정비사업전문관리업자 선정 준비작업
1. 추진위 안건 사전 준비방법     

2. 추진위 소집절차     

3. 추진위 의결절차

 

위원장의 의문점
추진위원회 안건 사전 준비
김 위원장은 지난 첫 번째 추진위원회 회의를 잘 진행했다. 그동안 남몰래 공부한 덕분에 추진위원들로부터 많은 칭찬을 받아 기분이 매우 좋았다. 그리고 아래의 안건을 준비해 다음 추진위원회 때 상정하기로 했다.

 

 

 1. 정비사업전문관리업자 선정여부
 2. 임원들의 교육비 예산편성
 3. 업무규정, 선거관리규정 작성

 

 

별로 어렵지 않은 안건들이었다. 그런데 위 내용을 가만히 살펴보니, 다음 추진위원회 때에 위 안건내용에 대하여 사전에 준비를 하지 않고 안건 제목만을 상정했을 경우에는 추진위원회를 또 개최해야 하고, 그 다음 업무가 잘 진행되지 않을 것이라는 것을 금방 알아차렸다.

 

왜냐하면 제1호 안건인 ‘정비사업전문관리업자 선정 여부’를 상정하여, “정비사업전문관리업자를 선정을 할지 아니면 선정을 하지 않고 추진위원회의 인원만으로 사업을 진행할지 여부에 대해 결의하도록 하겠습니다. 정비사업전문관리업자를 선정하는데 동의하시는 분 거수하여 주십시오. 반대하시는 분 거수하여 주십시오.”

 

제2호 안건인 ‘임원들의 교육비 편성여부’를 상정하여, “임원들의 교육비를 예산에 편성할까요, 말까요?”
제3호 안건인 ‘업무규정, 선거관리규정 작성여부’ 안건을 상정하여. “우리 추진위원회도 다른 단지처럼 업무규정과 선거관리규정을 작성할까요, 말까요?”
라고 회의를 진행해서는 안될 것 같은 생각이 들었다.
그러면 각 안건 별로 어떤 내용으로 사전준비를 해야 할까?

 

 

김변호사의 강의
가. 정비사업전문관리업자 선정에 관한 준비
정비사업전문관리업자를 선정하기 위하여는 최소한,
① 정비사업전문관리업자 선정이 왜 필요한지
② 정비사업전문관리업자가 하는 일이 무엇인지
③ 정비사업전문관리업자를 선정하는데 소요되는 비용은 얼마인지
④ 정비사업전문관리업자를 선정할 경우 어떤 이익이 있는지에 대하여 충분히 설명을 해야 하고
⑤ 정비사업전문관리업자를 선정할 경우에 어떤 제한이나 자격요건을 정하여 선정공고를 하고, 입찰을 하여 주민총회에서 결정할 것인지를 정해야 한다.

 

이러한 내용들을 사전에 준비하여 추진위원회에서 결정을 한 다음 주민총회를 개최하여 정비사업전문관리업자를 선정해야 하는 것이다.

 

 

나. 정비사업전문관리업자 선정에 관한 법규정
현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 및 국토해양부의 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉의 내용중 정비사업전문관리업자 선정과 관련된 조문은 다음과 같다.

 

 

■ 도시 및 주거환경정비법
제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행할 수 있다. 〈개정 2009.2.6〉
    1. 삭제 〈2009.2.6〉
    2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비사업전문관리업자’라 한다)의 선정
    3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
    4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
    5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무
②추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 제13조에 따라 시장ㆍ군수의 추진위원회 승인을 얻은 후 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 〈개정 2009.2.6〉

 

 

■ 국토해양부 고시 제2006-330호(2006.8.25.개정)
정비사업조합설립추진위원회 운영규정
제5조(추진업무 등) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.
    2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비사업전문관리업자’라 한다)의 선정
③추진위원회는 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다.
제21조(주민총회의 의결사항) 다음 각호의 사항은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다.
   3. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
   4. 제28조제2항의 규정에 의한 정비사업전문관리업자와의 계약체결(변경체결을 포함하되, 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 변경체결을 제외한다.)

 

제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) ①정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받은 다음 주민총회의 의결을 거쳐 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다.

 

②추진위원회는 제1항의 규정에 의하여 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.

 

③추진위원회는 제2항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자와 체결한 계약서를 추진위원회 운영기간동안 사무소에 비치하여야 하며, 토지등소유자의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 토지등소유자가 부담한다. 즉, 정비사업전문관리업자의 선정은 궁극적으로 주민총회의 의결을 거쳐서 선정하되  추진위원회운영규정 제28조가 정하는 바에 따라 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정되어 있는 것이다.

 

 

다. 정비사업전문관리업자의 중요성
재건축이나 재개발사업 등 정비사업을 수행함에 있어서 모든 협력업체가 다 중요한 역할을 하게 될 것이나, 그중에 조합원의 입장에서 볼 때 가장 중요한 역할을 할 협력업체가 바로 정비사업전문관리업자(흔히 ‘컨설팅회사’라고 부른다)이다.

 

정비사업전문관리업자는 사업초기부터 사업종료시까지 조합과 운명을 같이 하며 조합의 입장에 서서 정비사업을 추진해 나가는 협력업체이고, 또 조합임원들이 갖추지 못한 전문적인 지식을 가지고 있기 때문에 조합에서는 정비사업전문관리업자의 도움이 절대적으로 필요하다.

 

따라서 정비사업전문관리업자의 선정은 매우 중요한 일이며, 특히 이러한 중요성 때문에 사업초기인 추진위원회단계에서 부터 업무를 수행하다 보니 그 선정과정에 대하여 잡음도 많이 발생하고 있다. 또 추진위원회나 조합집행부가 변경되면 이 업체를 바꾸려고 시도하는 경우가 많아 사업과정에서 곤혹도 많이 치르게 되는 협력업체이기도 하다.

 

 

라. 정비사업전문관리업자의 업무내용
그러면 정비사업전문관리업자는 어떤 업무를 하기에 그렇게 중요한 협력업체라고 하는지 한번 살펴보도록 하겠다. 정비사업전문관리업자가 추진위원회나 조합에서 어떤 업무를 할지에 관하여는 추진위원회와 조합이 정비사업전문관리업자와 용역계약을 체결한 내용에 따라 결정되겠지만 대부분의 경우에는 법에서 규정하고 있는 업무내용을 전부 하는 것으로 계약을 체결하는 경우가 많다. 따라서 우선 법에서 정비사업전문관리업자의 업무에 관하여 어떻게 규정하고 있는지를 살펴보도록 하겠다.

 

■ 도시 및 주거환경정비법
제69조 (정비사업전문관리업의 등록) ①정비사업의 시행을 위하여 필요한 다음 각호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설ㆍ감정평가 등 정비사업관련 업무를 하는 정부투자기관 등으로 대통령령이 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다. 〈개정 2005.3.18, 2006.12.28, 2009.2.6〉

 

   1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
   2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
   3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
   4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
   5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
   6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
   7. 삭제 〈2009.2.6〉
   8. 삭제 〈2009.2.6〉

 

②제1항의 규정에 의한 등록의 절차 및 방법, 등록수수료 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③시ㆍ도지사는 제1항 및 제73조제1항의 규정에 따라 정비사업전문관리업의 등록 또는 변경등록한 현황 및 등록취소 또는 업무정지를 명한 현황을 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 보고하여야 한다. 〈신설 2006.12.28, 2008.2.29〉

 

제70조 (정비사업전문관리업자의 업무제한 등) 정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 다음 각호의 업무를 병행하여 수행할 수 없다.

 

   1. 건축물의 철거
   2. 정비사업의 설계
   3. 정비사업의 시공
   4. 정비사업의 회계감사
   5. 그 밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령이 정하는 업무

 

제71조 (정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계) 정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자 사이의 관계에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법중 위임에 관한 규정을 준용한다.

 

 

즉, 위 내용을 보면 정비사업전문관리업자는 추진위원회나 조합의 업무중 중요한 대부분의 업무를 지원하거나 대행하는 업무룰 수행하기 때문에 정비사업을 진행하는데 있어서 가장 중요한 업무수행을 한다고 할 것이며, 어떤 정비사업전문관리업자를 선정하느냐하는 것 또한 중요한 일이 아닐 수가 없는 것이다.
 〈국토해양부 고문변호사〉  www.r119.co.kr