행 등의 정비사업 관련 악재는 상반기에 이어 하반기에도 지속될 것으로 전망된다”면서도 “부동산시장 침체를 타파하기 위해 정부에서 제도 개선, 규제 완화 등을 추진하고 있어 악재와 호재가 혼재된 상황이어서 상반기 전망은 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.
