매년 새해가 시작되면 새로운 부동산 제도가 시행됐지만 올해는 유난히 재건축·재개발 등 정비사업과 관련된 제도가 본격적으로 시행되거나 개정될 전망이다. 특히 재건축·재개발 규제 완화와 부동산 활성화 대책이 많기 때문에 재건축·재개발 관계자는 물론 내 집 마련을 염두에 두고 있는 수요자라면 관심을 가져볼만 하다. 올해 새롭게 시행될 부동산 관련 제도에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

 

▲투기과열지구·투기지역 강남3구 제외 전면 해제=강남·서초·송파구를 제외한 나머지 모든 지역에 대한 투기과열지구 및 투기지역이 전면 해제됐다. 이에 따라 강남3구를 제외한 전 지역에서 민간 아파트의 분양권 전매 제한과 대출규제(LTV, DTI)가 완화됐다. 또 재건축조합원 명의변경 금지조치도 강남3구를 제외한 전 지역에서 사실상 폐지됐다. 한편 정부는 강남3구에 대한 투기지역 해제도 조만간 단행할 예정이다.

 

▲분양가상한제 주택 전매제한 기간 단축=수도권의 분양가상한제 주택의 전매제한 기간이 5~10년에서 1~7년으로 대폭 완화됐다. 후분양의 경우 선분양과 형평성을 유지할 수 있도록 전매제한기간이 3년 이하인 경우에는 전매제한기간과 소유권 이전 등기 중 먼저 돌아오는 때까지로 적용된다.

 

▲재건축 시공자 선정 시기 조기화 등 절차 간소화=재건축 시공자 선정시기가 기존 사업시행인가 후에서 조합설립인가 후로 앞당겨진다. 이에 따라 그동안 조합을 설립하고도 시공자를 선정하지 못해 사업 추진에 어려움을 겪었던 구역들이 다소나마 숨통이 트일 전망이다. 또 재건축 조합설립 요건(동별 의결요건)도 완화되고 정비계획 수립시 건축심의도 생략되는 등 절차 간소화 방안이 연초에 시행 가능할 것으로 전망된다. 이밖에 안전진단도 2회에서 1회로 간소화된다.

 

▲소형주택의무비율 완화=국토해양부는 지난 11·3대책 발표 당시 제시한 재건축 소형주택의무비율 완화 등을 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 개정안을 입법예고하고 연초에 개정을 완료할 방침이라고 밝혔다. 시행령이 개정되면 바닥면적을 기준으로 기존 60㎡이하, 85㎡ 초과~85㎡이하, 85㎡초과 비율이 2:4:4에서 85㎡이하와 초과가 각각 6:4의 비율로 지을 수 있게 될 전망이다.

 

▲재건축임대주택 의무건립 폐지·용적률 상향=재건축임대주택 의무건립을 폐지하고 용적률도 상향될 전망이다. 국토부는 이 같은 내용을 골자로 한 〈도정법〉 개정안을 국회에 제출하고 심의가 완료되는 대로 하위법령을 마련해 이르면 올 3월 시행에 들어갈 계획이라고 밝혔다. 이번 개정안이 시행되면 증가하는 용적률의 25%만큼 지었던 임대주택 의무건립 제도가 보금자리주택 공급으로 바뀌게 된다. 보금자리주택은 정비계획 용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다.

 

▲재건축 후분양제 폐지=투기과열지구 내 재건축 일반분양 주택에 대한 후분양제도가 폐지됐다. 종전에는 과밀억제권내 투기과열지구 내 재건축 경우 건축공정의 80% 이상이 돼야만 분양할 수 있었다. 이에 따라 재건축도 재개발과 마찬가지로 선분양이 가능해 졌다. 또 이번 조치로 투기과열지구인 강남, 서초, 송파 등 강남3구의 재건축 단지에서도 선분양이 가능해졌다.

 

▲재개발 지분쪼개기 금지 강화=재개발 구역 내 지분쪼개기 금지 방안이 강화된다. 그 동안 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉과 각 시·도의 정비조례가 정하고 있는 지분쪼개기 기준일이 달라 어느 것을 따라야 하는지에 대한 논란이 있었다. 하지만 이번 〈도촉법〉 개정안이 통과됨에 따라 시장 또는 도지사가 조합원 인정 기준일로 정하는 날 전에 토지나 주택을 소유한 사람에 한해 조합원으로 인정받게 됐다. 즉 이번 개정안은 구역지정 전이라도 시·도지사가 조합원 인정 기준일을 정하면 조합원 자격을 제한할 수 있도록 강화한 것이다.

 

▲보금자리주택 본격 공급=올해부터 보금자리주택이 본격적으로 공급될 전망이다. 국토부는 오는 3월까지 하위법령을 정비하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에는 사전예약제 방식으로 첫 선을 보일 방침이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근 지역의 신규 분양아파트보다 15% 정도 싸게 공급할 계획이다.

 

▲다주택자 양도세 중과 한시적 완화=1세대 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 완화된다. 적용대상은 지난해 12월 31일 이전 보유주택의 경우 올해 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중 양도하는 경우에만 적용된다. 이 경우 1세대 2주택자는 50%로 중과되던 세율이 일반세율(6~35%)로, 3주택 이상인 자는 60%에서 45%로 각각 낮춰진다. 다만 신규 취득주택(올해 1월1일~2010년 12월 31일 사이에 취득한 주택)은 양도시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다.

 

▲지방 미분양 아파트 세제혜택=지방 미분양 아파트의 경우 오는 6월 30일까지 취득·등록세가 기존의 절반으로 감면된다. 또 11·3대책에 따라 지난해 11월 3일부터 오는 2010년 12월 31일 사이에 취득한 지방 미분양 주택을 매입할 경우 양도세 중과를 면제하고 10년간 장기보유시 특별공제(연 5%, 최대 80%)가 적용된다.

 

▲종합부동산세 과세기준 완화=종부세 과세기준금액이 ‘인별 6억’으로 결정됐다. 단독 명의 1주택자에 대해서는 기초공제 3억을 추가하기로 한 만큼 사실상 과세기준금은은 9억원으로 상향조정된다. 또 과표구간 및 세율도 0.5~2%로 조정된다. △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5% △94억원 초과 2% 등으로 세분화됐다.

 

▲재당첨금지 한시적 배제=분양가상한제 적용주택에 당첨될 경우 일정기간동안 재당첨을 금지했던 재당첨금지 조치도 한시적으로 배제된다. 이에 따라 분양가상한제 적용주택에 당첨되더라도 오는 3월부터 2011년 3월까지 민영주택 청약 기회가 주어진다.

 

또 국토부는 재당첨 금지기간을 1~5년으로 단축하는 방안도 같이 추진한다. 현행 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로 현재는 3~10년간 재당첨이 금지돼 있다.

 

▲부동산 중개 손배, 개인 1억원·법인 2억원 보상=부동산 중개사고로 인한 배상액이 개인일 경우 1억원, 법인은 최고 2억원까지 확대된다. 〈공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률〉 시행령 및 시행규칙 개정을 통해 확정됐다. 이는 부동산가격의 상승에도 중개업자의 손해배상 책임보장한도가 낮다는 지적에 따라 한도금액을 2배로 높인 것이다.

 

▲상가·오피스텔 분양시 토지거래허가제 적용 배제=상가·오피스텔을 분양 받을 경우 올해 상반기 최초 분양부터 토지거래허가대상에서 제외된다. 종전에는 토지거래허가구역 내에서 상가·오피스텔을 분양받은 경우 토지거래허가 대상 면적 이하라도 허가대상으로 분류돼 4년간 매매 및 임대가 금지됐었다.