김조영 본지 편집인

 

지난 호에서 정비사업전문관리업자가 어떤 업무를 하며, 정비사업 수행에 있어서 얼마나 중요한지를 살펴보았습니다. 그러면 실제 정비사업전문관리업자를 선정하는 절차 및 계약서는 어떻게 작성하는지에 관하여 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

김변호사의 강의

 

정비사업전문관리업자 선정여부 결정

 

가. 선정시기의 결정
정비사업을 함에 있어서 정비사업전문관리업자를 반드시 선정하여야 하는 것은 아니기 때문에 선정할지 안할지 여부는 추진위원회나 조합이 자유롭게 결정할 수 있다. 또 선정한다고 하더라도 추진위원회단계에서 선정할 것인지 아니면 조합설립인가후에 선정할 것인지도 자유롭게 결정할 수도 있다.

 

 

나. 선정의 필요성
하지만 정비사업은 어느 사업구역이나 처음 접하는 사업이고 또 그 사업의 내용이 일반인들이 습득하기에는 매우 생소한 부분이 많기 때문에 가급적이면 정비사업전문관리업자를 선정하는 것이 좋으며, 그 시기 또한 추진위원회설립승인을 받은 뒤에 바로 선정하는 것이 바람직하다고 할 것이다.

 

 

다. 선정방식
따라서 추진위원회의 입장에서는 정비사업전문관리업자를 선정할지 말지를 먼저 결정한 뒤에, 선정을 한다면 일반경쟁입찰로 선정할 것인지 아니면 지명경쟁입찰로 선정할 것인지를 결정하여야 할 것이다. 국토해양부 고시 제2006-330호(2006.8.25.개정) 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉 제28조에는 ‘정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법’으로 하도록 되어 있어 ‘제한경쟁입찰’의 방법이 기재돼 있지 않다. 그러나 아래에서 보시는 바와 같이 ‘제한경쟁입찰’의 방법으로 선정하는 것을 금하는 취지는 아니기 때문에 ‘제한경쟁입찰’의 방법으로 선정하는 것도 가능하다고 생각한다.

 

 

라. 선정여부 결정방식
선정을 할지 말지, 그리고 어떤 입찰방식에 의하여 선정을 할지 여부를 결정하는 것은 결국 주민총회의 의결을 거쳐야 하나, 그 방식에 관하여는 아래의 절차를 거칠 수가 있다.

 

 

(1) 추진위원회에서 먼저 결정하여 주민총회에 상정하는 방법
추진위원회에서 선정여부 및 입찰방식을 결정하여 입찰공고를 하고, 입찰공고를 한 뒤에 입찰에 참가한 업체중에 총회에 상정할 2~3개 업체를 추진위원회에서 선정한 뒤에 주민총회에 ‘정비사업전문관리업자 선정의 건’을 바로 상정한다.

 

(2) 주민총회에서 결정하고 구체적인 방법을 추진위원회에 위임하는 방법
처음부터 주민총회 안건으로
1. 정비사업전문관리업자 선정여부에 관한 건
2. 정비사업전문관리업체 입찰방법의 건
 1)안 : 일반경쟁입찰,  2)안 : 제한경쟁입찰, 3)안 : 지명경쟁입찰
3. 경쟁입찰의 구체적인 내용결정을 추진위원회에 위임하는 건으로 하여 주민총회를 개최한 뒤 안건으로 상정하여,
① 첫번째로 정비사업전문관리업자를 추진위원회에서 선정할지 말지를 결정하고,
② 두번째로 정비사업전문관리업자를 선정할 때에 아무런 제한없이 법적으로 인정받는 정비사업전문관리업자 누구나 선정절차에 참여할 수 있도록 할 것인지, 아니면 일정한 제한요건을 두어 어느 정도 자격이나 능력을 갖춘 업체만 참가할 수 있도록 제한을 할 것인지, 아니면 그 능력이 검증된 몇 개 회사를 지명하여 그 업체중에서 선정을 할 것인지를 결정하고,
③ 위에서 일반경쟁입찰이든, 제한경쟁입찰이든, 지명경쟁입찰이든 참여하는 업체의 숫자가 많을 때에 그 회사들을 모두 총회에 상정하면 너무 많은 업체가 상정이 되어 총회에서 의결하기가 곤란하므로,
  ㉮ 2~3개업체만을 추진위원회에서 선정을 하여 총회에 상정,  
  ㉯ 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰의 방법을 선정하였을 때에 제한의 요건, 지명회사 등을 추진위원회가 결정할 수 있도록 위임하는 건을 세 번째 안건으로 의결하는 방법으로 진행할 수도 있다.

 

 

(3) 소결론
위 두 가지 방법중 업무의 편의성을 위하여는 추진위원회에서 결정을 하여 입찰공고를 하고 총회상정업체를 정한 뒤에 주민총회를 개최하는 것이 효율적일 수 있다. 그러나 일부 사업구역의 경우에는 추진위원들이 담합을 하여 특정업체를 선정토록 하기 위하여 입찰의 요건 등을 교묘하게 정한다는 비난을 받고 있기 때문에, 가장 민주적이고 주민들의 의사를 반영하는 방법은 주민총회에서 결정을 하는 위 (2)의 방식이 될 것이다.
하지만 위 (2)의 방법을 택하게 되면 토지등소유자의 숫자가 많은 사업구역에서는 주민총회를 2번 개최하여야 하기 때문에 총회개최 비용이 증가한다는 단점이 있다. 따라서 그 사업구역의 상황을 보아서 적절하게 조화를 이루도록 해야 할 것이다.

정비사업관리업자 입찰공고

 

가. 입찰의 의미
정비사업전문관리업자, 설계사, 시공자 등을 선정할 때에 모두 ‘입찰’이라는 방법에 의하여 선정하도록 규정되어 있다. 그런데 위 업체들을 선정할 때에 사용하는 ‘입찰’이라는 용어는 〈국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률〉이나 ‘경매’ 절차에서 사용하는 ‘입찰’의 의미와는 전혀 다른 의미이다. 〈국가계약법〉이나 ‘경매’에서 사용하는 ‘입찰’의 방식은 제안자가 제시하는 단가에 의하여 결정이 된다. 하지만 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 정비사업전문관리업자, 설계사, 시공자를 선정할 때에 사용하는 ‘입찰’의 의미는 단순히 ‘선정’하는 의미에 불과하다. 즉, 선정에 참여하는 제안자가 제시하는 단가는 선정할 때에 참고자료에 불과하지 그 단가에 의하여 결정이 바로 되는 것은 아니기 때문이다.
예를 들어 위 업체 선정에 참여한 A회사가 10억원을, B회사가 12억원을 제시하였을 경우에 가격이 싼 A회사가 자동적으로 선정되는 것이 아니고 토지등소유자는 주민총회에서 가격이 더 비싼 B회사를 선정할 수가 있다. 따라서 위 업체를 선정할 때에 사용하는 용어가 ‘입찰’이라는 점 때문에 반드시 가격이 싼 업체를 선정해야 한다고 주장하는 것은 이해를 잘못하고 있는 것이라고 할 것이다.

 

 

나. 일반경쟁입찰의 방식으로 선정할 경우
(1) 일반경쟁입찰의 방식을 선택하게 되면 선정절차에 참여하는 업체에 대하여 일정한 요건을 가하지 않고 어느 업체든지 선정절차에 참여할 수 있도록 기회를 주는 것이다.

(2) 이 경우 〈도정법〉에서 정비사업전문관리업자가 갖추어야 할 자격요건에 해당하는 사유를 기재하더라도 이는 일반경쟁입찰 방식이지 제한경쟁입찰의 방식이 아니다.
〈도정법〉에 의하면 ① 제69조 소정의 등록을 하여야 하고 ② 동 시행령에 의하면 자본금이 10억원이상(법인인 경우에는 5억원 이상)이어야 하며, 일정한 자격을 갖춘 자들을 상근인력으로 확보하여야 하는 등 정비사업전문관리업자로서 영업을 하기 위하여는 일정한 요건을 갖추도록 되어 있다. 따라서 입찰공고나 입찰참여 자격으로 이와같은 사유를 기재하는 것은 입찰에 참여하는 업체에 제한을 가하는 제한경쟁입찰이 아니라 순수한 일반경쟁입찰의 방식에 의한 것이라고 판단하면 될 것이다.

(3) 이와 같이 일반경쟁입찰의 방법에 의하여 입찰공고를 하게 되면 〈도정법〉상 자격요건을 갖춘 업체는 모두 입찰에 참여하는 것이 가능하기 때문에 실제 입찰에 참여하는 업체가 10여개 이상, 많으면 수십개 업체가 입찰에 참여할 수도 있다. 이런 경우 입찰에 참여한 업체 전부를 주민총회에 상정하게 되면 주민들은 어느 업체를 선정해야 할지 판단이 잘 서지 않고 또 투표결과 찬성표도 많이 분산되어 주민들의 총의를 이끌 수가 없게 된다. 때문에 일반경쟁입찰을 하여 입찰참여업체 현황을 본 결과 3개 이상의 업체가 참여했을 경우에는 반드시 참여업체중 추진위원회에서 2개 내지 3개 업체를 선정하여 주민총회에 상정하는 결정을 하는 것이 좋으며, 이 경우 미리 현장설명회때나 입찰공고시에 위와 같은 사유를 설명해야 할 것이다.

 

 

다. 제한경쟁입찰의 방식으로 선정할 경우
(1) 일반경쟁입찰의 방식을 선택하게 되면 너무나 많은 업체가 참여하여 난립될 가능성이 있다고 판단될 경우에는 일정한 요건을 제한하여 입찰공고를 할 수가 있다. 이러한 경우를 제한경쟁입찰 방식이라고 한다.
예를 들면,
① 〈도정법〉상의 재건축/재개발/도시환경정비사업을 10개이상 계약체결하여 수행한 적이 있거나 수행하고 있는 업체.
② 〈도정법〉상 정비사업전문관리업체 용역계약을 체결한 뒤 사업시행인가(또는 관리처분계획인가) 이상의 업무를 수행한 적이 있는 업체.
③ 재건축/재개발 조합원 1천세대 이상 조합과 용역계약을 체결하여 사업을 수행한 실적이 있는 업체.
④ 서울특별시(또는 OO지역)에 본사를 두고 그 지역 재건축/재개발 용역업무를 3개 이상 수행하거나 수행하고 있는 업체.
⑤ 계약체결 후 사업종료시까지 추진위원회나 조합 사무실에 직원 1인 이상을 상근시킬 것.
등의 제한을 가할 수가 있다.

(2) 이렇게 제한을 가하는 이유는 어느 정도 전문적인 능력이나 수행경험이 있는 업체를 선정하기 위함이기 때문에 어느 정도 선택가능한 방법이다. 그러나 만약에 그 제한요건이 너무 까다롭고 객관적이지 않아 어느 특정업체만을 선정할 수 있도록 하게 되면, 제한경쟁입찰을 선택한 이유가 특정업체를 선정하기 위한 방편으로 전락할 수가 있어 제한의 사유를 신중하게 결정하여야 할 것이다.

라. 지명경쟁입찰의 방식으로 선정할 경우
(1) 지명경쟁입찰이라고 하면 말 그대로 여러 업체를 특정하여 그 이름을 지명하여 참가하도록 하는 것이다. 예를 들어 A회사, B회사 등 5개 업체를 특정하여 그 업체에게만 선정절차에 참여할 수 있도록 하여 참여한 업체중에 선정하는 방식이다.

(2) 공정하게만 하면 어떤 면에서는 가장 쉽고 유능한 업체를 선정할 수 있는 방법이 될 수도 있으나, 지명한 5개 업체중 1개 업체만 유능 및 알려져 있는 회사이고 나머지 업체는 수준이하의 업체를 지명하게 되면 이 또한 특정업체를 밀어주기 위한 방법이 될 수도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 주민들로부터 의혹을 받을 수 있기 때문에 신중하고 공정하게 선택하여야 할 것이다.
구체적인 입찰공고에 대하여는 다음호에 게재하도록 하겠다.
 〈국토해양부 고문변호사〉  www.r119.co.kr