1. 재건축조합원 명의변경 제한의 의의
투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

 

다만 부칙에 경과규정으로 2003년 12월 31일 이전에 재건축조합의 설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격을 취득할 수 있다. 토지등소유자는 2003년 12월 31일 이전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다.

 

2. 양도·양수의 범위 및 기준일
양수의 범위는 매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다(법 제19조 제2항). ‘상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우’의 의미는 상속은 사망인으로부터 피상속인, 이혼은 배우자로부터 배우자간 양도·양수하는 경우 조합원 자격이전을 허용한다는 것이다.

 

조합설립인가일과 양도·양수일의 선후를 판단함에 있어 양도·양수일의 기준일은 매매계약 체결 후 잔금청산일과 소유권이전등기 신청일 중 빠른 날이다. 잔금청산일은 매매계약서상의 잔금청산 예정일로 판단하는 것이 아니라 실제 잔금청산일로 판단하는 것이므로 조합원 변경신고를 하는 경우 청산사실을 입증할 수 있는 금융거래 자료를 첨부해야 한다.

 

3. 재건축조합원 명의변경이 허용되는 경우
세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있다(법 제19조 제2항 제1호). 사업구역이 <수도권정비계획법> 제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다. 이 경우 주택 또는 토지의 양도·양수 후 양도자의 이전사유와 이전사실을 증명하는 서류(재직증명서, 재학증명서, 진단서, 납세증명서 등)를 제출해 조합원 변경신고를 해야 한다.

 

4. 현금청산
조합은 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 현금으로 청산해야 한다(법 제19조 제3항). 현금청산의 시기는 양수한 날로부터 150일 이내이며(법 제47조), 다만 양수인이 조합에 조합원변경신고를 하지 않은 경우에는 조합이 양수 사실을 안 때로부터 150일 이내이어야 할 것이다.

 

청산금액은 조합과 양수인이 협의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 의한 감정평가업자 2인 이상이 조합설립인가일을 기준으로 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다(시행령 제48조).

 

5. 명의변경 제한기간 및 투기과열지구 해제
재건축조합원 명의변경 제한기간은 조합설립인가일부터 소유권보존등기일까지이다. 조합설립인가 전에는 양도·양수에 대한 제한이 없으며, 투기과열지구의 지정이 해제되는 경우에는 조합원 명의변경제한조치는 해제되나, 지구해제 이전에 주택 또는 토지를 구입하여 현금청산대상자가 된 경우는 투기과열지구의 해제와 무관하게 현금청산대상이다.

 

6. 경매로 취득한 경우
경매로 인한 주택의 구입은 투기행위와 관련성이 적을 뿐만 아니라 상속, 이혼과 마찬가지로 경매도 법률에 의한 권리의 변동인 점에 비추어 보면 경매로 인한 부동산 취득도 법 제19조제2항의 예외사유에 해당된다할 것이므로, 경매로 투기과열지구내 조합의 주택을 취득한 자도 조합원이 될 수 있다고 보아야 할 것이다.

 

7. 정비사업구역의 확장과 전매제한
2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 주택재건축조합이 이후 사업구역을 확장한 경우 추가로 편입된 지역의 토지등소유자도 도정법 부칙(2003. 12. 31.) 제2항의 특례규정에 의거 1회 전매를 할 수 있는지가 문제된다.

 

의정부지방법원(2007. 8. 14. 선고 2007가단2350) 판결은 “조합원자격 제한규정이 투기과열지구 안에서의 재건축 부동산에 대한 투기수요를 차단하려는 데에 그 입법목적이 있는 점, 위 부칙의 특례에 의하면 2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자로부터 건축물 등을 양수한 경우에는 위 제한규정의 적용이 배제되는바, 이는 그 양도·양수가 사실상 제한되는 효과를 합리적으로 조정하기 위한 것으로 보이는 점 및 위 부칙 특례규정의 문리적 해석 등을 종합해 보면, 주택재건축조합의 최초 조합설립인가가 2003년 12월 31일 전에 있었던 이상, 그 이후에 조합설립변경인가에 의하여 사업구역이 확대되었고, 문제의 건축물이 위 변경인가에 의하여 사업구역에 편입되게 되었다 하더라도, 그것이 위 건축물을 취득한 피고들이 조합원의 자격을 취득하는데 장애가 된다고 볼 수 없다”라고 판시했다.